Hoge waarderingen, in combinatie met lage rendementen en inflatierisico’s, laten beleggers uitwijken naar real assets als infrastructuur en windparken. Ze leveren voorspelbare inkomsten, maar zonder risico zijn ze niet.
In de afgelopen vijf jaar zijn de beleggingen in real asset-strategieën met 325 procent gestegen, blijkt uit onderzoek van S&P Dow jones Indices. 80 procent van de institutionele beleggers streeft een allocatie na van tot wel 15 procent.
De groei zal naar verwachting voortzetten: twee derde heeft het idee nog altijd te weinig in deze assets te beleggen. Waar komt de belangstelling voor real assets vandaan?
In de afgelopen vijftien jaar hebben zich volgens de Amerikaanse indexbouwer meerdere periodes voorgedaan waarin de correlaties tussen beleggingscategorieën sterk toenamen. De eerste keer was tijdens de recessie van 2001 tot 2003, nadat de internetzeepbel uiteen was gespat.
‘Veel beleggers hadden toen het gevoel dat het een eenmalige en buitengewone gebeurtenis betrof, maar het deed zich opnieuw voor tijdens de wereldwijde financiële crisis van 2008 en 2009’, zegt Jodie Gunzberg, de real asset-specialist van S&P DJI.
‘En wanneer iets twee keer gebeurt, dan komt het op de radar van risicomanagers die zich afvragen hoe je de beleggingsportefeuille kunt beschermen tegen dergelijke pieken in correlaties.’
Dat zette grote beleggers als APG en het Noors oliefonds aan om van een allocatie op basis van beleggingscategorieën (assets) over te stappen op een risicoallocatie. Het uitgangspunt is daarbij een verdeling van kapitaal over laag gecorreleerde risicobronnen, zoals het groeirisico, renterisico, inflatierisico en liquiditeitsrisico. Real assets passen volgens Gunzberg goed in dit systeem.
De indexbouwer maakt onderscheid tussen beursgenoteerde en illiquide, private real assets. In de eerste categorie vallen bepaalde aandelen, obligaties en grondstoffenfutures. Te denken valt daarbij aan aandelen of obligaties van bedrijven die luchthavens, olie- en gasleidingen of windmolenparken ontwerpen, bouwen of financieren of vastgoedaandelen.
Tastbare beleggingen
Private real assets zijn tastbare beleggingen, dus directe beleggingen in gebouwen of boerderijen, infrastructurele projecten zoals tolwegen en natuurlijke hulpbronnen zoals bossen, waterkracht en mineralen et cetera.
De rendementen van beide categorieën ontlopen elkaar op de lange termijn niet veel, stelt S&P DJI. Wel is er een verschil in volatiliteit als gevolg van de frequentie waarmee de beleggingen worden geprijsd. Illiquide real assets zijn dus beweeglijker, maar doen niet onder qua opbrengst.
Behalve de lage correlatie met traditionele beleggingscategorieën zijn real assets ook in trek vanwege de ‘search for yield’: ze bieden een betrouwbare en voorspelbare bron van inkomsten voor de lange termijn die bovendien inflatiebestendig is. Dat laatste is weer een beleggingsthema sinds de verkiezingsoverwinning van Donald Trump in november en zou de vraag naar real assets kunnen aanjagen.
‘De dit jaar gelanceerde S&P Real Assets Index waarin wereldwijde aandelen, obligaties en grondstoffenfutures zijn opgenomen, heeft een inflatie bèta van 4,2. Dit betekent dat voor elke 1 procent stijging van de Amerikaanse consumentenprijzen, de index dit omzet in 4,2 procent rendement’, aldus Gunzberg.
Het cijfer is gebaseerd op data over de afgelopen tien jaar tot en met 2015, met de kanttekening dat er regionaal en op assetniveau grote verschillen zijn. Ook maakt het uit waar zich in de wereld inflatie voordoet.
‘Real assets reageren het sterkst op inflatie in Brazilië, de VS, Zuid-Korea, Japan, Canada en China, en het minst op inflatie in Mexico, Australië en de eurozone’, aldus de S&P DJI-specialist. ‘In de eurozone bijvoorbeeld is de inflatie bèta voor real assets alleen positief voor natuurlijke hulpbronnen.’
Ook de afgebeelde tabel van IP Real Estate geeft de sterke relatie tussen de performance van private en beursgenoteerde real assets en inflatie weer. Opvallend is daarbij de negatieve correlatie met sterke inflatie voor beursgenoteerde vastgoedondernemingen (REITs), omdat vastgoed vaak als inflatiehedge wordt beschouwd. Vastgoed is echter ook gevoelig voor de rente die in een inflatoire omgeving doorgaans stijgt.
