Vastgoedbeleggingen waren de afgelopen jaren goed voor stevige rendementen. Op de Anglo-Amerikaanse markten lijkt de rek er wat uit, maar voor continentaal Europees vastgoed staan alle seinen voorlopig nog op groen.
Dit stelt Guy Barnard (foto), co-manager van de Henderson Horizon Property Equities fondsen en medeverantwoordelijk voor de vastgoedstrategieën van Henderson Global Investors, in een interview met Fondsnieuws.
‘Het lijkt erop dat het makkelijke geld wel verdiend is’, zegt Barnard tijdens een trip door Nederland. ‘De tijd dat de aanvangsrendementen op vastgoed over de gehele linie werden gedrukt is voorbij.’
Monetaire druk
Dat geldt met name voor de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk, waar centrale banken na het toeslaan van de kredietcrisis snel reageerden met verlagen van de rente en vervolgens overgingen tot kwantitatieve verruiming. Het besef dat het onconventionele monetaire instrumentarium uit de kast getrokken moest worden, drong in Europa pas later door.
‘Voor waardestijging moeten we nu vooral zijn in de landen die nog monetair verruimen, zoals in de eurozone, Japan en Australië’, aldus de fondsmanager uit Londen. Samen met zijn collega Tim Gibson in Singapore is hij verantwoordelijk voor ruim 1,8 miljard dollar aan beleggingen in genoteerd vastgoed over de hele wereld.
In de VS en het VK zijn de centrale banken eerder geneigd te verkrappen dan te verruimen. Barnard: ‘Hier valt dan ook geen verdere druk op de aanvangserendementen te verwachten’.
Stijging huren
Het stabiliseren van waarderingen is ook terug te zien in de premie of discount op vastgoedaandelen ten opzichte van hun intrinsieke waarde. In de VS liggen de koersen bijvoorbeeld al weer op niveaus waarbij een premie wordt betaald.
Maar waarde-appreciatie is niet de enige drijver van het totaal rendement op vastgoed. Daarnaast zijn dividendbeleid en macro-economie bepalende factoren, wijst Barnard. Terwijl waarderingen volgens hem ‘fair’ zijn, ziet hij voldoende ruimte voor verhogingen van dividenden en stijgingen van huren.
In de VS gaat het dividendrendement richting de 4 procent, andere markten kunnen hiernaartoe groeien. Vooral in landen waar de economische groei aantrekt ontstaat verder ruimte om de huren te verhogen.
Nadruk regio’s
Op deze beweging inspelend, hebben de fondsmanagers hun geografische wegingen aangepast. ‘We waren overwogen VS en VK. Deze laatste overweging hebben we recent teruggebracht en we hebben toegevoegd aan Europese landen, waar we nu vooral kansen zien in Duitsland en Spanje.’
Nederland ziet hij als ‘een van de minder opwindende’ markten. Het faillissement van Vroom & Dreesman drukt op winkelvastgoed en de leegstand van kantoren ligt relatief hoog, weet de fondsmanager. Daarbij is via de beurs beleggen in woningen nagenoeg onmogelijk. Ook Frankrijk mist momenteel de economische dynamiek die Barnard zoekt.
Het is een wereld van verschil met Duitsland, en dan vooral Berlijn. De economie groeit, wat de vraag naar kantoorruimte stimuleert. Het aantal inwoners neemt toe, maar regels beperken het aanbod aan woningen. Dit drijft de huren op.
Ook in Spanje is de groei terug. Koopjesjagers stromen toe om op zoek naar vastgoed in de belangrijkste steden Madrid en Barcelona, waar in de crisis de waardes met 30 a 40 procent zijn gedaald. Een andere favoriet van Barnard is Zweden, waar de economie eigenlijk juist vrij ongeschonden de crisis doorstond.
Naast het monetaire klimaat, straalt ook de Brexit-dreiging ongunstig af op Brits vastgoed. Al schat Barnard de kans op een vertrek uit de Europese Unie kleiner dan die van blijven, hij ziet de grote waarde-appreciaties van de laatste jaren als niet langer haalbaar.
Sterke bedrijven
Het totale rendement op vastgoed was afgelopen jaren ongebruikelijk hoog. ‘Het was 12 procent, maar zal de komende tijd wat lager komen te liggen dan het langetermijngemiddelde’, verwacht Barnard.
Maar een rendement van 8 procent is ook lang niet gek, in wat de fondsmanger noemt een ‘naar rendement hongerende wereld’. Daarbij is de voorspelbaarheid van het rendement ook veel waard, wijst hij.
De volatiliteit neemt toe, net als de geopolitieke risico’s. Maar de sector staat er veel sterker voor dan toen de crisis toesloeg. ‘De loan-to-value verhoudingen zijn afgenomen, balansen zijn versterkt en de looptijden van lengingen zijn verlengd.’
Unibail-Rodamco kwam twee weken gelden nog met een nieuwe obligatie naar de markt met een looptijd van 20 jaar, noemt Barnard als voorbeeld. Dit is een bedrijf dat de zaken volgens hem op orde heeft.
Deze Frans-Nederlandse vastgoedbelegger en -ontwikkelaar zette op tijd in op de trend naar grotere winkelcentra. ‘Dat hebben ze goed gedaan, de gemiddelde waarde van de centra ligt rond de half miljard euro. Daarbij hebben ze grote blootstelling naar Italië, waar de risicopremie er nu uitloopt.’
Fondsportefeuille
In het FN/Universe van meest geadviseerde fondsen op de Nederlandse particuliere beleggersmarkt komen zowel wereldwijd als in Europa beleggende varianten van de Henderson-strategieën voor.
Het track record van het Henderson Horizon Global Property Equities Fund mag indrukwekkend heten. Op geen van de periodes staat een min. Over het afgelopen jaar staat het rendement op 4,5 procent.
De rendementen van het kleinere Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund lijken iets grilliger. Voor dit jaar tot nu toe staat het fonds iets in de min, maar op jaarbasis bedraagt het rendement 2,6 procent. Over de laatste drie maanden staat het fonds evenwel 10 procent in de plus.
Daarnaast wordt ook een aantal in Azië beleggende property-fondsen uit de Horizon-range aangeboden op de Nederlandse markt. Hiervan blijven zowel het YTD als 1-jaars rendementen evenwel in de min steken.
Meer achtergronden op Fondsnieuws: