Sepiam (ex-La Cambre Funds) propose un nouveau fonds immobilier réservé aux clients de l’assureur One Life, en visant une exposition qui fera la part belle aux petites et moyennes capitalisations.
En novembre 2018, les deux compartiments proposés sur le marché belge par La Cambre Funds étaient passés sous le contrôle de la société de gestion française Sepiam. L’offre est aujourd’hui structurée autour d’un fonds flexible (qui affiche la note maximale de cinq étoiles chez Morningstar) et d’un fonds spécialisé sur les petites capitalisations européennes. Le troisième produit aujourd’hui commercialisé sur le marché belge ne sera pas un fonds de placement UCITS, mais bien un Fonds Interne Collectif qui sera distribué uniquement auprès des clients de la compagnie d’assurance One Life.
Diversification
MS Real Estate sera investi sur une vingtaine de sociétés immobilières européennes, en visant notamment les segments influencés par de nouvelles tendances comme la logistique, le co-working, les bâtiments efficients d’un point de vue énergétique ou les magasins digitaux. Damien Grulier (gestionnaire du fonds) (photo) souligne que « le contexte actuel reste favorable aux prix des biens immobiliers dans un contexte où la création d’emplois reste soutenue en Europe. En outre, l’immobilier coté reste une des rares classes d’actifs qui peut encore dégager un rendement élevé dans un contexte où les taux obligataires sont appelés à rester bas ».
Le fonds aura au minimum quatre sociétés belges dans le portefeuille, qui devraient représenter au moins 20% des actifs sous gestion. « Le secteur immobilier belge est beaucoup plus défensif que le reste du secteur européen et offre une bonne stabilité à la stratégie ». Le reste du portefeuille visera une exposition diversifié en Europe afin d’offrir plus de punch dans les phases de croissance, avec un rendement du portefeuille qui visera plus de 3%.
Smallcaps
Une autre caractéristique de MS Real Estate sera de prendre des participations sur des petites capitalisations (minimum 150 millions d’euros de capitalisation boursière). « Ce sont des sociétés sur lesquelles les grands fonds ne peuvent pas se positionner, car ils n’ont généralement pas d’autre choix que d’avoir une exposition importante sur l’immobilier résidentiel allemand ou sur l’immobilier commercial français ». La sélection utilisera un mélange de sélection quantitative et fondamentale, avec des rééquilibrages fréquents entre les différentes positions.
Le fonds sera par contre sous-pondéré sur les développeurs immobiliers (5% max des actifs sous gestion) qui se montrent traditionnellement plus volatils lors des corrections, avec une exposition qui ne pourra également pas dépasser 30% des actifs sous gestion sur un seul secteur. Le fonds est largement exposé sur le secteur de la logistique, qui est exposé sur l’explosion du commerce par internet avec une faible vacance locative et des baux à long terme. « Ce segment représente 20% des actifs sous gestion », souligne encore Damien Grulier, avec notamment des actions telles que WDP ou VIB.
Immobilier réel
« Beaucoup de clients belges ont déjà de l’immobilier physique dans leur portefeuille », souligne Sebastien Lippens (Co-fondateur de Sepiam et responsable de la gestion privée). « S’il peut potentiellement espérer un rendement de 5,2% sur un bien immobilier, la performance aura tendance à tomber rapidement si le bien subi un vide locatif. En outre, il est difficile d’en sortir rapidement en période de crise, et il est plus difficile de réaliser des donations d’un bien immobilier ». Et de souligner qu’en comparaison, un fonds exposé sur l’immobilier coté sera liquide et nettement mieux diversifié au niveau géographique et sectoriel. « En outre, il sera moins sensible aux modifications règlementaires qui peuvent pénaliser les investissements sur un pays ».