Vastgoed is vanwege de oplopende rente uit de gratie, maar de aantrekkende inflatie en de economische groei geeft juist een impuls aan de winstgroei.
Zodra de rente begint op te lopen, worden vastgoedaandelen blind van de hand gedaan. Deze pavlovreactie zagen we recent ook weer. ‘De koersdalingen zijn overtrokken’, zegt Michael Gobitschek, portfoliomanager van het vastgoedfonds Skagen m2.
‘Als de rente stijgt door oplopende inflatie en een sterkere economie, dan is dit geen probleem voor de lange termijn. Dit is immers goed voor de gebruikersvraag en de geïndexeerde huuropbrengsten. Omdat de meeste vastgoedbedrijven zich langjarig hebben gefinancierd, leidt de rentestijging ook niet direct tot hogere financieringslasten.’
De correctie van de laatste tijd was technisch van aard en schept vooral kansen, meent Gobitschek. ‘De sector is zeker niet duur. In Europa noteren veel vastgoedfondsen 10 tot wel 30 procent onder hun intrinsieke waarde, waar voor de kredietcrisis een stevige premie nog heel gebruikelijk was.’
Gobitschek zoekt vooral naar groei en mijdt sterk met obligaties gecorreleerde bond-proxies. ‘Door de stijgende rente eisen beleggers een hogere vergoeding op vastgoed en komen de prijzen onder druk. Bedrijven met een sterke huur- en winstgroei kunnen dit mitigeren’, zegt hij. Dit zijn niet alleen de pure ontwikkelaars, maar ook bedrijven die hun bestaande vastgoed uitbreiden of moderniseren.
Schietschijven
Gobitschek: ‘Amerikaanse vastgoedfondsen zijn schietschijven, aangezien ze vanwege hun fiscale status 90 procent van de winst moeten uitkeren. Als ze willen investeren moeten ze geld ophalen bij beleggers of de bank. Deze aandelen leunen op hun hoge dividend. Maar als de Amerikaanse tienjaarsrente naar 3,5 procent klimt, dan verliest het dividendrendement van 4,5 procent snel zijn glans.’
Vastgoedbedrijven die hun cashflow eigenhandig kunnen laten groeien, vindt hij bijvoorbeeld onder de Duitse woningfondsen, zoals Deutsche Wohnen. ‘Dit fonds is met name actief in Berlijn, waar de huur- en woningprijzen blijven stijgen door een structureel woningentekort. De woningen worden opgeknapt en daarna voor hogere prijzen verhuurd.’
Marius Bakker en Joost van Leenders, beleggingsstrategen bij Kempen, vinden vastgoed eveneens aantrekkelijk gewaardeerd. ‘Aandelen zijn veelal duur in historisch opzicht terwijl vastgoed over het algemeen dicht bij fair value zit’, zegt Bakker.
Op de korte termijn is de oplopende rente negatief voor deze defensieve sector. Maar op de langere termijn is het een ander verhaal, geeft het duo aan, juist in periodes van oplopende inflatie stijgen de huuropbrengsten en winst bij vastgoedfondsen.
De rentestijging zet volgens hen de waarde van het vastgoed onder druk door hogere financieringskosten. ‘Zolang de hogere rente voornamelijk het resultaat is van hogere inflatie komt het aan beide kanten van de vergelijking terug en is het positieve effect van inflatie op huuropbrengsten groter. Vastgoed is vooral gevoelig voor de reële rente, wanneer deze oploopt komen de fondsen onder druk.’