Het vinden van goede vastgoedprojecten wordt steeds lastiger. Institutionele beleggers, vooral in Europa, zitten nu ruim onder hun allocatiedoelstellingen van gemiddeld 10,5 procent, zo blijkt uit wereldwijd onderzoek van Hodes Weill & Associates and Cornell University. Hoge prijzen en een lauwe transactiemarkt zijn hieraan debet. Veel geld staat aan de zijlijn.
Dat zegt Nicolas Scherf, co-beheerder van het Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund, in een gesprek met Fondsnieuws.
‘Dit is echter vooral een probleem in niet-beursgenoteerd vastgoed, het segment waarin institutionele beleggers vooral actief zijn’, stelt Scherf. Deze beleggers willen veelal directe controle hebben en zijn ook vanwege de volatiliteit relatief minder actief in beursgenoteerd vastgoed.
Scherf: ‘Maar juist op de beurs zijn aantrekkelijke aandelen te vinden, die onder de intrinsieke waarde van het onderliggende vastgoed noteren of die anderszins niet de werkelijke waarde reflecteren. ‘Wij maken gebruik van die waarderingsverschillen.’
Maar ondanks hoge waarderingen en zorgen over de economische groei, is Janus Henderson positief over Europees vastgoed. ‘De inkomsten uit vastgoed blijven in de huidige low-yielding omgeving aantrekkelijk voor beleggers’, aldus Scherf.
In Europa bieden beursgenoteerde vastgoedaandelen een gemiddeld dividendrendement van circa 4 procent, licht Scherf toe. In absolute bedragen zit dit dividend bovendien in een stijgende lijn, zo stelt de vastgoedbelegger. ‘We verwachten op dit moment voor de volgende twee jaar een dividendgroei van gemiddeld 10 procent. Huurinkomsten groeien en financieringskosten dalen. Dat biedt ruimte voor een goed dividend.’
Met de lage rendementen in andere beleggingssegmenten, is dat dividend uiterst aantrekkelijk voor beleggers. Scherf verwacht dat de beleggingsvraag naar vastgoed onverminderd groot blijft. ‘De risicopremie voor vastgoed is historisch hoog.’ De vastgoedexpert ziet wel dat de aanvangsrendementen van het onderliggende vastgoed in populaire marktsegmenten verder afnemen, dit als gevolg van de prijsstijgingen. ‘Dat betekent dat het gemakkelijke geld inmiddels wel is verdiend. Het wordt daarmee voor vastgoedbeleggers steeds belangrijker om selectief te zijn.’
Potentieel voor groei
Bij de selectie van beursgenoteerde vastgoedbedrijven kijkt Scherf vooral naar het toekomstige groeipotentieel van de onderliggende vastgoedportefeuille. Is deze correct in de beurskoers verwerkt?
Scherf: ‘Je kijkt dan naar locatie, maar ook of het management in staat is om groei van huurbaten te realiseren. Het aanvangsrendement is voor ons minder belangrijk, dat is in feite een momentopname. Het gaat ons niet om de waarde van vandaag, maar om de verandering die een vastgoedbedrijf kan bewerkstelligen. We letten daarbij onder meer op de toekomstige kasstroom, deze bepaalt immers de capaciteit om dividend uit te keren.’
Om potentiële groei te ontdekken, onderscheidt Scherf een aantal brede trends die naast huurgroei ook kunnen zorgen voor waardegroei van vastgoed. Allereerst de demografische trend. Daar waar mensen gaan wonen en werken, daar stijgen de huurbaten en in het kielzog de waarderingen. ‘Steden als Parijs en Madrid zijn dan interessant, maar ook Duitse steden die groeien, zoals bijvoorbeeld Berlijn’, aldus Scherf. Hij noemt met name central business districts (CBD’s) als toplocaties. ‘Iets nieuws bouwen is daar erg lastig en dat is gunstig voor de bezitters van de aanwezige panden.’
Technologie en flexibiliteit
Scherf: ‘De manier waarop we winkelen is drastisch aan het veranderen, meer en meer gaat via internet. Deze trend zet zich onverminderd door. Het aantal fysieke winkels zal verder afnemen. Het segment mag een goed dividendrendement bieden, maar voor langere termijn hebben we voor retail geen hoge verwachtingen. Wij beleggen liever daar waar groei is. Dat is er vooral in logistiek vastgoed, waar e-commerce een belangrijke drijver is.’
Kantoren blijven aantrekkelijk in groeisteden, stelt Scherf. In dit segment signaleert hij de trend dat huurders in toenemende mate flexibiliteit willen. ‘Waar vroeger langjarige huurcontracten de norm waren, willen steeds meer partijen kortlopende huurcontracten. Ze zijn ook bereid om daarvoor te betalen. Vastgoeduitbaters die dit aanbieden zijn erg interessant, omdat ze op een groeiende markttrend inspelen.’
Rendementen
Aan een concrete voorspelling voor het rendement voor Europees vastgoed in 2020 wil Scherf zich niet wagen. Positieve krachten zoals een stevige beleggersvraag, hoge dividenden, stijgende huurbaten en lage financieringskosten, blijven de markt volgens de vastgoedexpert echter sturen. Vooral logistiek vastgoed en kantoren in grote steden hebben positieve vooruitzichten.
Een stijgende rente, en daardoor oplopende financieringskosten, ziet Scherf niet als een groot risico. ‘Voor de korte termijn liggen rentestijgingen niet voor de hand, niemand rekent er ook op. Mocht de rente echter wel stijgen, dan zijn er genoeg historische voorbeelden dat vastgoedaandelen het ook goed kunnen doen bij een stijgende renteontwikkeling. Zolang de rente maar om de juiste reden stijgt: economische groei. Uiteindelijk profiteert immers dan ook vastgoed.’