Het Belgische beursgenoteerde vastgoed is niet gespaard gebleven van de onrust op de beurs: de EPRA-index van Belgische vastgoedbedrijven heeft sinds de jaarwisseling al meer dan 15 procent verloren. Uitbaters van rusthuizen zijn het hardst getroffen door de verontwaardiging over de misstanden in Orpea in Frankrijk. Maar we mogen niet alle GVV’s over één kam scheren. Diversificatie blijft een must.
Dat is de conclusie van een researchdocument van Niels Van Lierde, portefeuillebeheerder bij Edmond de Rothschild (Europe) in Brussel.
Hij legt uit: ‘De voornaamste oorzaak van de daling van de Belgische vastgoedwaarden is de stijgende rente die tot een heuse herwaardering van bepaalde waarden leidt. Stel dat je een aandeel aanhoudt met een dividendrendement van 4,3 procent dat 100 euro kost, maar door de stijgende rente is dit onvoldoende, en je wil 4,6 procent. Dan moet het bedrijf ofwel zijn dividend verhogen van 4,3 naar 4,6 euro, ofwel moet de koers zakken tot zo’n 93,50 euro. Mogelijk ligt de reden waarom u 4,6 procent in plaats van 4,3 procent zou eisen, bij de obligatierendementen die 30 basispunten (0,3 procent) hoger staan. In het verleden lag het verschil tussen het gemiddelde dividendrendement van de Belgische vastgoedaandelen en de tienjaarsrente dichtbij 4 procentpunten, met een marge van 1 procentpunt naar boven of naar onderen.’
Als de rente zo snel stijgt als nu, gaat dat dus onvermijdelijk gepaard met heftige koersreacties van vastgoedaandelen. Het bloedbad op de obligatiemarkten heeft geleid tot een herwaardering van bepaalde GVV’s.
‘We zien dit voornamelijk bij GVV’s actief in het zorg- en logistiek vastgoed met een relatief lager dividendrendement en een hoge groei van de vastgoedportefeuille. Het commercieel vastgoed met doorgaans een hoger dividend, heeft hier minder onder te lijden. Terwijl er dus duidelijk op korte termijn een impact kan zijn op de koers van de GVV’s omwille van de stijgende rente, leert ons de historiek dat dit op middellange termijn en op lange termijn niet het geval is’, stelt de analist.
Sectorprestaties
Bron: Edmond de Rothschild (Europe) per 08/02/2022
Les fossoyeurs
De onthullingen in het recent verschenen boek ‘Les Fossoyeurs’ (De doodgravers) van Victor Castanet, over de wantoestanden bij Orpea, zorgt voor een heus schandaal in de Franse zorgsector. Het aandeel van de Franse rusthuizenuitbater verloor al meer dan de helft van zijn beurswaarde sinds begin dit jaar. Een reputatierisico dat ook de eigenaars van zorgvastgoed treft. De onzekerheid doet voornamelijk buitenlandse investeerders – die eerst verkopen en nadien vragen stellen – op de verkoopknoppen duwen. Bel20-bedrijven als Aedifica en Cofinimmo, die in veel buitenlandse fondsen zitten, ondervinden hier het meeste last van.
Van Lierde: ‘Op dit moment is het nog te vroeg om de uitkomst en impact op het operationele model van de rusthuissector te voorspellen. Nieuwe, strengere regulering kan een rem zetten op de groei van rusthuisuitbaters, hetgeen op zijn beurt een impact kan hebben op het groeipotentieel van de eigenaars van rusthuizen. Anderzijds kunnen we vaststellen dat de rusthuiseigenaars een heel gediversifieerde huurdersbasis hebben. Een speler als Aedifica heeft 120 verschillende zorguitbaters en ontvangt slechts 6 procent van zijn huurinkomsten van Orpea. Bovendien liggen deze huurcontracten voor een heel lange termijn vast. Onze conclusie is dan ook dat er voorlopig geen fundamentele redenen zijn om zich zorgen te maken op lange termijn en dat de huidige zwakte eerder een instapmoment inhoudt.’
Duurzaamheid
Pascale Nachtergaele, beheerder van het fonds Nagelmackers European Real Estate Fund, vindt vastgoed gezien de lage renteomgeving nog altijd interessant. Haar voorkeur blijft onverminderd uitgaan naar logistiek vastgoed, maar ook in andere segmenten ziet ze potentieel. Dat blijkt uit een recent interview.
Europees vastgoed heeft het in 2021 minder goed gedaan dan wereldwijde aandelen maar tussen de verschillende vastgoed segmenten viel er volgens Nachtergaele een grote discrepantie op te meten. ‘Opslag en logistiek hebben het uitstekend gedaan, net als zorgvastgoed terwijl residentieel vastgoed negatief presteerde. En aangezien het renteverloop zeer volatiel was, heeft de vastgoedsector zich in 2021 ook volatiel gedragen.’
Ze blijft voor volgend jaar evenwel positief gestemd voor Europees vastgoed. ‘Het is nog altijd opportuun om een gedeelte van de portefeuille te diversifiëren in vastgoed. We verwachten immers geen forse stijging van de Duitse leidende rentevoeten, die trouwens nog altijd negatief zijn. Daarnaast blijft het dividendrendement met gemiddeld 3,4 procent aantrekkelijk. De grote buffer tussen het gemiddelde dividend en de langetermijnrente zal ondersteunend werken. En wat de economische groei betreft gaan we niet uit van een zwak scenario.’ Ten slotte stipt Nachtergaele aan dat duurzaamheid belangrijker gaat worden. ‘De vraag naar duurzaam vastgoed zal alleen maar toenemen. Er zijn op dit vlak heel wat opportuniteiten.’