De coronacrisis heeft ook de vastgoedsector hard geraakt. Veel van de schade zou weleens permanent kunnen blijken, omdat onderliggende trends nu versneld worden en het consumentengedrag er blijvend door zou kunnen veranderen.
Dat stelt Michael Gobitschek, beheerder van het Skagen M2 fonds, dat wereldwijd belegt in beursgenoteerde vastgoedbedrijven, in gesprek met Fondsnieuws.
‘Reizen we over twee jaar bijvoorbeeld nog net zoveel als voor de virusuitbraak? En misschien gaan we wel veel meer vanuit huis werken’, zo gooit de Zweed direct de knuppel in het hoenderhok.
Zulke veranderingen kunnen ervoor zorgen dat de kloof tussen winnaars en verliezers in de vastgoedmarkt snel groter wordt. ‘Alles is heel hard naar beneden gegaan, van hotels tot datacentra, in een massale uitverkoop die vooral door machines werd gedreven’, zo blikt Gobitschek terug op het beurstumult van de afgelopen weken. Het Skagen M2 B fonds verloor daardoor sinds eind februari bijna een derde van haar waarde, waarna het weer iets opveerde tot een ytd-rendement van -26 procent.
‘Maar sinds afgelopen week heeft de markt iets van rationaliteit hervonden, en zie je een polarisatie. De segmenten die het hardst zijn getroffen, met name winkelcentra en hotels, kunnen nog verder naar beneden. Maar sectoren die minder hard zijn geraakt, laten een herstel zien’, constateert Gobitschek. ‘Sommige beleggers verwachten daarom nu een snel herstel van de markt, maar daar is het echt nog te vroeg voor. We zijn nog niet uit de problemen.’
Weg met retail
De Zweed was al voor de coronacrisis onderwogen in de retailsector, maar heeft nu ook zijn laatste holdings in winkel- en hotelvastgoed van de hand gedaan.
‘We hebben alleen nog blootstelling naar hotels en retail via conglomeraten, bijvoorbeeld in Japan via Mitsui Fudosan, vertelt de Zweed. ‘Het is nu bijna onmogelijk om nu een waarde te plakken op retail assets. Winkelbedrijven zeggen hun contracten op of betalen geen huur. Veel winkelcentra zijn met schulden gefinancierd waardoor bedrijven bij hun banken moeten aankloppen voor uitstel van betaling. Want ook op de obligatiemarkten kunnen ze nu niet terecht.’
Ook voor kantoren, het op een na grootste segment in de vastgoedmarkt, breken zware tijden aan nu een recessie onafwendbaar is geworden. Co-working ruimte, een klein maar snelgroeiend onderdeel van de kantoormarkt, wordt nu al zwaar getroffen.
‘We zijn nu voorzichtig met beleggen in bedrijven die verhuren aan partijen als WeWork. In het slechtste geval stoppen ook vaste huurders van kantoren met het betalen van huur. We hebben hierover regelmatig contact met verhuurders. Hoteleigenaren kregen een paar weken terug al verzoeken tot huuruitstel of -verlaging, en bij kantoren zie je die nu ook binnenkomen. De meeste verhuurders hebben tot nu toe zulke verzoeken wel afgewezen, omdat ze wachten op overheidssteun of op duidelijkheid over de geldigheid van het huurcontract in dit soort situaties. Het is in veel gevallen niet duidelijk of het coronavirus betekent dat er sprake is van overmacht.’
E-commerce
In logistiek vastgoed ziet Gobitschek nu betere kansen. ‘E-commerce krijgt door corona ook een enorme boost op de korte termijn. Zeker in gebieden waar online shoppen nog minder wijdverspreid is zoals opkomende markten (ex-China) kan dat ook enorme repercussies hebben voor retailvastgoed. Daarom hebben we bijvoorbeeld direct onze belangen in winkelcentra in India en de Filippijnen verkocht’, aldus Gobitschek, die ondanks deze lichtpuntjes waakt voor al te veel enthousiasme.
‘Logistiek vastgoed zal zeker last krijgen van de recessie, en van de disruptie van mondiale toeleveringsketens die het gevolg is van het virus. Om problemen in de toekomst te voorkomen, zullen veel bedrijven hun productie daarom willen verspreiden over meerdere locaties.’
Defensieve groei
Onzekere tijden voor vastgoedbeleggers dus. De vastgoedmarkt heeft in eerste instantie last van de gevolgen van het coronavirus, maar daar bovenop komt nog eens de recessie. Gobitschek heeft daarom vooral een voorkeur voor de minder cyclische delen van de markt, die bovendien vaak een structurele groei vertonen en geen last hebben van het coronavirus. Soms profiteren ze er zelfs van. ‘Datacentra bijvoorbeeld. Het dataverkeer is enorm gegroeid doordat veel meer mensen nu thuiswerken.’
Self-storage is een ander interessant segment. ‘Dat groeit onafhankelijk van de economische cyclus. Vooral jongeren maken er veel gebruik van omdat ze vaker verhuizen of op reis gaan en dan vaak tijdelijke opslagruimte nodig hebben.’
Door urbanisatie en de trend naar kleinere woningen stijgt daarnaast ook de vraag naar permanente opslagruimte door particulieren. ‘Je ziet daarom dat ruimtes vaak voor langere periodes worden gehuurd, hoewel meestal sprake is van een opzegtermijn van een maand.’ Mochten mensen toch gaan bezuinigen op opslagruimte bij een recessie, dan is volgens Gobitschek niet meteen de nood aan de man. ‘Self-storagecentra hebben vaak maar een lage bezettingsgraad nodig om break-even te kunnen draaien.’
De trend naar meer, maar kleinere huishoudens betekent ook dat de vraag naar huurwoningen groeit, met name in de steden. Gobitschek vindt met name de Duitse markt interessant. De Duitse huurgroei heeft historisch gezien een zeer beperkte correlatie met de volatiliteit van de groei van het bbp. ‘In Duitsland bestaat, net als in Nederland, een systeem van huursubsidie, wat een extra zekerheid betekent. De bedrijven in deze sector hebben voorspelbare kasstromen en sterke balansen, en combineren dat met stabiele groei. En ze hebben in principe geen last van corona.’
Ook beleggers lijken dat te beseffen. De koersen van aanbieders van woningvastgoed, zoals Deutsche Wohnen en het eveneens Duitse LEG Immobilien, hebben afgelopen week een aanzienlijk deel van het eerdere koersverlies weer goedgemaakt. Gobitschek heeft dan ook bijgekocht. Ook heeft zijn fonds de weg omhoog ingezet. De afgelopen week is de koers alweer met 15 procent gestegen. ‘De stimulerende maatregelen van overheden en rentverlagingen van de centrale banken zijn in principe gunstig voor vastgoed.’