Le marché immobilier belge enchaîne les records : davantage de transactions et des prix en forte hausse grâce aux taux d’intérêt historiquement bas. Y a-t-il des raisons de craindre une surchauffe et une bulle ? A priori non. Frank Vranken, Chief Strategist chez Puilaetco Dewaay Private Bankers, explique sa vision.
La banque privée indique que les actions immobilières figurent à nouveau parmi les plus performantes cette année. Les SIR tirent mieux leur épingle du jeu que les marchés boursiers « ordinaires ». Comme le souligne Frank Vranken (photo), elles résistent également bien à la pression à laquelle sont parfois soumises les bourses. « Ce fut le cas avec la forte correction à l’automne 2018 et la situation s’est représentée lors de l’importante chute des marchés boursiers fin avril. »
Si les actions immobilières se portent si bien ces dernières années, c’est grâce à d’excellents résultats d’exploitation et aux plans de croissance réalisés. Puilaetco Dewaay Private Bankers souligne que les SIR ont également un bon rendement de dividende, car ces sociétés doivent distribuer au moins 80 % de leurs bénéfices. Dans la pratique, il s’agit donc d’une bonne alternative aux produits à revenus fixes ou à l’argent liquide qui offrent un rendement nul.
« À cela vient s’ajouter qu’en raison de la faible croissance économique et de l’absence d’inflation, les taux d’intérêt resteront structurellement bas. Dans un tel environnement, la conversion de l’argent liquide en rendement, en l’espèce en SIR, se poursuivra », souligne M. Vranken.
Au fil des années, les SIR se sont avérées beaucoup moins volatiles. Le bêta (coefficient de sensibilité aux fluctuations du marché) par rapport aux actions « ordinaires » est de 60 %, ce qui signifie qu’il y a moins de fluctuations importantes sur les marchés volatils. Ceci plaît davantage aux investisseurs moins adeptes des prises de risques. Les corrections boursières au second semestre 2018 et depuis fin avril de cette année en sont deux exemples éloquents. Dans les deux cas, les actions européennes ont enregistré des pertes, tandis que les SIR belges ont continué à générer des rendements positifs.
Parmi les atouts supplémentaires : dans le paysage belge des SIR, il y a, contrairement aux SIR européennes, davantage de choix dans les segments. Outre les bureaux et le commerce de détail, deux catégories qui sont également bien représentées en Europe et qui, pour diverses raisons, rencontrent plus de difficultés, il existe des possibilités d’investissement dans l’immobilier de santé, les logements étudiants et l’immobilier logistique. Ces trois derniers sous-segments sont moins présents chez les acteurs européens. Ils ont le vent en poupe en raison des tendances démographiques ou de la nouvelle façon de consommer.
Un grand nombre d’acteurs belges osent depuis quelque temps opérer une transition vers l’étranger, comme les Pays-Bas, la France, le Luxembourg et l’Allemagne, mais aussi la Roumanie et l’Autriche. Un effort couronné de succès. La croissance future se fera d’ailleurs également à l’étranger, où les rendements sont plus élevés qu’en Belgique et les possibilités de consolidation encore importantes. Des acquisitions récentes le montrent clairement.
En plus de miser sur la croissance, les sociétés immobilières s’efforcent également d’améliorer la qualité du portefeuille. Elles font ceci en vendant des propriétés moins stratégiques, en rénovant des immeubles plus anciens et en optimisant les locations.
Il convient toutefois de noter que si les SIR sont moins volatiles que les autres classes d’actifs, elles sont cotées en bourse et sont donc sensibles à l’évolution des marchés boursiers, du marché immobilier et des taux d’intérêt. Il en résulte une prime ou une décote par rapport à la valeur intrinsèque de l’action. Puilaetco Dewaay Private Bankers conclut qu’il y a encore suffisamment de raisons de croire aux SIR.