Investir dans l’immobilier vert n’a pas seulement une valeur ajoutée sociale, mais réduit également le risque financier du portefeuille immobilier. Les experts préviennent que les bâtiments obsolètes et non durables risquent de devenir inoccupables.
L’investissement durable est populaire parmi les investisseurs. Les fonds de pension se concentrent sur la réduction des émissions de CO2 provenant des investissements et sur la réduction des risques climatiques physiques. Le but est de contribuer à la réalisation des objectifs climatiques de Paris : une augmentation maximale de 2° Celsius de la température.
Bien que l’allocation à l’immobilier soit généralement limitée, il y a beaucoup d’avantages climatiques à en tirer. Les bâtiments sont responsables de près d’un tiers des émissions mondiales de CO2 et consomment environ 40 % de l’énergie mondiale», explique Rene Reyna, responsable des investissements thématiques chez Invesco.
En avril, Invesco a lancé le MSCI Green Building ETF, le premier tracker qui suit de près l’indice MSCI Global Green Building. Cet ETF permet non seulement aux investisseurs d’accéder à l’immobilier durable, mais aussi d’investir dans des entreprises qui s’occupent de rendre les bâtiments existants plus durables ou qui donnent des conseils à ce sujet», explique M. Reyna.
Selon lui, les bâtiments verts peuvent jouer un rôle crucial dans la limitation du réchauffement climatique. Ils sont plus respectueux de l’environnement, consomment moins d’énergie et offrent un climat intérieur plus sain que les anciens bâtiments. En bref, grâce à ce FNB, les investisseurs peuvent contribuer à une société plus durable. De plus, la pandémie de corona a accru l’importance d’un bâtiment sain.
Actifs échoués
Pour figurer dans l’indice, une entreprise doit réaliser au moins la moitié de son chiffre d’affaires grâce à des bâtiments écologiques. Les certificats de bureaux d’études tels que BREEAM et LEED déterminent la durabilité d’un bâtiment. Reyna : «En fin de compte, toutes les entreprises de l’indice se rapprocheront de l’objectif de l’Accord de Paris sur le climat, à savoir zéro émission d’ici 2050, bien que cela ne soit pas un critère de sélection. Le constructeur de l’indice MSCI et nous aussi surveillons les progrès réalisés par les entreprises dans ce domaine».
Il est donc important que la plupart des entreprises aient des objectifs climatiques concrets. Par exemple, le promoteur immobilier Sun Hung Kai Properties, la plus grande participation de l’ETF, vise une réduction des émissions de CO2 de ses bâtiments de 25 % d’ici 2030. Cela peut se faire par le biais de nouvelles constructions, mais aussi en rendant les bâtiments existants plus durables. Pour la plupart des entreprises, nous considérons que l’objectif de Paris est réalisable», déclare Reyna.
Selon lui, les investisseurs immobiliers doivent rendre leurs portefeuilles plus durables car les utilisateurs et les investisseurs exigent de plus en plus que leurs biens soient durables. En conséquence, les bâtiments obsolètes et non commercialisables risquent de devenir des actifs échoués, avec le risque d’une forte baisse de valeur. Les bâtiments neufs ou rénovés de manière durable seront beaucoup plus performants à long terme, car les locataires et les investisseurs sont prêts à payer plus cher pour les acquérir. En outre, les coûts énergétiques des bâtiments anciens vont considérablement augmenter à l’avenir.
Bien que les sociétés d’investissement immobilier (REIT) représentent une pondération de 93 % de l’indice, le portefeuille n’est pas comparable aux indices immobiliers mondiaux traditionnels. Par exemple, le poids du Japon est remarquablement élevé et celui des États-Unis relativement faible. En outre, le FNB est principalement investi dans des bureaux et des commerces, tandis que l’immobilier résidentiel est sous-représenté. Les constructeurs de maisons font également partie du portefeuille et l’exposition aux valeurs moyennes est supérieure à la moyenne.
