De eerste tekenen van de impact van corona op Nederlandse hypotheken worden zichtbaar, maar dat deert institutionele beleggers niet. Achmea Bank en neobank Bunq kondigden recent aan te gaan beleggen in de asset categorie, en ook vanuit pensioenfondsen en verzekeraars blijft er interesse.
De hypotheekachterstand stijgt. Fintech LoanClear, dat institutionele beleggers en kredietverstrekkers bij elkaar brengt, analyseerde een pool van 126 miljard euro aan Nederlandse hypotheek-leningen en constateerde een forse stijging van het aantal achterstallige leners op hun hypotheeklasten.
Het aantal achterstanden van een tot twee maanden overtreft nu al het niveau van de achterstanden in 2014, toen de hypotheekverliezen hun hoogtepunt bereikten. De piek van de betalingsachterstand valt samen met een stijging van de werkloosheid van 3,6 procent in mei naar 4,3 procent in juni van dit jaar.
Het FD kopte eerder deze week dat de “grote ontslaggolf door coronacrisis is begonnen”. Hoewel Sandra Phlippen, hoofdeconoom bij ABN Amro, in gesprek met de krant geen Amerikaanse taferelen voorziet, plaatst Nick van Croonenburg, Head of Mortgage Advisory bij LoanClear, het percentage in context: ‘Het Nederlandse werkloosheidscijfer aan het begin van de wereldwijde financiële crisis van 2008 was ook 3,6 procent, maar bereikte pas na zeven maanden 4,3 procent.’
Recordperiode
Bij Achmea merken ze hier tot nu toe weinig van. ‘Qua hypotheekaanvragen kijken we terug op een recordperiode in het afgelopen halfjaar, mede door het grote aantal oversluiters. Tegelijkertijd is het aantal wanbetalingen erg laag gebleven’, zegt Bruno Oudega (foto), directeur Hypotheken bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance.
Hoe zich dit in de toekomst zal houden, vindt hij moeilijk te zeggen:’ Het is natuurlijk moeilijk om voorspellingen te doen, maar de langdurige onzekerheid onder consumenten in combinatie met een stijgende werkloosheid zal zeker impact hebben op de woningmarkt. Anderzijds bleek tijdens de financiële crisis in 2009, met een werkloosheid van 8 procent, dat minder dan 1 procent van alle mensen met een hypotheek een betalingsachterstand had van meer dan drie maanden. Terwijl de rente toen hoger was dan nu. Dat geeft enig vertrouwen voor de nabije toekomst.’
En dat vertrouwen is er nog altijd onder institutionele beleggers. Syntrus Achmea kondigde deze week aan de hypotheekactiviteiten voor institutionele beleggers uit te breiden. Het is een volgende stap in een proces dat Achmea vorig jaar november al inzette.
Institutionele beleggers
Onderdeel daarvan was ook een onderzoek naar de mogelijkheid om een separate account in te richten voor de verstrekking van hypotheken via het merk Centraal Beheer. Hiermee kunnen institutionele beleggers rechtstreeks investeren in een eigen portefeuille van Nederlandse woninghypotheken met het door hen gewenste risicoprofiel. Achmea Bank heeft als eerste toegezegd te willen toetreden tot dit separate account en daarmee de toekomstige hypotheekproductie via Syntrus Achmea te laten verlopen.
Het is niet de enige bank die zich op de hypotheekmarkt richt. Neobank Bunq heeft als eerste Europese bankuitdager een partnerschap gesloten met Venn Hypotheken, een dochter van Nationale Nederlanden Investment Partners, om een hypothekenportefeuille op te bouwen. De eerste 100 miljoen euro aan vastgoedtransacties stond eind juli op de balans.
Naast de interesse van Achmea Bank, staat de asset categorie ook nog altijd in de belangstelling van internationale prospects. ‘We merken dat het voordelen heeft dat we al een Duitse klant in de boeken hebben staan. Andere Duitse beleggers informeren bij onze klant hoe de samenwerking met ons bevalt, en of het ook voor hun een optie zou kunnen zijn. Daar kunnen heel goede leads uit voortkomen.’
Ook in Nederland voorziet Oudega onder bestaande klanten geen afname in het vertrouwen in hypotheken als belegging. ‘Misschien dat nieuwe klanten gegeven de huidige omstandigheden iets onzekerder worden en wat langer wachten voordat ze beslissen om te investeren in deze asset class. Dit gezegd hebbende, deze week heeft een Nederlands pensioenfonds aangegeven te willen toetreden tot ons Particuliere Hypothekenfonds.’
Risico-rendementsverhouding
Ondanks de onzekerheid in de wereldwijde economie verwacht Oudega dat beleggingen in woninghypotheken een goede risico-rendementsverhouding blijven bieden. De kredietrating van Nederlandse woninghypotheken ligt tussen dat van staatsobligaties en investment grade bedrijfsobligaties in, waardoor het risico relatief laag is. Het rendement ligt daarentegen hoger met relatief stabiele marges ten opzichte van de swap rentes, legt hij uit.
‘De productie van nieuwe woninghypotheken zal sterk afhankelijk zijn van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Op korte termijn houden we rekening met een prijscorrectie op de woningmarkt, mede ingegeven door het verslechterde economische klimaat. We verwachten dat de productie hierdoor ook zal dalen, maar van stagnatie zal geen sprake zijn door vraag vanuit oversluiters.’
Oudega besluit: ‘Het is op dit moment heel moeilijk in te schatten hoe de coronacrisis zich verder zal ontwikkelen. We zijn om die reden voorzichtig met prognoses over de marges op hypotheken. Heel algemeen verwachten we dat de marge volgend jaar iets zal dalen, om in 2022 en 2023 te stabiliseren. Maar nogmaals, dat is een vooruitblik met veel slagen om de arm.’
Meer achtergronden op Fondsnieuws: