Over de missie van het kabinet bestaat na Prinsjesdag geen twijfel meer: ‘de Zuidas-partners’, zoals staatssecretaris Van Rij van Financiën verklaarde, ‘gaan nu ook een beetje normaal belasting betalen’. Doel hiervan is dat de balans verbeterd wordt tussen zij die het van hun arbeid moeten hebben en zij die een fiscaal-aantrekkelijk inkomen uit vermogen genieten. Barbertje moet hangen, zijnde - in eerste aanleg - de vastgoedbelegger.
Het verzet tegen dat voornemen zwelde afgelopen week over een breed front aan. Op de website van TaxLive schreef docent en belastingadviseur Eric van Uunen onder de kop ‘Kabinet pleegt plofkraak op pinautomaat die dga heet’, dat ‘de dga zwaarder wordt getroffen dan de IB-ondernemer, de normale werknemer en zeker zwaarder dan het grootbedrijf’.
Ook institutionele vastgoedbeleggers, verenigd in de belangenvereniging IVBN, lieten weten ‘onaangenaam verrast’ te zijn, omdat in 2024 fiscale beleggingsinstellingen de mogelijkheid wordt ontzegd om direct in vastgoed te beleggen, middels het fbi-regime.
Makelaarsvereniging NVM verklaarde daarentegen met ‘genoegen te constateren dat de politiek de wooncrisis nog steeds als prioriteit ziet’. Maar de NVM blijft zich grote zorgen maken over de verder vastlopende woningmarkt en de steeds groter wordende woningnood. NVM vreest dat de nieuwbouw van 900.000 woningen niet lukt en de doorstroming op de markt stokt.
Focus kabinet op woningmarkt
Het kabinet is zich daarvan bewust en wil de krapte op de woningmarkt aanpakken door de kansen voor starters en jongeren te verbeteren. Minister de Jonge heeft gezegd vooral het middensegment op de huurmarkt willen beschermen. Hij doet dat door een opkoopbescherming, met een zelfbewoningsplicht en een verdere beperking van de huurindexatie.
Op dit moment vallen alle woningen boven de sociale huurgrens van 763,47 euro (2022) in de vrije sector. Het is de bedoeling dat per 1 januari 2024 ook voor nieuwe huurovereenkomsten in het middensegment een maximale huurprijs gaat gelden. De bovengrens is nog niet bekend, maar zal tussen een huur van 1.000 tot maximaal 1.250 euro per maand komen te liggen.
Daarnaast wordt de overdrachtsbelasting verhoogd voor panden die niet gebruikt worden als hoofdverblijf. De belasting gaat per 2023 van 8 procent naar 10,4 procent. Tevens wil het kabinet het zogenaamde woningwaarderingsstelsel ook gaan toepassen op woningen in de middenhuur.
Leegwaarderatio
Het kabinet Rutte IV (foto, tijdens de Algemene Beschouwingen) past in zijn plannen tevens de zogenoemde leegwaarderatio aan. Deze belasting in box 3 wordt in beginsel berekend over de WOZ-waarde van een pand. Deze waarde wordt lager vastgesteld, wanneer een woning wordt verhuurd en de huurder recht heeft op huurbescherming (bijvoorbeeld bij een huurcontract voor onbepaalde tijd). Motivatie hierbij is dat een verhuurde woning minder waard is dan een niet verhuurde woning.
De leegwaarderatio levert de verhuurder tot nu toe een belastingbesparing op in box 3. Deze korting op de WOZ-waarde liep soms wel op tot 55 procent, maar dat zal vanaf 2023 nog maar 27 procent zijn, schreef Kees Adema, expert vermogensplanning van ABN Amro MeesPierson, afgelopen week in een analyse van de kabinetsplannen. De korting vervalt zelfs helemaal bij verhuur aan familie. Net andere woorden: door een hogere WOZ-waarde neemt de belastingdruk bij verhuurde woningen in box 3 fors toe.
