Duitse huurappartementen en de logistieke sector. Dat is waar portfoliomanager Olivier Hertoghe van Degroof Petercam Asset Management waarde ziet binnen het Europese beursgenoteerde vastgoed. ‘De evolutie die logistiek aan het doormaken is, is indrukwekkend.’
2016 was een pittig jaar voor beursgenoteerd vastgoed. Vooral de Brexit-stem en de bijbehorende daling van het pond drukten op de rendementen. Ook de verliezen in het retailvastgoed waren van grote invloed, aangezien de subsector een groot deel van het vastgoed-universum beslaat.
Het was dan ook het eerste jaar dat het Real Estate Europe fonds van Degroof Petercam AM het jaar negatief afsloot, na jaren van winst. Maar geholpen door de lage rente zijn de rendementen weer opgelopen en staat het fonds sinds het jaarbegin op een rendement van meer dan 10 procent.
Logistiek
Manager Olivier Hertoghe is al achttien jaar werkzaam in de sector en beheert meer dan 1,3 miljard euro in Real Estate Investment Trusts, beursgenoteerde fondsen die hun inkomen uit vastgoedbeleggingen halen. Hertoghe beaamt dat 2016 een pittig jaar was, maar ziet weer kansen, zegt hij in een interview met Fondsnieuws.
De opvallendste beweging in zijn carrière vindt hij de evolutie in de logistiek, die zo’n vier jaar geleden is begonnen en in een stroomversnelling terecht is gekomen. Logistieke bedrijven huizen in panden van tienduizenden vierkante meters, vol met kostbare energievoorzieningen en andere faciliteiten. ‘Een Wehkamp doet hierbij zó veel binnenpandse investeringen dat zo’n huurcontract niet zomaar opgezegd wordt’, schetst Hertoghe.
Het - eerdergenoemde - grootste beursgenoteerde vastgoedfonds van Degroof Petercam AM zit dan ook overwogen in logistiek. Tegelijkertijd is er een waarschuwing. Hertoghe: ‘Het gevaar van overdrijving. Momenteel worden de gebouwen nog neergezet op aanvraag, maar zodra ontwikkelaars panden al gaan bouwen voordat ze een huurder hebben, wordt het tricky. Als ze geen huurder kunnen vinden, moeten ze de huren verlagen en kan leegstand volgen.’
Duitse appartementen
Behalve in de logistiek zit het 480 miljoen euro grote fonds ook overwogen in de woningmarkt. En dan vooral de Duitse. ‘In de meeste landen zijn de huurprijzen de afgelopen 25 jaar flink gestegen. In Duitsland is dat een ander verhaal. Daar zijn de prijzen amper gestegen. Je betaalt daar voor een bestaand appartement van 70 vierkante meter, 350 euro per maand.’
Aangezien Duitsers, zo schetst Hertoghe, minder willen uitgeven aan hun woning dan veel andere nationaliteiten is er veel vraag naar die bestaande bouw. De nieuwbouwappartementen in Duitsland zijn namelijk zo’n beetje twee keer zo hoog geprijsd.
Hertoghe: ‘Mooi voor bedrijven die de bestaande bouw in blokken tegelijk hebben gekocht, toen deze na de financiële crisis in 2008 te koop werden gezet. Want de huurprijzen moeten wel stijgen nu er meer vraag is dan aanbod.’
De portfoliomanager rekent daardoor op een huurprijsstijging van zo’n 3 tot 4 procent per jaar. En juist die huurprijzen vormen voor een belegger als Degroof Petercam AM een van de belangrijkste redenen om in of uit een vastgoedbedrijf te stappen. ‘We kijken naar de cashflows van de huren, en naar de waarde die een taxateur aan de panden toekent.’
Afgelopen jaar heeft Degroof Petercam AM overigens wel wat winst genomen op beursgenoteerd vastgoed in de Duitse woningmarkt. ‘Sommige bedrijven stonden op een jaarwinst van 20 tot 30 procent. Dan vraag je je soms af of ze niet wat te duur zijn. Vaak kochten we er dan wat Europees retail voor terug - het Verenigd Koninkrijk uitgezonderd. Maar, we blijven zeker neutraal tot overwogen in die Duitse residentiële sector.’
Retail
Dat hij retail als plaatsvervanger noemt, lijkt opvallend. Maar, zegt Hertoghe, retail vormt nu eenmaal een groot deel van het aanbod waar vastgoedbeleggers uit kunnen kiezen. ‘En tussen die 150 bedrijven in Europa zijn heus wel aantrekkelijke bedrijven te vinden.’
Hij noemt daarbij vooral de kleinere winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen, én de hele grote waar mensen een hele dag kunnen vertoeven, en behalve naar een kledingwinkel, ook langs een restaurant of bowlingbaan kunnen. ‘Alle shoppingcentra daar tussenin zijn het meest in gevaar. Over een jaar of drie zul je zien dat de H&M’s en Zara’s daar vertrekken, om uit te breiden in de grote shoppingcenter’s.’
Unibail-Rodamco
Een vastgoedbedrijf dat een goede neus heeft voor een ideale mix van winkelcentra is Unibail-Rodamco, volgens Hertoghe. ‘Wereldhave viel juist een beetje tegen, waardoor we ons belang daarin wat verkleind hebben.’
Over het algemeen zitten de fondsen van Degroof Petercam AM overigens niet zo zwaar in Nederland, maar vooral omdat hier nu eenmaal slechts vier beursgenoteerde vastgoedbedrijven zijn - tegenover bijvoorbeeld 17 in België.
Al komt daar mogelijk verandering in. Hertoghe zinspeelt op de komst van een Nederlands REIT-statuut, wat vastgoedbedrijven aan strenge regels bindt, maar daardoor: stabieler maakt ten opzichte van de aandelenmarkt. Met de komst van zo’n REIT-statuut, zouden wel eens meer vastgoedbeleggers hun hoofdkantoor in Nederland kunnen gaan vestigen, luidt de verwachting van de portfoliomanager.