Overweegt u een appartement of huis voor uw studerende kind te kopen? Doe dan eerst uw huiswerk en let op de risico’s.
Veel ouders van kinderen die studeren of dat binnenkort gaan doen, denken erover na: het kopen van een appartement, etage of zelfs een heel huis voor hun kind(eren). Zo hopen zij meerdere vliegen in een klap te slaan:
- Huur. De huur die wordt betaald, blijft zo binnen de familie. Bovendien kunt u een wat lagere dan een marktconforme huur laten betalen. Maak het niet al te dol, want dan ziet de fiscus het als een belastbare schenking.
- Boekwinst. Kopers van een appartement hopen op een boekwinst bij verkoop.
- Extra huurinkomsten. Soms brengen inwonende vrienden of vriendinnen zelfs extra inkomsten binnen.
Fiscaal
Wat betekent de aankoop van vastgoed in een studentenstad in fiscaal opzicht? Er zijn verschillende mogelijkheden:
Box 3: u koopt
Als u als ouder een pand koopt, valt het fiscaal in box 3. Dat betekent dat u jaarlijks vermogensrendementsheffing over de waarde betaalt. In principe is de WOZ-waarde het uitgangspunt, maar bij een woning in verhuurde staat mag u uitgaan van een lagere waarde, rekening houdend met de zogenoemde leegwaarderatio. De relevante tabel staat op de website van de Belastingdienst. Bij een woning in box 3 zijn de eventuele inkomsten van huurders onbelast. De kosten die u als huisbaas maakt, zijn niet aftrekbaar.
U kunt de aankoopsom voor een deel lenen. Dat kan niet met een reguliere hypotheek, maar wel met een zogenoemde verhuurhypotheek. Onder meer ING en NIBC bieden zo’n hypotheek aan. Voor zo’n lening gelden andere eisen dan voor een reguliere hypotheek. De rente op een dergelijke hypotheek ligt meestal hoger dan die op een gewone hypotheek en u mag maximaal 50 tot 70 procent van de marktwaarde van de woning lenen; bovendien zijn de rentelasten niet aftrekbaar. Wel mag u uw vermogen in box 3 verminderen met deze hypotheekschuld (boven een drempel van € 3000). U betaalt dan minder belasting over uw bezit.
‘Een slim alternatief is om een lening met als onderpand uw eigen woning af te sluiten’, zegt Greet Vernooij, onafhankelijk financieel planner. ‘Dan kunt u een lagere rente afspreken. Voorwaarde is natuurlijk wel dat u voldoende inkomen heeft en dat u zelf een niet al te hoge hypotheek heeft ten opzichte van de waarde van uw woning.’
Box 1: kind koopt
Alternatief is dat uw kind zelf de woning koopt. Bijvoorbeeld met een lening van u, met een schenking of met een combinatie van die twee.
U mag eenmalig maximaal 100.000 euro schenken voor de aankoop van een woning aan iedereen tussen de 18 en de 40 jaar. De woning is dan volgens de fiscus een ‘eigen woning’ en valt voor uw kind in box 1. Dat betekent dat over de woning geen vermogensrendementsheffing hoeft te worden betaald.
Een schenking vermindert uw box 3-vermogen, maar een eventuele lening blijft bij u in box 3 staan. De rentelasten van zo’n ‘ouder-kind’-hypotheek zijn aftrekbaar. Voorwaarde is dan wel dat op de lening jaarlijks annuïtair wordt afgelost. Probleem is dat een studerend kind meestal nauwelijks inkomsten heeft, zodat uw kind van de renteaftrek weinig profijt heeft. U kunt ook een aflossingsvrije lening verstrekken. In dat geval zijn de rentelasten niet aftrekbaar, maar valt de schuld bij uw kind in box 3.
Als uw kind een deel van de woonruimte verhuurt aan andere studenten, zijn de huurinkomsten tot een bedrag van 5164 euro per jaar vrijgesteld (kamerverhuurvrijstelling). Als de huur hoger uitvalt, valt het verhuurde deel van de woning plus eventueel het pro rata deel van de hypotheek in box 3.
Wat gunstiger is, box 1 of box 3, valt niet op voorhand te zeggen. Als u het geld kunt missen en niet verwacht het ooit weer nodig te hebben — ook niet na een eventuele scheiding of overlijden — kan het in financieel opzicht aantrekkelijk zijn om uw kind geld te lenen voor de aankoop van een huis of appartement. U kunt dan meteen gebruikmaken van de eenmalige schenking bij wijze van voorschot op de erfenis.
Een andere criterium is of er medehuurders zijn. Vernooij: ‘Bij de keuze spelen ook emotionele aspecten mee. Hoe gaat uw kind om met geld en hoe vindt een 18-jarige het om huiseigenaar en hospita te zijn?’
Naast de fiscale aspecten zitten er meer haken en ogen aan zo’n investering. ‘Veel mensen beseffen niet dat huizenprijzen ook kunnen dalen’, zegt een Amsterdamse hypotheekadviseur die anoniem wil blijven. ‘Dat hebben we natuurlijk in de crisis gezien; wie een paar jaar geleden iets had gekocht, heeft nu een mooie winst geboekt. Maar in de toekomst kunnen de prijzen omlaag gaan.’
Na het uitbreken van de crisis daalden de prijzen van huizen met gemiddeld 20 procent en soms met nog veel meer. Wie zijn spaargeld gebruikt om er een huis voor te kopen, doet uit beleggingsoogpunt eigenlijk iets heel ingrijpends. Spaargeld heeft volgens de AFM een heel laag risicoprofiel. Maar vastgoed heeft een risicoprofiel dat vergelijkbaar is met een mixfonds van 50 procent aandelen en 50 procent obligaties.
Er zijn meer zaken die u goed moet beseffen voor u vastgoed koopt. Zo krijgt u als huiseigenaar te maken met kosten, zoals gemeentelijke belastingen, VvE-bijdrage, inrichtingskosten, klein onderhoud (lekkende kraan, verstopte wc), eventueel onverwachts groot onderhoud dat niet uit de VvE-kas kan worden betaald.
Als uw zoon of dochter met medestudenten in het huis gaat wonen, is het extra belangrijk alles goed te regelen. Wat gebeurt er als er een conflict ontstaat en een van de huurders wil niet vertrekken? Vernooij; ‘Huurders hebben vaak recht op huurbescherming. Het laatste dat je wilt is dat je een juridisch conflict moet uitvechten over het huis dat je voor je kind hebt gekocht. Huurbescherming valt wel te ondervangen, maar je moet dat vooraf goed regelen.’
Dit artikel is gepubliceerd in het Fondsnieuws-magazine dat op 20 september is verschenen.