Laurens Gilen et deux autres partenaires lancent un deuxième fonds immobilier basé sur le concept de la Location écureuil®. L’objectif est de créer un impact social et écologique.
C’est ce qui ressort d’un entretien avec Laurens Gilen (photo). Gilen représente la quatrième génération de la famille d’entrepreneurs Gilen, qui se concentre sur le développement d’immobilier résidentiel de qualité dans le segment milieu de gamme. Gilen Real Estate a l’ambition de devenir un acteur de référence dans le domaine de l’immobilier résidentiel institutionnel au caractère résolument durable et innovant. Le concept de la Location écureuil a été développé par la famille Gilen et le premier Fonds d’investissement immobilier spécialisé (FIIS) a été créé sur la base de ce concept en 2018. Outre Belfius Immo, la FPIM (Société fédérale de participations et d’investissement) a également rejoint le projet.
Les fonds ‘Location écureuil’ achètent des habitations neuves à haut rendement énergétique et les mettent en location. Les locataires bénéficient d’une option d’achat gratuite sur le bien loué pendant une période maximale de huit ans. Ils ont le droit unilatéral d’acheter le bien et peuvent déduire du prix la moitié du loyer payé. Pour le locataire, l’avantage est qu’il peut directement emménager dans un logement à haut rendement énergétique. Pour le propriétaire, il est que les locataires se comportent comme des propriétaires potentiels et entretiendront également mieux le bien que la moyenne. « Le prix de l’option est indexé conformément à l’indice Statbel des prix de l’immobilier résidentiel. »
Le premier fonds a été un succès et le second est en cours de lancement. « Les fonds sont des OPCA (organismes de placement collectif alternatifs). Avec l’arrivée de quelques experts chevronnés tels que Sam Melis, expert en gestion de fonds, et Manu Nédée, Corporate Banker expérimenté spécialisé dans l’immobilier, le concept de la Location écureuil se professionnalise et se développe.
Le concept est une marque déposée et, afin d’éviter de le diluer, aucun autre acteur n’est autorisé à l’utiliser sans autre forme de procès.
Gilen : « La Location écureuil répond à un besoin urgent de logements de qualité pour des personnes qui sont en mesure de rembourser un prêt hypothécaire, mais n’ont pas les moyens nécessaires pour verser un apport personnel permettant de conclure le prêt. Pour deux jeunes adultes sur trois (jusqu’à 35 ans), posséder sa propre habitation est devenu un rêve inaccessible, révèle une étude réalisée par ImmothekerFinotheker. L’âge moyen de l’acheteur immobilier est passé à 42 ans. 84 % des jeunes adultes dont le diplôme le plus élevé est celui de l’enseignement secondaire et 64 % des jeunes adultes hautement qualifiés déclarent ne pas avoir les moyens d’acheter leur propre habitation. »
Selon Gilen, l’intérêt est énorme : « Quinze personnes postulent chaque jour, et 14 000 personnes se sont inscrites sur une liste de location. Vous avez 150 000 personnes qui attendent sur le marché locatif social. De plus, une grande partie de la population se trouve dans l’impossibilité de verser un apport personnel de 20 % pour acheter une habitation. Le coût énergétique moyen d’un foyer belge était de 2100 euros par an en 2021, et ce chiffre a été récemment revu à la hausse. Lorsque l’hiver est froid, ce coût peut encore augmenter fortement. À l’heure actuelle, il s’élève même à plus de 5000 euros en moyenne. C’est pourquoi nous sommes fortement axés sur l’efficacité énergétique et un mode de construction circulaire. »
Canius Real Estate
Canius Real Estate, une agence immobilière reconnue par l’IPI (Institut professionnel des agents immobiliers), agit en tant qu’intendant de ces habitations. Ils expliquent le concept de la Location écureuil aux locataires et s’occupent de la gestion du bien en utilisant de nombreux outils numériques.
