Winkeliers hebben het zwaar, zeker nu er een verlenging van de lockdown is aangekondigd. Dit doet ook pijn in het retailvastgoed. Toch is er een uitzondering op de regel: “convenience retail”. Het zijn wijkwinkelcentra, een specifiek type vastgoed dat het juist goed deed in de afgelopen periode. Het biedt nog altijd een verwacht rendement van 5 à 6 procent op jaarbasis tegen een gematigd risico.
Dit zegt Barbara Maltha-Koppelman (foto) van CBRE Capital Advisors in gesprek met Fondsnieuws Institutioneel. Dit interview vond plaats in het kader van de nieuwe podcastserie “Beleggen tegen de stroom in” van Fondsnieuws Institutioneel. Hierin wordt gesproken met specialisten over beleggingscategorieën die niet meteen voor de hand lijken te liggen, bijvoorbeeld vanwege het huidige economische klimaat of langetermijntrends.
Dat het ene retail het andere niet is, blijkt uit een globaal overzicht van de retailvastgoedmarkt. Binnen het Nederlandse winkellandschap kunnen er namelijk grofweg drie soorten winkels gedefinieerd worden, legt Maltha-Koppelman uit. Als Director bij CBRE Capital Advisors is zij als adviseur betrokken bij het opzetten van niet-beursgenoteerde institutionele vastgoedfondsen en gaat zij namens de fondsmanagers de markt op om institutionele beleggers te interesseren voor dergelijke proposities.
Diverse markt
‘De meeste mensen denken bij retail meteen aan de categorie “high street”, ofwel binnenstedelijke winkelstraten met de bekende merken, warenhuizen, of grote overdekte winkelcentra. Maar dit beslaat slechts circa 35 procent van de totale retail vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland’, zegt Maltha-Koppelman.
De grootste categorie is die van perifere winkellocaties buiten de stad, zoals bouwmarkten, grote meubelwinkels en outletcenters. Dit segment beslaat bijna 50 procent van de totale markt voor retailbeleggingen. Tot slot is er dan nog de categorie convenience retail, dat zo’n 15 tot 20 procent van de markt vertegenwoordigt.
‘Convenience retail is een verzamelnaam voor dagelijkse boodschappen, zoals de supermarkt, de bakker, de groenteboer maar ook de drogist en de stomerij. Meestal is dit bij elkaar gelegen in de vorm van een wijkwinkelcentrum. Grenzend aan zo’n winkelcentrum bevinden zich vaak andere belangrijke functies, zoals gezondheidscentra met een fysiotherapeut of apotheek. Hiermee vormt het wijkwinkelcentrum een logische plek voor mensen om dagelijks naartoe te komen, waarmee het de rol krijgt van een verbindende functie in de wijk.’
Gematigd risicoprofiel
De verschillende categorieën kennen vanzelfsprekend ook een verschillend risicoprofiel. Voor convenience retail worden de risico’s als gematigd gezien. Maltha-Koppelman: ‘In de eerste plaats vanwege het “need driven” karakter van de winkels, maar ook de sterke fysieke convenience winkelstructuur in Nederland speelt een rol. Des te meer omdat convenience retail bescherming van de overheid geniet als het gaat om nieuw aanbod. Kortgezegd mag er in Nederland alleen een nieuw wijkwinkelcentrum worden gebouwd wanneer kan worden aangetoond dat er voldoende nieuwe bewoners zijn gekomen in de wijk, wat de bouw van een tweede winkelcentrum rechtvaardigt zonder roofbouw te plegen op de afzetmarkt van het bestaande aanbod. De bestaande convenience retail structuur wordt hiermee beschermd, waardoor de huurstromen relatief stabiel zijn en blijven voor de langere termijn.’
Het resulteert in een beleggingsstrategie met een langetermijn-, open-end karakter met rendementen van rond de 5 en 6 procent income return. Doordat er doorgaans dividend op kwartaalbasis wordt uitgekeerd, leent de belegging zich ook voor beleggingsportefeuilles met een cashflow behoefte.
Toch geeft het te denken in hoeverre beleggers op dit moment genegen zijn om langetermijncommitments - zoals een vastgoedbelegging - aan te gaan. Er heerst immers veel onzekerheid in de markt. Maltha-Koppelman constateert dat beleggers als gevolg van de onzekerheid in de eerste helft van 2020 kozen voor top-ups bij bestaande managers. In de tweede helft van het jaar kwam de selectie van nieuwe managers weer op gang.
Niet-beursgenoteerd vastgoed blijft in trek
Voor wat betreft niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen ziet zij nog steeds een behoorlijke activiteit in de markt. ‘Partijen moeten pensioen- en verzekeringsgelden beleggen, vastgoed vormt daarvoor nog altijd een solide basis. Daarbij zijn de uitslagen op de beurs doorgaans harder dan op de niet-beursgenoteerde vastgoedmarkt, in dat licht zien we dan ook een verschuiving naar non-listed.’
Specifiek voor convenience retail ziet Maltha-Koppelman in de afgelopen jaren dat fondsen in Duitsland en Nederland veel kapitaal hebben opgehaald van institutionele investeerders. ‘Concreet werken wij momenteel in Nederland met een fondsmanager die alleen al ruim 330 miljoen euro aan Duits en Italiaans institutioneel kapitaal heeft opgehaald met een strategie die gericht is op convenience retail.’