Guy Barnard (CFA) est un investisseur chevronné disposant d’une expérience de près de deux décennies chez Janus Henderson. Il y dirige une équipe de huit professionnels de l’investissement immobilier, qui gère environ 3 milliards de dollars dans le cadre de mandats mondiaux et régionaux. Sa stratégie d’investissement ascendante (bottom-up) repose sur l’analyse fondamentale des différentes sociétés, tout en intégrant les facteurs macroéconomiques et les tendances des marchés régionaux. « Ayant traversé plusieurs cycles de marché, l’équipe a développé une philosophie d’investissement qui privilégie la résilience, l’adaptabilité et la création de valeur à long terme ».
Une approche globale de l’atténuation des risques
Les marchés immobiliers varient considérablement d’une région à l’autre, ce qui nécessite d’adopter une approche globale reposant sur des équipes locales dédiées situées en Amérique du Nord, en Europe et en Asie-Pacifique. « Ceci nous permet d’avoir une perspective bien informée, exploitant les connaissances régionales afin d’optimiser les décisions d’investissement. La diversification sur plusieurs zones géographiques nous permet également de mieux gérer le risque tout en profitant des tendances structurelles de croissance. Par exemple, alors que la demande de bureaux diminue aux États-Unis, les actifs logistiques en Asie suscitent un intérêt accru de la part des investisseurs », explique Guy Barnard.
Les avantages de l’immobilier coté pour les investisseurs institutionnels
Pour les investisseurs institutionnels, la détention d’immobilier coté offre des avantages significatifs par rapport à la détention en direct, notamment une meilleure liquidité, une exposition géographique et sectorielle plus diversifiée ainsi qu’une transparence accrue. Les flux de trésorerie des sociétés immobilières cotées sont également moins volatils que ceux des marchés boursiers dans leur ensemble, comme le montre le graphique ci-dessous.
Source : FactSet, Raymond James Research : FactSet, Raymond James Research au 31 décembre 2024. *Données prévisionnelles pour 2025 et 2026. Il n’y a aucune garantie que les tendances passées se maintiendront ou que les prévisions se réaliseront.
« Une allocation de 10 millions d’euros dans l’immobilier coté peut fournir une exposition diversifiée sur 20 pays, englobant des milliers de propriétés, soit un niveau de diversification qu’il est très difficile d’obtenir sur les marchés privés », souligne encore Guy Barnard. En outre, l’obligation de fournir des rapports règlementaires aux investisseurs renforcent encore l’attrait de l’immobilier coté, permettant aux investisseurs de mieux évaluer les performances et d’ajuster rapidement leurs positions si nécessaire.
L’impact de la hausse des taux sur l’immobilier coté
La hausse des taux d’intérêt au début de l’année 2022 a lourdement impacté le secteur immobilier, avec des valorisations qui ont reculé d’environ 40% en l’espace de neuf mois, ce qui reflétait la fin d’un environnement prolongé de taux bas qui avait commencé au début des années 80.
« Sur les marchés privés, les valorisations sont d’abord restées stables, mais la hausse des coûts d’emprunt a depuis entraîné des corrections de prix de 15 à 20 % dans certains segments », constate Guy Barnard. « Le marché continue de s’adapter à la hausse des coûts de financement, mais nous considérons qu’il subsiste des opportunités attrayantes ». Il met ainsi en évidence quatre sous-secteurs offrant un fort potentiel de croissance :
- Les centres de données sont soutenus par l’essor du cloud computing, de l’IA et de la transformation numérique. Ce sont des actifs d’infrastructure essentiels, offrant des flux de trésorerie solides sur le long terme.
- Les espaces de bureaux haut de gamme (situés dans les grands centres financiers comme New York, Paris ou Londres) continuent de bénéficier d’une demande forte, au contraire des espaces de bureaux traditionnels.
- Les maisons de retraite et les logements pour étudiants sont soutenus par des tendances démographiques de long terme. Des sociétés comme Welltower ou Aedifica exposées sur vieillissement de la population ; ou comme Xior qui propose des logements de qualité pour les étudiants, ont vu leur cours s’apprécier fortement depuis 2023. Elles détiennent toujours d’un fort pouvoir de fixation des prix.
- Les actifs logistiques vont continuer de profiter d’une expansion à long terme grâce à leur exposition sur le développement rapide du commerce en ligne.
L’approche différenciée de Janus Henderson pour l’investissement immobilier
Janus Henderson se distingue par son approche active, qui privilégie les investissements à forte conviction en identifiant les inefficacités du marché, et en capitalisant sur les tendances émergentes avant les mouvements plus larges soutenus par les investisseurs passifs et indiciels. « Notre équipe globale nous permet d’identifier les dislocations et les opportunités émergentes en temps réel, et de prendre ces décisions d’investissement stratégiques. A cet égard, la volatilité récente est, pour nous, plus une source d’opportunités qu’un problème », estime encore Guy Barnard.
Une autre marque distinctive de l’approche de Janus Henderson dans l’immobilier coté est l’approche durable, avec l’intégration de considérations environnementales, sociales et de gouvernance (ESG). « Les investissements immobiliers axés sur l’ESG sont de plus en plus essentiels pour la création de valeur à long terme dans un contexte où les priorités des investisseurs ont tendance à changer avec des règlementations en matière de développement durable qui deviennent plus contraignantes ».
Un autre facteur important de la création de valeur durable dans le secteur immobilier est l’impact de la transformation numérique. « La gestion immobilière pilotée par les algorithmes d’intelligence artificielle, la construction de bâtiments intelligents et l’analyse des données remodèlent la façon dont les actifs immobiliers sont gérés et optimisés. Les investisseurs qui intègrent ces innovations dans leurs stratégies obtiendront un avantage décisif », prédit Guy Barnard.
L’avenir de l’investissement immobilier
Malgré les fluctuations des taux d’intérêt et les accès de volatilité du marché, il reste confiant quant à la capacité du secteur à générer des performances stables. « Durant les 25 dernières années, les valeurs immobilières ont dégagé une performance annualisée (en dollar) de 8%, avec le dividende comme principale source de performance ».
Guy Barnard souligne que la dislocation récente du marché immobilier a permis au rendement offert par le secteur de se redresser pour atteindre 4%. « Et le rendement offert par plusieurs groupes de haute qualité est encore plus élevé. Cette correction technique offre des opportunités d’acquérir ces sociétés à des prix très attrayants tout en ajoutant des qualités défensives à un portefeuille équilibré ».
Enfin, il conseille d’adopter une approche disciplinée et prospective. « Malgré la volatilité à court terme, les tendances structurelles de la demande continuent d’offrir des opportunités d’investissement attrayantes. La réussite d’une stratégie immobilier dépendra de la capacité de sélectionner des actifs de qualité et de s’adapter rapidement aux fluctuations de l’environnement de marché ».