Het gaat nu nog goed, maar een sterke terugval van de huizenprijzen zal Europese hypotheekobligaties niet onberoerd laten. Stevige buffers voorkomen dan echter grote verliezen.
De markt voor ‘residential mortgage backed securities’, oftewel beleggingen in woninghypotheken, likt in Europa nog steeds de wonden van de kredietcrisis. Die heeft een flinke deuk in het imago geslagen. Onterecht, want anders dan in de Verenigde Staten is er in Europa nauwelijks verlies geleden.
De risicovolle subprimemarkt kennen we hier eigenlijk niet, zegt Egbert Bronsema, senior portfoliomanager asset backed securities en hypotheken bij Aegon Asset Management. ‘Wat in de buurt komt, zijn de non-prime-segmenten zoals het buy-to-let en non-performing segment in het Verenigd Koninkrijk. Kopers kunnen echter geen volledige financiering voor het onderpand krijgen. Ze zullen dus eigen geld moeten meebrengen. Dat is een eerste buffer voor beleggers.’
Een crisis zoals op de Amerikaanse huizenmarkt in 2008 is hier volgens hem vrijwel uitgesloten. ‘Woningen waren veelal 100 procent gefinancierd en na sterke rentestijgingen liepen woningeigenaren achterstanden op vanwege de stijging van de financieringslasten door een korte vaste renteperiode. Hierdoor moesten huizen gedwongen worden verkocht. Die lage ‘lok’-rentetarieven kennen we hier niet. Bovendien kunnen consumenten in Europa de sleutels van hun huis niet zomaar inleveren bij de bank als ze van hun hypotheek afwillen.’
Zijn collega beleggingsstrateeg Jacob Vijverberg maakt zich voorlopig geen zorgen over een sterke correctie op de huizenmarkt. ‘De ECB zal de rente langzaam gaan verhogen, maar het zal jaren duren voordat dit restrictief zal werken op de woningmarkt. Daarnaast trekt de economie nu goed aan. Zolang werkgelegenheid en lonen groeien, blijven mensen hun hypotheken blijven. Ook als huizenprijzen dalen.’
Tim Jansen, portfoliomanager bij Dynamic Credit, sluit zich daarbij aan. ‘Woninghypotheken worden zeker niet massaal afgewaardeerd. Kredietbeoordelaars zijn streng en hanteren in stressscenario’s prijsdalingen van wel 40 procent. Vanwege die hoge buffers was er na de kredietcrisis nauwelijks sprake van verliezen en zijn de eisen nog aangescherpt.’
Voor de Britse non-prime-markt schuilt volgens hem het grootste gevaar in een recessie. ‘Betalingsachterstanden ontstaan door scheidingen of werkloosheid; huizenprijzen zijn van minder belang. Als de huizenprijs halveert maar je behoudt je baan, dan ga je je huis niet verkopen.’
Een ander risico is een rentestijging, aangezien de hypotheekrentes in het VK maar ook in landen als Spanje, Italië en Portugal variabel zijn. ‘Dat leidt mogelijk tot betalingsproblemen, hoewel de lonen in die landen ook stijgen dankzij het herstel.’
Voor beleggers is een rentestijging in eerste instantie juist een voordeel. ‘Residential mortgage backed securities vormen een van de weinige segmenten binnen vastrentende waarden die profiteren van een rentestijging, omdat de coupon variabel is en meeloopt met driemaands euribor.’