Pourtant, M. Reyna ne pense pas que l’ETF soit plus sensible au cycle économique qu’un ETF immobilier traditionnel. Potentiellement, la volatilité est plus faible, précisément en raison de la forte exposition aux FPI de bureaux, qui investiront massivement dans l’amélioration de la durabilité du portefeuille et bénéficieront donc d’une croissance relativement forte des loyers et de réévaluations positives.
Stimuler l’innovation
Le gestionnaire d’actifs DWS intègre officiellement les facteurs ESG dans sa stratégie d’investissement immobilier depuis 2011. Lors des nouvelles acquisitions et de la révision annuelle du portefeuille, les principaux risques climatiques sont identifiés, explique Jessica Hardman (photo), responsable de la gestion du portefeuille immobilier européen chez DWS. Il s’agit des risques de transition liés aux mesures de lutte contre le réchauffement climatique, telles que les nouvelles législations et réglementations. Mais aussi les risques climatiques physiques et le risque de dépassement des normes sociales».
M. Hardman souligne que le risque de transition, en particulier, constitue un énorme défi pour le secteur de l’immobilier. Sur l’ensemble des bâtiments dans le monde, seuls 20 % environ sont encore durables, et pour les 80 % restants, la réduction de la consommation d’énergie n’est possible qu’après une rénovation. Pensez à l’isolation et à l’installation de panneaux solaires et de pompes à chaleur.
Afin de déterminer le risque de transition du portefeuille immobilier, DWS utilise le Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), qui est également soutenu financièrement par PGGM et APG. Le moniteur calcule la période pendant laquelle les bâtiments doivent être rénovés en raison des futures directives gouvernementales plus strictes. Cela nous permet d’identifier à l’avance les propriétés individuelles qui ne répondent pas à ces nouvelles normes énergétiques. C’est important, car ces propriétés deviendront inoccupables. À l’avenir, les locataires s’intéresseront de plus en plus aux propriétés à haut rendement énergétique. Il existe également le risque que certains gouvernements interdisent à long terme l’utilisation de bureaux non durables, avertit M. Hardman.
Le DEM s’efforce non seulement de rendre les bâtiments existants plus durables, mais aussi de stimuler l’innovation dans le secteur. En investissant dans de nouveaux bâtiments dotés des dernières technologies climatiques, nous pouvons utiliser les connaissances et l’expérience acquises pour réduire les émissions de gaz à effet de serre de nos anciens bâtiments. Nous pensons que cela peut contribuer de manière significative à la résolution du problème du CO2 dans le secteur de l’immobilier», déclare M. Hardman.
Polarisation du marché immobilier
Ces dernières années, on a assisté à une polarisation du marché immobilier, les loyers et les prix des biens immobiliers sur le marché secondaire étant de plus en plus en retrait par rapport aux biens de première catégorie. Nous constatons également les premiers signes de divergence entre les propriétés à haut rendement énergétique et les propriétés non durables. Il existe une forte demande des utilisateurs pour de nouveaux bâtiments offrant un climat intérieur sain. Sur le marché européen des bureaux en particulier, la demande se concentre actuellement sur des espaces de bureaux flexibles bien situés dans les quartiers d’affaires centraux des grandes villes et répondant aux normes ESG de l’utilisateur final», explique M. Hardman.
Elle constate que cela se reflète dans les loyers et les évaluations. Cette polarisation n’en est qu’à ses débuts et ne fera que se poursuivre. Cela renforce la nécessité de rendre les bâtiments existants plus durables, ce qui est également beaucoup plus respectueux de l’environnement que de démolir des bâtiments anciens pour faire de la place aux nouveaux. En outre, les investissements dans la durabilité sont généralement rentables, car les locataires et les investisseurs sont prêts à payer une prime pour des bâtiments durables. Les bâtiments modernisés et bien situés peuvent certainement concurrencer les nouveaux bâtiments.
En raison de l’offre restreinte, DWS ne voit pas encore de divergence sur les marchés de la logistique et du résidentiel. Hardman : «Pour l’instant, les utilisateurs du secteur de l’immobilier logistique s’intéressent principalement à l’emplacement, suivi de très loin par les caractéristiques ESG du bâtiment. En matière de durabilité, il y a donc encore une grande marge d’amélioration dans ce secteur.