DWS estime que le contexte reste favorable sur des segments comme la logistique ou le résidentiel, avec des rendements qui seront toutefois orientés à la baisse. La valorisation du marché bruxellois pour les biens de première qualité est jugée attractive sur l’ensemble des segments.
Les perspectives de croissance se sont fortement détériorées ces derniers mois, tant au Royaume-Uni qu’en Europe, avec un degré d’incertitude qui reste élevé (Italie, Brexit, etc). Pour autant, DWS estime que le marché immobilier devrait être en mesure de rester solidement orienté durant les prochains mois. Cet optimisme repose sur plusieurs éléments, dont le principal est assurément la faiblesse persistante des taux obligataires qui renforcer l’attrait pour les biens réels qui affichent encore des rendements attractifs.
Mais le marché immobilier est également soutenu par un marché du travail qui devrait continuer à s’améliorer durant les prochains trimestres, avec des besoins en personnel qui restent encore importants dans le secteur des services. « En outre, hormis en scénario catastrophe que nous n’envisageons pas (Brexit, etc), l’économie européenne devrait être en mesure d’échapper à la récession », souligne Matthias Naumann (CIO and Head of Strategy for Alternatives). Enfin, le taux de vacance locative reste très faible pour les biens immobiliers de première qualité, en raison notamment de l’offre réduite arrivant sur le marché, ce qui pousse le prix de ces actifs vers le haut. « Pour l’ensemble de ces raisons, nous avons récemment relevé nos attentes sur certains segments du marché ».
Attractive logistique
Les éléments qui soutiennent le cours des actifs logistiques sont bien connu, plus particulièrement l’impact du commerce électronique sur l’occupation des entrepôts. « La logistique est une thématique qui reste populaire, mais avec une valorisation qui est aujourd’hui plus tendue. Il faut aujourd’hui être plus sélectif et privilégier les centres situés à moins d’une heure des grands centres urbains, comme par exemple Malines sur le marché belge. Les grandes villes continuent d’être soutenues par une forte croissance du marché de l’emploi ».
Une autre zone attractive du marché européen est constituée des hôtels et des kots d’étudiants, deux zones relativement émergentes. « Dans le premier segment, nous privilégions le milieu de gamme qui présente les meilleures perspectives. De leur côté, les logements pour étudiants présentent encore d’importantes perspectives de développement au niveau européen ».
Tactique
Pour Matthias Naumann, il faut également privilégier une gestion active, et profiter des opportunités tactiques qui peuvent se présenter. Il met par exemple en évidence le secteur de l’immobilier commercial. « Le sentiment est aujourd’hui extrêmement négatif avec des loueurs qui sont terrifiés et acceptent les demandes de leurs locataires. Les rendements sont en net recul sur des marchés comme le Royaume-Uni, la France ou l’Allemagne. La correction va probablement se poursuivre jusqu’à ce qu’un point d’équilibre soit atteint. Nous n’excluons pas de revenir sur le marché de manière opportuniste si nous estimons que le marché approche de son plancher ». Sur ce segment, les revenus locatifs seront stables pour les biens de haute qualité, et continueront de reculer pour tous le reste.
Et au niveau des villes, Matthias Naumann souligne également que Bruxelles présente la caractéristique appréciable d’être attractive pour tous les segments du marché, relativement aux autres grandes villes européennes. « Dans les biens immobiliers de qualité supérieure, l’évolution des prix à Bruxelles est restée raisonnable en comparaison avec les autres grands pays européens ».