De Britse vastgoedmarkt zal niet buiten schot blijven als een Brexit wordt doorgezet. Voor een volledige ineenstorting hoeven beleggers echter niet te vrezen, stelt Eric Byrne van UBS.
Vooral het hart van Londen is kwetsbaar voor de gevolgen van een Britse afscheiding van de EU, zegt de specialist op het gebied van niet-beursgenoteerd vastgoed in gesprek met Fondsnieuws.
Daar zijn namelijk de multinationals gevestigd die dreigen hun activiteiten over te plaatsen naar een van de andere EU-lidstaten. Alleen al bij JP Morgan zou het om 4000 banen kunnen gaan, zo waarschuwde topman Jamie Dimon voorafgaand aan het referendum.
Het centrum van de Britse hoofdstad zal als gevolg van een Britse exit ook inboeten als een van de populairste locaties wereldwijd onder buitenlandse vastgoedbeleggers, onder wie Russische miljardairs. ‘Aan de andere kant is het pond stevig gedaald en zullen contraire beleggers wellicht kijken naar instapmomenten. Koppel dat aan de omgeving van lage rendementen en je koopt (vastgoed in) Londen tegen een korting.’
Het centrum van Londen is van hoge kwaliteit
Toch rekent Byrne per saldo op een negatieve impact. ‘Economische groei is de belangrijkste indicator voor de vastgoedmarkt. Als gevolg van de Brexit worden investeringen uitgesteld. Deze zullen wegen op de groei, de werkgelegenheid en uiteindelijk de vraag naar vastgoed.’ Cijfers die dit kunnen onderbouwen zijn nog niet beschikbaar. ‘Die worden slechts eens per maand bekendgemaakt. Het zal dus nog even duren voordat de effecten zichtbaar worden.’
Hoe de manager van onder meer het UBS Real Estate Funds Selection - Global fonds op de Brexit heeft gereageerd? ‘De Britse vastgoedmarkt maakt ongeveer 12 procent uit van het wereldwijd belegbare universum. Wij waren de afgelopen drie jaar overwogen in het VK, maar zijn dit jaar op waarderingsgronden, en dus onafhankelijk van het referendum, gaan schuiven richting een meer neutrale weging. Dit zullen we overigens blijven doen.
Onze exposure naar het centrum van Londen is ongeveer 3 procent van de portefeuille. Wij bezitten over het algemeen vastgoed van hoge kwaliteit, met langlopende huurcontracten van bedrijven die niet van plan zijn te verhuizen. Wíj zien dus geen reden om hier beleggingen af te stoten.’
Continentaal Europa
De vrijgekomen middelen als gevolg van de gestage afbouw van de Britse portefeuille werd voor de Brexit herbelegd in continentaal Europa vanwege de aantrekkende groei en relatief aantrekkelijke waarderingen. Maar die herallocatie ligt voor onbepaalde tijd stil, in afwachting van mogelijk ‘besmettingsgevaar’. De Britse vastgoedmanager bedoelt daarmee de kans op referenda in andere EU-landen, een langzame desintegratie van de EU en/of een afkoelende economische groei.
‘We maken voorlopig geen haast om onze exposure naar continentaal Europa te vergroten.’ In plaats daarvan vloeien de vrijkomende middelen en nieuwe instroom richting ‘veilige havens’ als Amerika en Japan.
De afgelopen jaren heeft de overwogen positie in het VK sterk bijgedragen aan het totale rendement (na kosten) van zo’n 8 procent per jaar, vertelt hij. Voor de komende jaren verwacht hij dat het rendement terug zal keren naar het langetermijn gemiddelde van tussen de 5 en 6 procent.
Instroom
Daarvan zal het grootste deel uit winstuitkeringen bestaan, en veel minder dan in de afgelopen jaren uit waardestijgingen. Dit vooruitzicht maakt dat de strategie van Byrne en zijn team van 18 mensen - samen verantwoordelijk voor in totaal 6,5 miljard dollar dat wordt doorbelegd in private equity-fondsen - op veel belangstelling onder institutionele beleggers kan rekenen. Afgelopen jaar bedroeg de instroom 500 miljoen dollar, dit jaar staat de teller op 250 miljoen dollar.
Vooralsnog leidt dat nog niet tot problemen om al dit geld aan het werk te zetten, ondanks dat drie kwart van de fondsen gesloten is voor nieuwe toetreders. ‘Er zijn nog altijd zo’n 500 private equity-fondsen die aan het werven zijn. In de Verenigde Staten is de markt bovendien zo breed en diep dat er geregeld nieuwe fondsen worden opgericht.’
Institutionele beleggers die het fonds opnemen in hun portefeuille hoeven dat volgens UBS niet te doen ten koste van hun vaak lokaal georiënteerde vastgoedbeleggingen, maar in plaats daarvan zou het breed gediversificeerde fonds een deel van de vastrentende portefeuille kunnen vervangen, of als bestemming van nieuw geld.