Families geloven vooral in vastgoed als private asset, merkt Hans Wilton van het Nederlandse Wilton Family Office. Het multi family office heeft met enkele ondernemende families een fonds opgericht, waarmee het residentieel vastgoed ontwikkelt en herontwikkelt.
Dat vertelt de oprichter van het multi family office uit Breda in een gesprek met zusterplatform Fondsnieuws over private beleggingen. Wilton Family Office belegt ruim 25 procent van het belegd vermogen van zo’n veertig families in private categorieën, en dan voornamelijk in vastgoed. Tien jaar geleden was dat nog 15 procent.
Zowel absoluut als procentueel is sprake van een groei van de hoeveelheid vermogen dat in private assets wordt belegd, zegt Wilton. ‘We doen best veel op privaat gebied, daar hebben we destijds bewust voor gekozen, om ons te kunnen onderscheiden.’
In tegenstelling tot klassieke vermogensbeheerklanten, beleggen vermogende families al van huis uit in private categorieën, zegt hij over de recent groeiende interesse voor private categorieën. ‘Vooral private equity, soms ook private debt.’
Vaak doen ze dat omdat ze vermogen hebben vergaard uit de verkoop van een onderneming en het interessant vinden om in andere ondernemingen te investeren, zegt Wilton. ‘Ze voelen zich betrokken en snappen het onderliggende businessmodel. Natuurlijk zie je ook ongelukken gebeuren, als ondernemers dit doen zonder strategisch plan. Denk aan opportunistische investeringen in app-bouwers, vakantieparken of elektrische scooters. Vaak lopen deze investeringen op niks uit.’
Biologische cola
Een ontwikkeling die mede de reden is geweest dat Wilton en zijn collega’s duidelijke keuzes hebben gemaakt rondom investeringen in private assets. ‘We besloten geen single deals in private equity of private debt te doen. Ik kan vanuit mijn kantoor in Breda niet beoordelen of biologische cola de Amerikaanse markt gaat veroveren. De presentaties zijn prachtig, de excel-berekeningen veelbelovend. En toch, ik wil er niet mijn vingers aan branden.’
‘In het verleden hebben we ons één keer gewaagd aan de verstrekking van een lening aan een ogenschijnlijk interessant bedrijf met een paar families. De onderneming kende een zeer sterke groei en was winstgevend, maar ging uiteindelijk toch failliet. Het geld was weg, waardoor wij voelden hoe kwetsbaar je bent als investeerder.’
Natuurlijk mogen families zelf alsnog in single deals stappen en krijgen zij de ongezouten mening van Wilton als ze daarom vragen, maar vanuit het family office wordt er niet meer actief in geadviseerd. Wel adviseert Wilton specialistische fondsen van partijen als LSP of Main. In de portefeuilles van aangesloten families gaat ongeveer 10 procent naar dit soort oplossingen.
De voorliefde van Wilton Family Office voor stenen blijkt uit haar allocatie: ongeveer 15 procent gaat naar vastgoed. Dit is een resultante van het onderzoek dat het multi family office een kleine negen jaar geleden begon. ‘We zochten een actieve invulling van private assets, in het bijzonder op het gebied van vastgoed. De meeste productaanbieders op dit vlak investeerden in bestaande woningportefeuilles, die soms werden uitgepond.’
Wilton besloot te kiezen voor private placements van een aantal aanbieders. Tot hij de prijzen te hoog vond en de rendementen te laag, een paar jaar geleden. ‘De toegevoegde waarde was niet meer zo aanwezig. Wat als we het zelf zouden gaan doen?’
Samen met een vastgoedondernemer met veel internationale ontwikkel-ervaring startte hij een initiatief voor een beperkte groep vermogende Nederlandse families. Dit onlangs gelanceerde vastgoedinvesteringsfonds ‘De Vrije Blick’ investeert in wooncomplexen in Nederlandse regio’s en steden waar op basis van demografische ontwikkelingen een groeiende behoefte aan huurwoningen ontstaat. De focus ligt op relatief kleine huurwoningen voor jongeren en senioren met gemeenschappelijke algemene voorzieningen.
De enige manier
Wilton wil zich de komende jaren, naast zijn family office, gaan bezighouden met vastgoedontwikkeling. Samen met een klein team van specialisten richt hij zich op de upgrade, herontwikkeling en transformatie van bestaande vastgoedobjecten. ‘Investeren in dit soort projecten is kapitaalintensief en vraagt ook om specifieke kennis, ervaring en een uitgebreid netwerk.’
Concreet verwerft het fonds zowel nieuwbouwprojecten als (her)ontwikkelingsprojecten. Volgens de vermogensbeheerder is het de enige manier om vastgoed interessant te maken. ‘Het risico komt iets eerder naar ons toe, tegen een aantrekkelijk aanvangsrendement. Intussen kunnen we deze woningen laten voldoen aan toekomstige woonwensen en energievereisten. Vastgoedbeleggers met bestaande panden uit de jaren ‘70, ‘80 en ‘90 zullen die verduurzamingsslag nog moeten maken.’
Uiteindelijk mikt het fonds op een goed gespreide, duurzame portefeuille met enkele honderden woningen in Nederland. Het eigen vermogen is mede verschaft door een twintigtal families en de initiatiefnemers zelf.
Eerste fonds voor particulieren
Een oplossing zoals die van het multi family office bestaat volgens Wilton wel voor pensioenfondsen, maar niet voor particulieren. ‘Ik heb gemerkt dat veel families geloven in onroerend goed als private assets, dat hen beschermt tegen inflatie. Ze begrijpen de categorie, kennen de risico’s, en hebben op deze manier wel de lusten, niet de lasten.’
Een laatste manier waarop het kantoor belegt in private assets, is via een joint venture met een Belgisch family office. Dit investeringsfonds belegt in allerlei niet-correlerende assets. ‘We zitten bijvoorbeeld in de muziekrechtenindustrie en litigation finance. Kleine nichemarkten, waarvan je van tevoren redelijk goed kan uitrekenen wat het rendement is.’
De groei van de assets in privaat, is bij de firma ten koste gegaan van de vastrentende categorie. ‘Die categorie stelden we drie jaar geleden al ter discussie. We wilden daarbij verder gaan dan een onderwogen positie. Gaat de klassieke portefeuille überhaupt nog wel op, vroegen we ons af. Als bezitter van 500 woningen in Nederland heb je misschien een net zo hoog risico als een portefeuille met Nederlandse staatsobligaties, maar je rendement is een stuk hoger.’