Indirecte niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen worden internationaler, doordat institutionele beleggers blijven streven naar meer diversificatie in hun (vastgoed-) beleggingsportefeuilles. De verdere groei van pan-Europese indirecte, niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen wordt tot nu toe niet gehinderd door de crisis.
De trend van regionale diversificatie in de vastgoedportefeuille ziet Stefan Sielias (foto), associate director bij CBRE, al langer. Het Capital Advisors team, waar Sielias deel van uitmaakt, treedt onder meer op als “placement agent”. In die hoedanigheid brengt het team aanbieders van internationale indirecte niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen en institutionele beleggers samen.
Een van de fondsaanbieders waar CBRE momenteel mee samenwerkt is het Duitse Catella Residential Investment Management (CRIM). Voor hun nieuwe Pan-Europese woningvastgoedfonds wist Sielias met zijn team onlangs nog twee institutionele beleggers vast te leggen. Van de 125 miljoen euro kwam 100 miljoen euro van een Nederlands pensioenfonds.
Het Catella European Residential III Fund (CER III) belegt in woningen verspreid door Europa. Naast dit fonds beheert Catella onder andere nog twee andere Pan-Europese woningfondsen met een omvang van circa 1 en 1,5 miljard euro. Deze fondsen zijn inmiddels gesloten voor nieuwe toetreders.
Voor het derde fonds -CER III - is CBRE aangesteld als placement agent om Europees, en op termijn ook wereldwijd, kapitaal aan te trekken. De ambitie is om dit nieuwe open-end fonds enkele miljarden groot te laten worden. Het is volgens Sielias op voorhand niet te zeggen hoeveel beleggers hiervoor nodig zijn. De omvang van de participaties varieert, waarbij het gros in het ticketvolume van 20 tot 50 miljoen euro zit. Daarnaast is er een aantal grotere investeerders dat 100-150 miljoen per investering alloceert.
indirect niet-beursgenoteerd vastgoed
Ondanks de crisis, verloopt dit tot nu toe voorspoedig. Hoewel de markt voor directe vastgoedbeleggingen, met name voor sectoren als winkels en hotels, vrijwel volledig stil ligt, blijft de indirecte niet-beursgenoteerde markt volgens Sielias in beweging. Een dip in het animo blijft vooralsnog uit, er is hooguit sprake van een iets meer afwachtende houding bij beleggers.
‘Ook bij indirecte vastgoedbeleggingen geldt doorgaans wel dat beleggers een deel van de portefeuille wil zien, voordat er geïnvesteerd wordt. Met de reisrestricties door het coronavirus is dat nu natuurlijk tijdelijk niet mogelijk. Toch zijn we op dit moment nog altijd in gesprek met een groep van tien beleggers die voornemens zijn om nog dit jaar te investeren’, vertelt Sielias.
De vooruitzichten voor woningvastgoed zijn nog altijd goed. Michael Fink, managing director van Catella Residential Investment Management: ‘De vraag naar betaalbare en duurzame huurwoningen zal groter zijn dan ooit na het voorbijgaan van de Covid-19-crisis. Woningvastgoed blijkt nu al een van de meest defensieve en veerkrachtige vastgoedsectoren te zijn nu de Europese economische recessie zich uitbreidt.’
Langetermijnbelegging
Volgens Sielias is een belegging in indirect niet-beursgenoteerd vastgoed bovendien ook bij uitstek een langetermijnbelegging. De partijen waarmee hij spreekt zijn dan ook hoofdzakelijk pensioenfondsen en verzekeraars.
Daarnaast is de vraag naar vastgoedbeleggingen van institutionele beleggers veranderd. Traditionele vastgoedbeleggingen lieten zich tot enkele jaren geleden kenmerken als dicht bij huis en voornamelijk direct in “de stenen”. Beide gedachten zijn inmiddels achterhaald volgens Sielias.
‘Welk Nederlands pensioenfonds belegt vandaag de dag nog al haar middelen in Nederlandse staatsleningen en AEX-aandelen? Zowel de ALM-studie, de toezichthouder als de deelnemers zullen dit niet accepteren. Dus waarom zou je dit dan wel doen bij vastgoedbeleggingen?’
Diversificatievoordeel
Onderstaande correlatietabel laat zien dat verschillende Europese woningvastgoedmarkten een beperkte correlatie met elkaar hebben, wat diversificatievoordeel biedt.
Diversificatie binnen vastgoed kan volgens Sielias bijvoorbeeld via een pan-Europees fonds met een breed landenallocatiebeleid. ‘Door dat niet zelf te doen, maar via een fonds, krijgt een belegger exposure zonder een complex en arbeidsintensief proces op te tuigen. Verder biedt zo’n fonds door de grote omvang vaak lagere kosten en meer liquiditeit.’
De populariteit van dergelijke fondsen is in de afgelopen jaren snel gegroeid. Ter illustratie: vijftien jaar geleden lanceerde MSCI een Pan-European Property Fund Index (PEPFI), die toendertijd een waarde van 406 miljoen euro vertegenwoordigde. Eind 2019 was dit 31,9 miljard euro.
Van direct naar indirect
Tot slot wordt de internationalisering van de vastgoedportefeuille verder versterkt doordat veel institutionele beleggers zijn afgestapt van directe vastgoedbeleggingen.
Dat heeft volgens Sielias onder andere te maken met het gebrek aan transparantie en de mate van complexiteit van de verschillende lokale vastgoedmarkten. ‘Het beheer van vastgoedobjecten vraagt bijvoorbeeld om specifieke lokale expertise. Daarnaast vergt een directe vastgoedbelegging een zekere schaal. Gemiddeld beleggen institutionele beleggers zo’n 5 à 10 procent in vastgoed. Voor de meeste middelgrote en kleinere institutionele investeerders biedt een directe portefeuille dan te weinig schaal.’