De wereldwijd veranderende levensstijl van mensen brengt vastgoedbeleggers op nieuwe ideeën. Michael Gobitschek van Skagen zet in op bedrijven die opslagboxen verhuren en kostbare appartementen in topsteden verhuren.
Tijdens zijn bezoek aan Nederland verbaasde de fondsmanager van het Skagen M2 fonds zich er opnieuw over: de grote hoeveelheid opslagboxen langs de weg. In Utrecht bijvoorbeeld, waar het gesprek met Fondsnieuws plaatsvindt, is het een normale gang van zaken dat mensen met een klein appartement een opslagruimte huren voor de spullen die niet in hun huis passen.
‘Heel anders in Scandinavië, waar ik vandaan kom’, vertelt Gobitschek. Toch ziet hij ook vanuit daar de potentie van bedrijven die dit soort boxen verhuren, omdat gezinssamenstellingen sneller dan vroeger veranderen, huurprijzen hard zijn opgelopen, mensen steeds meer spullen kopen en grote steden alsmaar hoger op het woonverlanglijstje staan.
Shurgard
Half oktober stapte de portefeuillebeheerder dan ook in Shurgard, een bedrijf dat in Nederland 61 vestigingen met opslagboxen bezit. Voor 5 euro per maand kun je er een opslagruimte van enkele vierkante meters huren, voor 138 euro eentje groter dan 13 vierkante meter.
‘Je denkt er niet zomaar aan bij vastgoed, maar deze subsector van de logistieke vastgoedtak biedt mooie rendementen’, vindt Gobitschek. De beheerder toont een tabel waarin hij self-storage heeft afgezet tegenover andere vastgoedsectoren. Self-storage bood tussen 1994 en 2015 een gemiddeld jaarlijks rendement van 19 procent, waar kantoren bijvoorbeeld 14 procent opleverden.
Het aandeel Shurgard is sinds de IPO in oktober bijna 7 procent gestegen. Hierin heeft Gobitschek recent een nog klein belang genomen.
Self Storage Group
Een andere, beginnende speler op deze markt is Self Storage Group (SSG), een Noors bedrijf dat in oktober 2017 naar de beurs ging en nu een marktwaarde heeft van ongeveer 114 miljoen euro. Skagen m2 heeft ook een positie in dit aan Oslo genoteerde bedrijf. Het maakt zo’n 3 procent uit van de portefeuille van de Zweedse beheerder. Hoewel het bedrijf sinds de beursgang op een winst van ruim 18 procent staat, is dat sinds januari 2018 een minder rooskleurig percentage: 7,6 procent.
Gobitschek rekent erop dat er nog genoeg in het vat zit, met de stijgende huizenprijzen die mensen dwingen tot kleinere woonruimtes, de nog altijd stijgende consumptieprijzen en de ontwikkelingen dat ook startups de boxen gaan huren - als kantoorruimte.
De meer volwassen markten van Europa, Groot-Brittannië en Nederland, gaan Amerika achterna, zo voorspelt hij. Momenteel huren de Amerikanen een kleine vierkante meter per persoon, de Nederlanders en Britten houden het bij zo’n vijftig vierkante centimeter. In de minder ontwikkelde markten van Europa op dit gebied, zoals in Scandinavië, blijft de teller steken bij iets meer dan dertig vierkante millimeter.
Woningverhuur
Het tekort aan huizen, het tekort aan land, groeiende steden, groeiende consumtie en de toename van eenpersoonshuishoudens: mega-trends die dit soort bedrijven een duw geven, maar ook goed nieuws zijn voor bedrijven in de woningverhuur.
Vooral verhuurders in Berlijn en Stockholm worden enthousiast onthaald door de fondsbeheerder. Als voorbeeld schetst Gobitschek de situatie in de stad waar hij zelf woont, Stockholm. ‘Daar koop je een appartement voor 7.000, 8.000 euro per vierkante meter. En dan heb je nog servicekosten van 500 tot 1000 euro per maand. Een onhoudbare situatie, zeker voor mensen die alleen wonen. En kies je voor een huurappartement, dan sta je zo vijftien tot zestien jaar op een wachtlijst.’
Precies daarom heeft hij het bedrijf Hembla in portefeuille, een aandeel dat sinds het jaarbegin zo’n 28 procent is gestegen. Het bedrijf, eerder genaamd D. Carnegie & Co, vormt met 7,85 procent een van de grootste posities van het M2 fonds. ‘Ze kunnen de huren met 4 tot 5 procent per jaar verhogen en intussen bezuinigen op kosten. Dat levert veel op.’
Berlijn
Ook verhuurders in Berlijn doen goede zaken volgens de belegger die een positie heeft in het aandeel Deutsche Wohnen - hij kocht het ooit tegen een korting van 40 tot 50 procent. ‘De Berlijnse verhuurmarkt is uit een diep gat in de grond omhoog gekomen als je het hebt over huurontwikkeling en stijging van de waarde. Voor elk appartement dat in de verhuur komt, zijn zeker honderd gegadigden.’
Wat in de Duitse hoofdstad speelt is dat de prijs van grond er zó is gestegen, dat het niet meer rendabel is om er een huis te bouwen. Verhuurders richten zich voornamelijk op de aankoop van bestaande gebouwen en de verhuur daarvan, iets wat wél heel rendabel is volgens Gobitschek. Gecombineerd met de verwachting dat het tekort aan appartementen in Berlijn zal oplopen tot 400.000 in 2030 nu grote bedrijven neerstrijken in de stad, rekent hij op winst vanuit die hoek. Het aandeel Deutsche Wohnen staat sinds het jaarbegin 15 procent gestegen.
Gobitschek kan - zoals hij zelf zegt - nog uren praten over vastgoed. Maar hij vliegt zo terug naar Stockholm, de stad waar mensen hun huis uit worden geprijsd. Zijn eigen fonds staat sinds begin januari op een rendement van 0,56 procent, bijna 7 procent hoger dan de benchmark (-6,38 procent). Gemiddeld haalt het fonds over vijf jaar een rendement van 8,6 procent per jaar.