DWS meent dat segmenten zoals logistiek en residentieel vastgoed nog steeds een mooie toekomst hebben. De rendementen zijn echter neerwaarts gericht. De waardering van de Brusselse markt voor hoogstaand vastgoed is voor alle segmenten aantrekkelijk.
De groeivooruitzichten zijn de jongste maanden fors verslechterd, zowel in het Verenigd Koninkrijk als in Europa. De onzekerheid (Italië, brexit, enz.) blijft groot. Toch is DWS van mening dat de vastgoedmarkt de komende maanden stevig overeind zal blijven. Dat optimisme wordt ingegeven door meerdere factoren. De belangrijkste is zeker het lagerenteklimaat, wat de aantrekkelijkheid van reële activa die nog een mooi rendement opleveren vergroot.
De vastgoedmarkt wordt echter ook ondersteund door een arbeidsmarkt die de komende kwartalen zal blijven aantrekken. Er blijft in de dienstensector immers heel wat vraag naar personeel. ‘Bovendien zal de Europese economie normaal niet in een recessie terechtkomen, behalve bij een rampscenario (brexit, enz.) dat wij niet verwachten’, benadrukt Matthias Naumann (CIO and Head of Strategy for Alternatives). Tot slot blijft de leegstandsgraad bijzonder laag voor vastgoed van de beste kwaliteit. Dat heeft met name te maken met minder aanbod dat op de markt komt. Hierdoor gaat de prijs van deze activa de hoogte in. ‘Door al deze redenen hebben wij onlangs onze verwachtingen voor bepaalde marktsegmenten opwaarts bijgesteld.’
Aantrekkelijke logistiek
De factoren die de koersen van logistiek vastgoed ondersteunen, zijn welbekend. Vooral e-commerce heeft een belangrijke invloed op de bezettingsgraad van opslagruimtes. ‘Logistiek blijft een populair thema, maar de waarderingen zijn vandaag flink opgelopen. Vandaag is het zaak om kieskeuriger te zijn, en vooral in te zetten op centra die op minder dan een uur gelegen zijn van grote stadscentra. Op de Belgische markt denken we dan bijvoorbeeld aan Mechelen. De grote steden worden nog steeds ondersteund door een sterk aantrekkende arbeidsmarkt.’
Een ander aantrekkelijk segment van de Europese markt zijn hotels en studentenkamers. Dat zijn twee relatief sterk groeiende segmenten. ‘Binnen het eerste segment geven we de voorkeur aan de middenklasse, die de beste vooruitzichten biedt. De studentenkamers daarentegen bieden op Europees niveau nog heel wat ontwikkelingsmogelijkheden.’
Tactiek
Matthias Naumann raadt eveneens een actief beheer aan, dat gebruik maakt van tactische kansen die zich kunnen aandienen. Hij geeft het voorbeeld van de commerciële vastgoedsector. ‘Vandaag heerst er een bijzonder negatief gevoel. De verhuurders zijn bang en stemmen in met de verzoeken van hun huurders. De rendementen vallen sterk terug op markten zoals het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Duitsland. De correctie zal waarschijnlijk blijven duren tot we een evenwichtspunt bereiken. We sluiten niet uit dat we opportunistisch opnieuw op deze markt gaan beleggen wanneer we denken dat de markt zijn dieptepunt nadert.’ Binnen dit segment zullen de huurinkomsten stabiel blijven voor gebouwen van goede kwaliteit, en voor al de rest verder blijven dalen.
Bij de steden benadrukt Matthias Naumann Brussel, dat aantrekkelijk is voor alle marktsegmenten in vergelijking met andere grote Europese steden. ‘Vastgoed van hoge kwaliteit in Brussel heeft een redelijke prijsstijging achter de rug in vergelijking met andere grote Europese landen.’