Het neerwaarts risico is voor commercieel vastgoed thans groter dan het opwaartse potentieel. Tot die conclusie komt Rabo Real Estate Finance in haar jongste scenario-analyse. ‘We verwachten minder investeringen, maar zijn positief over de waardeontwikkeling.’
Dat schrijft de Rabobank in haar zojuist gepubliceerde visie, ‘Richting zoeken op de top’, op het commercieel vastgoed.
Volgens Maarten Donkers, hoofd Kennis en Sturing van Rabo Real Estate Financeoverheerst het besef dat de groei niet eeuwig kan aanhouden en de economie zich ‘ergens laat in de cyclus bevindt’.
Om grip te krijgen op de toekomstige ontwikkeling heeft Rabobank verschillende scenario’s ontwikkeld. Overheersende verwachting is dat de investeringen afnemen, maar dat de waarde van projecten gemiddeld genomen groeit.
Toenemende risico’s dwingen partijen wel om keuzes moeten maken, waarschuwt Rabobank. De coöperatieve bank stelt dat sommige analisten van mening zijn dat de markt al op zijn retour is, terwijl anderen juist wijzen op het enorme kapitaal dat aanwezig is.
‘Onverwachte valt niet uit te sluiten’
De vastgoedmarkt heeft uitstekende jaren achter de rug, maar het dénken dat er topvorming plaatsvindt neemt toe. Hiervoor zijn verschillende oorzaken aan te wijzen. Het gaat bijvoorbeeld al te lang te goed, ramingen worden telkens neerwaarts bijgesteld en beleggers ervaren steeds vaker een gebrek aan een geschikt product.
In het basisscenario plaatst Rabobank bovenstaande oorzaken onder ‘normale’ omstandigheden. Het onverwachte is echter nooit uit te sluiten. Daarom schetst de bank naast het basisscenario ook vier alternatieve scenario’s: internationale chaos, onverwachte renteschok, klimaatdisruptie en economische nazomer. Om kwetsbaarheden en mogelijke impact te bepalen zijn deze scenario’s naast het basisscenario gelegd. Met bijhorende onzekerheden, effecten en de kans dat ze optreden, waarschuwt Rabobank.
Dalend investeringsvolume
Maarten Donkers van Rabo stelt dat ‘men ook bij een lager investeringsvolume een lagere waardegroei verwacht. Zo gaat het investeringsvolume van 6,5 procent in 2019 naar 5 procent in 2020.’
Roel van de Bilt, directeur van Rabo Real Estate Finance, zegt in een reactie: ‘Deze verwachting sluit aan op ons beleid. We sturen bij in onze portefeuille, maar zijn tegelijkertijd open voor nieuwe business. De beschikbaarheid is er en blijft aanwezig, waarbij we onverminderd kritisch blijven op de kwaliteit. Onze focus ligt onveranderd op het verduurzamen van vastgoed, woningen, impact in de samenleving en stadsontwikkeling.’
Scenario’s voor commercieel vastgoed zijn op dit moment zeer relevant voor institutionele beleggers. Zij zijn in hun ‘search for yield’ al geruime tijd actief in dit marktsegment, maar in de markt vallen regelmatig grote koop- en verkoopcontracten op, omdat de dynamiek van de markt zeer uiteenlopend wordt ingeschat.