Volgens Aquila Capital is de opmars van real assets onstuitbaar. In een rapport schrijft het: ‘De komende twee decennia zullen pensioenfondsen hun allocatie naar real assets in hun portefeuilles naar verwachting uitbreiden tot meer dan 20 procent. Naar onze mening zullen real assets uiteindelijk mainstream worden, en een onvervangbaar onderdeel in een gediversifieerde portefeuille.’
Het Duitse Aquila belegt sinds 2006 in real assets en is uitgegroeid tot een van de grootste Europese investeerders in hernieuwbare energieprojecten. Daarnaast investeert het ook in bosbouw en agricultuur.
‘In Australië en Nieuw-Zeeland bezitten onze beleggers boerderijen met de bijbehorende grond, vertelt managing director Oldrik Verloop. ‘Het gaat ons daarbij niet alleen om de waardestijging van de landbouwgrond, want dan ben je in feite onroerendgoedbelegger. Wij gaan voor rendement door de productie van bijvoorbeeld graan of melk te verhogen, of het bedrijfsmodel aan te passen. Zo zetten wij sterk in op biologische melk waarop een hogere marge te behalen valt.’
Voor een dergelijke illiquide belegging is een langetermijnhorizon een vereiste. In de agrisector stonden daar de afgelopen jaren buitengewone rendementen tegenover, mede dankzij de gestegen grondprijzen. Zo steeg de (Amerikaanse) NCREIF Farmland Index in de tien jaar tot en met september 2014 met 40 procent per jaar.
Door de mooie rendementen in landbouw, maar ook in andere real assets de afgelopen jaren, en het besef dat lage obligatierentes geen tijdelijk fenomeen zijn, klinkt de roep om te investeren in real assets steeds luider. Zelfs Bill Gross, in een niet zo ver verleden een van de grootste obligatiebeleggers ter wereld, gaf onlangs aan het niet meer te zien zitten in aandelen en obligaties, en een voorkeur te hebben voor vastgoed en goud.
Dichter bij huis maakte het Oranje Fonds recent bekend groots in Nederlandse landbouwgronden te investeren, ingegeven door een ‘nieuwe werkelijkheid’ op de obligatiemarkten.
Tast die toenemende belangstelling voor real assets het rendementspotentieel aan? ‘In sommige situaties leidt deze ontwikkeling ertoe dat prijzen opgedreven worden waardoor toekomstige rendementen lager kunnen zijn’, erkent Verloop van Aquila.
‘Ik merk echter dat er een grote behoefte is aan kapitaal van pensioenfondsen en verzekeraars om bijvoorbeeld nieuwe wind- of infrastructurele projecten uit te kunnen voeren, wat ook te maken heeft met de beperkte bestedingsruimte van overheden. Met onze beleggers spreken we een duidelijke waarderingsmethodologie af, waardoor we vóór het acquisitieproces de scenario’s, rendementsbronnen en verwachtingen vastleggen. Rendementen van tussen de 5 en 9 procent op operationele hernieuwbare energieprojecten in Europa zijn reëel.’
Ook bij JP Morgan Asset Management zijn (liquide) real assets favoriet in zijn bespiegelingen voor de lange termijn. ‘Vooral vastgoed zal naar verwachting vrij goed bestand zijn tegen de verslechterende groeioutlook’. Schaarste aan de aanbodzijde en een verbetering van de kasstromen dragen bij aan het aantrekkelijke waarderingsplaatje.
Volgens het Amerikaanse fondshuis moeten beleggers in traditionele mixfondsen die hun rendement willen verhogen daarom in toenemende mate alternatieve beleggingen als real assets overwegen.
Geen wonderen
Dat hier geen wonderen van verwacht mogen worden, benadrukte onderzoeksbureau Resaerch Affiliates onlangs in het rapport ‘Take the 5% challenge’.
Het acht de kans dat beleggers in (Amerikaanse) mixfondsen het komende decennium 5 procent rendement per jaar behalen nihil, zelfs met een forse allocatie naar alternatieve beleggingen. Om het wel te halen moet de beheerder bijzonder bekwaam zijn in het selecteren van de juiste alternatives of domweg veel geluk hebben.
Dit artikel is gepubliceerd in het Fondsnieuws-magazine: Investment Outlook 2017 dat op 14 december is verschenen.