Même lorsque la pandémie coronarienne sera terminée, de nombreuses personnes continueront à travailler en partie à domicile. Cela réduit la demande d’espace de bureau. Mais dans le même temps, la fonction des bureaux va changer, ce qui signifie que les bureaux situés dans les lieux A continueront d’être populaires.
C’est ce que dit Richard Gwilliam, responsable de la recherche immobilière chez M&G, dans une conversation avec sa plateforme sœur Fondsnieuws. M. Gwilliam a encore du mal à estimer exactement à quoi ressemblera la «nouvelle normalité» de la vie au bureau, mais il est certain que davantage de personnes travailleront à domicile qu’avant la pandémie.
En conséquence, la demande de bureaux va diminuer, même si, bien sûr, le travail à domicile existait aussi avant la pandémie, en particulier sur des marchés comme le Royaume-Uni et les Pays-Bas. En 2019, selon Eurostat, 37 % des salariés néerlandais travaillaient toujours ou régulièrement à domicile. Le travail à domicile était donc déjà semi-normal ici, et maintenant il est devenu tout à fait normal».
Gwilliam donne comme exemple le nouveau siège social de M&G à Londres, qui a été inauguré en 2018. Là, nous avons 0,8 ou 0,9 bureau par employé, donc on suppose déjà que les gens travaillent toujours à domicile. Le nombre de bureaux par employé continuera à diminuer, mais cela ne signifie pas nécessairement qu’il faudra moins d’espace».
Lieu de rencontre
La fonction du bureau se transforme de plus en plus en un lieu de rencontre et non plus seulement en un lieu de travail. Les rencontres et les réunions avec les clients sont plus difficiles depuis la maison, c’est pourquoi nous nous rendrons au bureau principalement dans ce but. Les bureaux seront donc échangés contre un plus grand nombre de salles de réunion et d’autres lieux d’interaction sociale».
Mais ces entreprises renonceront probablement à des bureaux plus petits. Les grandes entreprises continueront à avoir besoin d’un grand hub central, mais au lieu d’avoir des bureaux plus petits, elles loueront des espaces de travail flexibles à plusieurs endroits comme une coquille flexible, selon le modèle du hub and spoke. Nous en voyons déjà de plus en plus». De plus, les espaces de travail sont souvent situés dans des lieux centraux et recherchés, dans des bâtiments modernes et bien équipés.
Les bureaux désuets dans les banlieues ou dans des endroits difficilement accessibles par les transports publics sont le bébé de l’addition, et ils disparaîtront plus rapidement, prédit M. Gwilliam. Cela s’applique, par exemple, aux bureaux situés dans des zones industrielles où il existe encore de nombreux centres d’appel. C’est aussi un travail que vous pouvez facilement faire de chez vous».
Les propriétaires de ce type de bureaux courent le risque de se retrouver avec un actif immobilisé qu’ils ne peuvent pas vendre à un prix acceptable, avertit M. Gilliam. Il est certain que si les exigences en matière de durabilité des bureaux deviennent plus strictes dans les années à venir, les propriétaires de biens immobiliers seront confrontés au choix d’investir beaucoup d’argent dans une rénovation ou de passer ces bureaux par pertes et profits.
Gwilliam conseille donc aux investisseurs immobiliers de se concentrer encore plus qu’avant la pandémie sur des bureaux modernes situés dans des endroits populaires. Jusqu’à présent, ces actifs ont également peu souffert de la crise. Les gens préfèrent se rencontrer dans des bureaux modernes et bien équipés, situés dans des lieux centraux. Si l’on examine les récentes opérations réalisées, par exemple, dans le Zuidas d’Amsterdam, on constate que les primes de risque n’ont pratiquement pas augmenté. Les rendements étaient en moyenne de 3,25 % avant la crise. Cela représente peut-être 3,4%».
Moins d’accords
Cependant, le nombre de nouveaux contrats a chuté de manière drastique. Le chercheur en immobilier CBRE prévoit que cette année, 1,5 milliard d’euros de moins qu’en 2019 seront réalisés en bureaux, soit une baisse de 25 %.
Mais c’est normal en cas de crise. L’incertitude qui l’accompagne conduit simplement les investisseurs à regarder le chat hors de l’arbre plus longtemps», dit Gwilliam. Pourtant, l’écart entre les prix demandés et ce que les investisseurs sont prêts à payer est souvent très important. Il est difficile pour les propriétaires d’accepter un prix sensiblement inférieur, mais surtout pour les bureaux de faible qualité, il est inévitable que les évaluations baissent.