Gilen : « La sélection des biens est stricte. Nous voulons un rendement locatif brut moyen d’au moins 3,5 %. À cette fin, nous devons obtenir des prix compétitifs, ce qui fonctionne plutôt bien car nous achetons de gros volumes, nous aidons le promoteur pour les préventes du projet et nous offrons une source alternative de financement. Nous engageons également le dialogue avec le promoteur et le gouvernement concernant par exemple les critères d’autorisation et d’agrément, afin de créer une valeur ajoutée pour toutes les parties. »
Clientèle
Gilen : « En vertu de la loi, le FIIS (Fonds d’investissement immobilier spécialisé) est uniquement destiné aux investisseurs dits éligibles. Il s’agit de tous les investisseurs professionnels et des personnes morales qui ne sont pas des professionnels mais sont inscrites auprès de la FMSA (Autorité des services et marchés financiers). Le fonds est un OPCA (organisme de placement collectif alternatif) non public, qui ne fait pas appel à l’épargne publique. Nous avons fixé le montant minimum de participation à 250 000 euros, mais visons les grands investisseurs institutionnels tels que les fonds de pension, les compagnies d’assurance, les syndicats et les universités, ainsi que les grands family offices. Belfius Immo ainsi qu’un autre grand acteur belge investiront également dans ce deuxième fonds. Dans une première phase, nous voulons lever 50 millions d’euros en fonds propres. »
Pour les investisseurs, l’objectif est un TRI (taux de rentabilité interne) brut cible de 5 à 7 %.
Gilen : « Je trouve en fait que l’objectif de rendement est très équitable. Ce n’est pas le top absolu du marché, mais il offre davantage de sécurité. Il y a le taux d’occupation très élevé (presque 100 %), les locataires écureuil qui se comportent comme des quasi-propriétaires, et l’impact social évident. En outre, la sélection minutieuse des critères de durabilité garantit le maintien ou l’augmentation de la valeur du bien immobilier sous-jacent, mais nous voulons aussi contribuer au maximum au Pacte vert européen visant la neutralité carbone. »
À partir du moment où les options sont réalisées, des dividendes peuvent être versés aux investisseurs. « Il s’agit d’un potentiel de rendement plus élevé que la plupart des autres véhicules d’impact, où le rendement financier est souvent secondaire par rapport à l’impact. Ce n’est pas le rendement le plus élevé du marché, mais il est suffisamment élevé pour compenser le risque. Toutes les parties doivent d’ailleurs en tirer avantage : le locataire, les investisseurs, les promoteurs et aussi le gouvernement, car la Location écureuil contribue à la création de logements abordables et ne coûte rien au gouvernement », déclare Gilen.
Fonds d’impact
« Nous sommes un fonds d’impact, c’est incontestable », déclare résolument Gilen. « Les investisseurs que nous recherchons veulent créer un impact mesurable sur le plan social et écologique. En ce qui concerne l’investissement d’impact, vous devez respecter un certain nombre de normes internationales pour être autorisé à le qualifier comme tel. Chez nous, le KPI est clair : il s’agit du nombre de locataires écureuil qui finissent par acheter. »
Gilen ajoute qu’ils ont également calculé un ‘Durascore®’ développé en interne et basé sur 27 paramètres. « Il s’agit d’un vaste référentiel de durabilité qui tient non seulement compte du niveau E, mais aussi du pourcentage d’énergie générée sur place (par exemple, réseaux de chaleur), de la certification externe (Breeam®), des coûts énergétiques prévus et de la circularité des matériaux de construction utilisés dans l’enveloppe du bâtiment. L’objectif est de créer un revenu net disponible aussi élevé que possible pour le locataire. Nous disposons à cette fin des connaissances techniques nécessaires. La mobilité partagée est également importante : comment éviter à nos locataires un maximum de déplacements ? »
Expansion
Gilen et ses partenaires souhaitent poursuivre le développement de la Location écureuil en Belgique. Par l’intermédiaire de leur filiale WIN Admin, ils instaurent également des fonds immobiliers résidentiels pour des tiers en Belgique et à l’étranger. Ils s’intéressent également au marché néerlandais, où ils peuvent s’adresser aux fonds de pension. En effet, l’immobilier résidentiel belge est relativement bon marché par rapport à l’immobilier néerlandais. Les perspectives démographiques de la Belgique sont également exceptionnellement bonnes. Selon The Lancet, la population belge finira par dépasser la population néerlandaise.