Lorsqu’ils investissent dans l’immobilier non coté, les fonds qui se concentrent sur un seul pays ou sur un secteur distinct à l’intérieur d’un pays obtiennent de meilleurs résultats que les fonds qui se diversifient entre différents pays et/ou secteurs.
C’est ce qu’a montré une étude de l’université de Cambridge. En revanche, les fonds immobiliers qui se concentrent uniquement sur un secteur ne surperforment pas les fonds diversifiés, selon les auteurs de la recherche, qui a été désignée comme la meilleure de 2021 par l’organisme sectoriel Inrev.
Les fonds spécialisés sont plus limités dans leurs options d’investissement que les fonds diversifiés qui peuvent ajuster leur allocation d’actifs aux secteurs et aux marchés qui sont prometteurs à un moment donné. Mais selon cette recherche, cela ne constitue pas un obstacle à la performance des spécialistes. Ils affichent généralement des rendements totaux plus élevés. Tant sur une base non ajustée que lors de la prise en compte d’un large éventail de différences dans les caractéristiques des fonds et du marché».
Des rendements plus élevés
Pour l’étude intitulée «Do Specialist Funds Outperform», Franz Fuerst, Nick Mansley et Zilong Wang ont analysé les performances de 592 fonds non cotés européens entre 2001 et 2019. La question centrale était de savoir dans quelle mesure la diversification internationale et la diversification sectorielle influencent la performance des fonds, en contrôlant l’effet de levier.
Les chercheurs ont fait la distinction entre les fonds sectoriels qui investissent uniquement dans un seul type d’immobilier, comme le Prologis European Logistics Fund ; les fonds nationaux qui investissent dans un seul pays, comme le BlackRock UK Property Fund ; et les fonds nationaux et sectoriels qui se limitent à un seul secteur dans un seul pays, comme le Amvest Residential Core Fund.
Les résultats montrent que la spécialisation par pays entraîne des rendements plus élevés, mais pas la spécialisation par secteur. En outre, les résultats montrent que les fonds sectoriels par pays affichent généralement de meilleures performances que les fonds diversifiés.
Toutefois, il convient de noter que la surperformance s’est produite principalement pendant la période de reprise et de croissance du marché immobilier, de 2010 à 2019. En outre, les fonds spécialisés par pays et par secteur se sont révélés plus vulnérables pendant la période de crise financière que les fonds diversifiés.
Faire des choix
Quant à la raison de la recherche, les auteurs écrivent que le choix que les investisseurs font habituellement lorsqu’ils veulent investir dans l’immobilier est en gros entre les fonds spécialisés et les fonds généralistes. Les fonds spécialisés ont l’avantage d’avoir une meilleure vision des opportunités d’investissement et des avantages opérationnels, tandis que les fonds diversifiés sont plus flexibles et peuvent contourner les marchés plus faibles.
Selon les auteurs, il est difficile de combiner les deux, c’est-à-dire de se spécialiser dans différents types de biens dans différents endroits, dans le secteur de l’immobilier non coté. Compte tenu de l’hétérogénéité des actifs, de l’indivisibilité de l’immobilier et des exigences en matière d’information et d’expertise des différents marchés, il est très difficile de parvenir à la diversification.
Même les plus grands investisseurs, tels que les fonds souverains et les régimes de retraite, font appel à des tiers pour certains marchés ou types de biens immobiliers», soulignent-ils. Les investisseurs qui recherchent une exposition diversifiée au niveau international doivent donc faire appel à des gestionnaires supplémentaires (comptes séparés), investir dans des fonds et/ou utiliser des FPI.
À la fin de l’année dernière, l’EPRA a estimé que la valeur totale de l’immobilier mondial était de 31 600 milliards de dollars. Les investissements dans l’immobilier privé non coté avaient une valeur nette de 280 milliards à la même époque et une valeur nette brute de 366 milliards, selon les chiffres d’Inrev.