Pensioenuitvoerder APG verruilt in 2021 het kantoor aan de chique Zuidas in Amsterdam voor een onderkomen in Sloterdijk, een locatie in dezelfde stad waar bedrijven nog niet zo lang geleden vooral wegtrokken.
De hoge huren en het prestigieuze imago van zakendistrict Zuidas passen niet meer bij APG, meent de speler die het pensioen van 4,5 miljoen Nederlanders belegt. ‘Als pensioenuitvoerder kun je gewoon niet meer uitleggen waarom je zoveel huur per vierkante meter betaalt terwijl de deelnemers bij wijze van spreken bezig zijn met dubbeltjes en kwartjes’, zegt Wim Henk Steenpoorte, lid van de raad van bestuur van APG.
De Zuidas is het zakelijk hart van Amsterdam, waar de duurste kantoren van de stad gelegen zijn. Banken, advocatenkantoren, en andere corporates betalen er huren tot wel 435 euro per vierkante meter per jaar. APG huurt er nu nog twaalf verdiepingen in een van de Symphonytorens. Met een gemiddelde huurprijs van 385 euro per vierkante meter is dat het op twee na duurste kantoor aan de Zuidas. Door te verhuizen bespaart de pensioenuitvoerder over de looptijd van het huurcontract van zeventien jaar 85 miljoen euro.
Betere samenwerking tussen divisies
De vijfhonderd medewerkers van APG trekken in bij de vijfhonderd collega’s die al zijn gehuisvest aan de Basisweg in Sloterdijk. De pensioenbelegger hoopt zo op betere samenwerking tussen divisies.
Het gebouw aan de Basisweg is nu nog een grauwe kantorenkolos uit de jaren zeventig maar wordt door Edge Technologies van ontwikkelaar OVG onder handen genomen en de 21ste eeuw in geloodst. Het pand wordt energieneutraal en komt vol met technologie te zitten. Ook is er aandacht voor de gezondheid van de mensen die in het gebouw werken, schetst Coen van Oostrom, ceo van OVG. ‘Trappen krijgen bijvoorbeeld een prominente plek en de liften worden verstopt. Werknemers kunnen de temperatuur van hun werkplek zelf instellen.’
In de binnentuin, die nu nauwelijks wordt gebruikt, creëert OVG een groot Atrium met een enorm glazen dak. Werken de meeste mensen nu nog in een aparte kantoorhokjes, straks komen er open vloeren en meer plekken om elkaar te ontmoeten. ‘Dit gebouw moet uitstralen waar wij voor staan: samenwerken en duurzaamheid’, zegt Steenpoorte. Om daar snel aan toe te voegen. ‘Maar het moet niet overdadig of luxe zijn.’
Tekort aan grotere kantoorvloeren
De verhuizing is niet alleen illustratief voor de nieuwe eisen die bedrijven aan kantoren stellen, maar ook voor de opmars van Sloterdijk en het tekort aan grotere kantoorvloeren in de hoofdstad. Toen APG vorig jaar op zoek ging naar nieuwe kantoorruimte om de twee afdelingen samen te voegen, waren er maar vier opties in de regio. Die in Hoofddorp en Amstelveen vielen al snel af. Te ver weg van partijen waarmee de pensioenuitvoerder zaken doet of niet goed bereikbaar met het openbaar vervoer.
Sloterdijk was met stip de beste mogelijkheid, zegt Steenpoorte. Niet alleen waren daar al werknemers gevestigd, de locatie is ook goed bereikbaar. Moesten de Zuidassers van APG niet even slikken toen ze hoorde over hun nieuwe onderkomen? ‘Ze hadden aanvankelijk wel hun bedenkingen, maar waren eigenlijk heel enthousiast nadat we hadden verteld wat voor kantoor het wordt. En ja, Sloterdijk komt nu nog wat doods over, maar dat wordt steeds beter’, zegt Steenpoorte.
Leegstand
Sloterdijk gold lang als een van de minst aantrekkelijke kantorenlocaties van Amsterdam. Tijdens de crisisjaren trokken veel bedrijven er weg en liep de leegstand op tot 31 procent. Er was niets te doen behalve werken, terwijl bedrijven tegenwoordig juist in een levendige omgeving willen zitten.
Tijdens de crisisjaren zijn veel van de kantoren van eigenaar gewisseld. ‘Die nieuwe eigenaren hebben de gebouwen voordelig kunnen kopen waardoor er ruimte was om te investeren’, zegt Robert Kok van vastgoedadviseur Colliers. ‘Er zijn enorm veel faciliteiten in de gebouwen gekomen.’
In de afgelopen jaren zijn lege kantoren omgebouwd tot hotels waardoor er meer leven in het gebied is gekomen. Er zijn meer horecazaken gekomen en de gemeente investeerde in een meer aantrekkelijke buitenruimte. Ook komen er de komende jaren duizenden woningen in het gebied.
Doordat Sloterdijk steeds aantrekkelijker werd en de ruimte in de rest van de stad schaarser, liep de leegstand sterk terug. ‘Sloterdijk is een steeds volwaardiger concurrent aan het worden van de Zuidas’, zegt Kok. ‘Bedrijven zijn niet meer bang om de “war on talent” te verliezen als ze hier gaan zitten. Creatieve bedrijven zien het als goedkoop alternatief voor het centrum.’ De huur van de duurste kantoren is er met 200 per m² per jaar een schijntje ten opzichte van wat bedrijven aan de Zuidas betalen.
Toch ziet Kok niet dat de Zuidas zichzelf uit de markt prijst. ‘De huren zijn daar juist zo hard gestegen doordat de vraag veel groter is dan het aanbod.’
Copyright: Het Financieele Dagblad, 27 september 2018.