Na ruim een jaar bezig te zijn, heeft de nieuwe hypotheekbelegger DMFCO bijna 3 miljard onder beheer en is eenzelfde bedrag nog extra toegezegd. Een ongekend succes voor een beginnend fondshuis.
Tussen de ministeries in Den Haag, twee hoog, zonder lift, zit de nieuwe asset manager Dutch Mortgage Funding Company. Wie binnenkomt wordt begroet door een hond. De koffie wordt geserveerd in verschillende kopjes. Op de mok van de managing partners prijkt een afbeelding van James Bondfilm Dr. No.
Geen typische asset management entourage, maar het nieuwe fondshuis van Jeroen van Hessen (foto) en Jeroen Looman (beide voormalig NIBC) heeft in iets meer dan een jaar tijd bijna 3 miljard euro aan vermogen onder beheer weten aan te trekken van partijen als PMT, pensioenfonds Hoogovens, het pensioenfonds Grafische Bedrijven, Spoorweg Pensioen Fonds, de Stichting Pensioenfonds Openbaar Vervoer en het pensioenfonds van TNO. Nog eens een zelfde bedrag is toegezegd, maar nog niet in de vorm van hypotheken verstrekt.
Volgens consultancybureau AF Advisors moet het fondshuis daarom gezien worden als een van de grote winnaars van 2015.
Eén fonds
Het concept is simpel. DMFCO heeft één beleggingsfonds: Het DMFCO Nederlands hypothekenfonds. ‘Het draait allemaal om focus’, zegt Van Hessen. Dit fonds verstrekt hypotheken aan Nederlandse particulieren onder het label Munt Hypotheken. De hypotheken komen direct in hun geheel in het fonds. Ze worden niet verknipt en verpakt of op een andere manier gesecuritiseerd.
Het voordeel hiervan is dat er niet met derivaten gewerkt hoeft te worden, wat geld kost, en dat het heel transparant is wat er in het fonds zit. Een nadeel is dat de hypotheken weinig liquide zijn en beleggers een lange termijn horizon moeten hebben, want ze kunnen alleen uit het fonds stappen als ze een koper voor hun belang hebben gevonden. Binnen het fonds heeft elke belegger een eigen pluk hypotheken.
Het fonds richt zich op institutionele beleggers, voornamelijk op pensioenfondsen. Vanwege het goede risico-rendementsperspectief van Nederlandse hypotheken en de lange looptijd, is er van de kant van pensioenfondsen veel vraag naar hypotheekbeleggingen.
‘Voor geïnteresseerde partijen is er een drempel om zelf hypotheken te gaan verstrekken, je moet dan onder andere de administratie regelen, de marketing en distributie verzorgen en over een vergunning beschikken. Daarom hebben wij een bedrijf opgezet dat precies dat allemaal regelt’, zegt Van Hessen. Ga je uit van een totale Nederlandse pensioenpot van zo’n 1.200 miljard euro, waarvan potentieel 5 tot 8 procent gealloceerd wordt naar hypotheekleningen, dan heb je het over een markt van zo’n 60 tot 100 miljard.
Vanwege de lange looptijd van hypotheken en hun geringe liquiditeit passen zij niet zo goed in portefeuilles van particuliere beleggers.
De totale hypotheekmarkt in Nederland bedraagt zo’n 630 miljard euro, maar momenteel worden er volgens het tweetal door veel bestaande partijen ‘met de handrem erop’ nieuwe hypotheken verstrekt. Dit is een gevolg van de crisis, maar ook van nieuwe regelgeving als Basel III, waardoor banken minder hypotheken op hun balans willen hebben staan.
Ruimte voor nieuwe toetreder
‘We dachten dus dat er ruimte was voor een nieuwe toetreder. Eind 2012 hebben we dit idee bedacht en zijn we gaan praten met zoveel mogelijk partijen waaronder DNB en AFM. Iedereen bleek enthousiast. In september 2014 zijn we de eerste hypotheken gaan verstrekken.’
De Munt-hypotheken worden verkocht via tussenpersonen. Klanten betalen de tussenpersoon voor zijn advies. DMFCO ontvangt van de beleggers een beheervergoeding van tussen de 25 en 30 basispunten.
Vanwege het karakter van het fonds beleggen ze er zelf niet in. Iedereen binnen het bedrijf krijgt een vast salaris. Een bonussysteem is er niet. Het tweetal gelooft totaal niet in de werking daarvan.
Het fonds bevat alleen eigen Munt-hypotheken. Diversificatie is er in zoverre dat er leningen zijn met verschillende rentevaste periodes. Ook bevat de portefeuille hypotheken mét en zonder NHG. Beleggers kunnen zelf aangeven aan wat voor type hypotheken zij behoefte hebben. Dit soort wordt dan aangeboden aan nieuwe klanten. ‘De hypotheekrente wordt in overleg met de beleggers vastgesteld’, vertelt Looman. Iedere drie maanden wordt er met de investeerders over dit soort zaken vergaderd.
Doordat er vele hypotheken in het fonds zitten en een hypotheekportefeuille maar een klein deel van het totaal aan beleggingen van een pensioenfonds beslaat, hoeven klanten volgens DMFCO niet bang te zijn voor risicoconcentratie als ze een hypotheek hebben bij Munt en hun pensioenfonds in het DMFCO-fonds belegt. Als iemand zijn hypotheek niet meer kan betalen, ziet hij dat niet direct terug in een lager pensioen, is de verzekering.
Concurrentie
Concurrenten zijn er wel ook. Aegon heeft een hypothekenfonds, net als Syntrus Achmea. En onlangs maakte Dynamic Credit bekend ook zelf hypotheken te gaan verstrekken. Looman en Van Hessen willen er niet te veel woorden aan vuil maken, al zeggen ze wel te hopen dat er geen minder betrouwbare partijen komen die het vertrouwen in deze opzet beschamen.
Zelf hebben ze maar één ambitie: de beste hypotheekverstrekker van Nederland worden. ‘Alles draait om focus.’
Dat focus soms ook kwetsbaar maakt, als er zich bijvoorbeeld een crisis voordoet op de markt waarop gefocust wordt, is een feit, maar niet iets waar DMFCO zich zorgen om maakt. Looman: ‘De Nederlandse hypotheekmarkt is heel robuust. Zelfs de crisis van 2008 heeft gemiddeld nauwelijks geleid tot meer betalingsachterstanden.’