Aanpassing box 3
Verder is aangekondigd dat het box 3-stelsel wordt aangepast. Aangezien dat om operationele redenen bij het ministerie in 2026 kan, wordt voor de overbruggingsperiode tussen 2023 en 2025 een nieuwe forfaitaire berekening in de wet opgenomen, op basis van de werkelijke vermogensmix. Daarbij wordt uitgegaan van een mix, bestaande uit spaargelden, schulden en overige bezittingen.
Vanaf 2023 worden verschillende forfaitaire rendementen toegekend: 0,01 procent voor spaargeld, 2,46 procent voor schulden en 5,53 procent voor overige bezittingen, zoals beleggingen. Door de invoering van deze forfaitaire spaarvariant gaan vastgoedbeleggers die onroerend goed met een lening hebben gefinancierd meer belasting betalen.
Uit berekeningen van ABN Amro MeesPierson blijkt dat door de voorgenomen wetswijziging er sprake zal zijn van een lastenverzwaring van pakweg 1 procent over het schuldbedrag in box 3. Daarbij is het effect van de leegwaarderatio niet meegenomen.
Bovendien wordt het belastingtarief in box 3 verhoogd van 31 procent in 2022 naar 34 procent in 2025. Ook dat heeft effect op de belastingdruk voor vastgoedbeleggers in box 3.
‘Excessief lenen’ uit bv taboe
Het kabinet heeft voorts aangekondigd dat het tevens ‘excessief lenen van de eigen bv’ tegen wil gaan. Sommige vastgoedbeleggers hebben een bv waarvan ze geld lenen om daarmee in box 3 te beleggen in vastgoed. Door het geld te lenen van de bv en het niet als dividend uit te laten keren, kan belastingheffing in box 2 worden uitgesteld.
Het kabinet gaat deze mogelijkheid ontmoedigen en heeft een wetsvoorstel ingediend, waardoor vanaf 1 januari 2023 aandeelhouders die meer dan 700.000 euro lenen van hun eigen bv, inkomstenbelasting in box 2 gaan betalen. Over een schuld die groter is dan 700.000 euro wordt over het meerdere inkomstenbelasting geheven.
Eigenwoningleningen (zogenoemde box 1 leningen) die door de bv zijn verstrekt, tellen overigens niet mee voor de berekening van de excessieve leningen. Er kan overigens wel aan kinderen in de directe lijn geleend worden.
Belastingheffing in box 2 hoger
De inkomstenbelasting in box 2 bedraagt nu 26,9 procent. Het kabinet wil vanaf 2024 twee belastingschijven introduceren in box 2. Tot een dividend van 67.000 euro (134.000 euro voor fiscale partners) per jaar geldt het basistarief van 24,5 procent ,maar voor alle dividend daarboven geldt dan het hogere tarief van 31 procent. De vastgoedbelegger die in de bv belegt, krijgt te maken met deze aanpassing van de belastingheffing in box 2 op het moment dat de bv dividend uitkeert.
Daarnaast wordt op 1 januari 2023 de winstgrens voor het lage vennootschapsbelastingtarief verlaagd van 395.000 naar 200.000 euro. Het lage tarief voor de vennootschapsbelasting stijgt van 15 naar 19 procent. Indien de winst hoger is dan 200.000 euro wordt over het bedrag boven de winstgrens 25,8 procent belasting geheven.
Verduurzaming
Om Nederland duurzamer te maken, is het vanaf 1 januari 2023 verplicht dat een kantoor dat groter is dan 100 m2, een energielabel C te hebben. Wanneer het kantoor nog niet aan deze milieu eisen voldoet, mag het niet meer als kantoor gebruikt of verhuurd worden. Ook voor de verhuur van slecht geïsoleerde woningen (met energielabel E,F of G) komt er in 2030 waarschijnlijk een verhuurverbod. Daarmee wil het kabinet vastgoedbeleggers stimuleren om panden te verduurzamen, aldus Kees Adema, expert vermogensplanning van ABN Amro MeesPierson, in zijn analyse.
Het voor ondernemers en DGA’s zeer belangrijke thema van Bedrijfsopvolgingsregeling (BOR en AB-doorschuifregeling) is in de jongste kabinetsplannen nog niet uitgewerkt. Maar zal ook drastisch worden aangepast, zo heeft staatssecretaris van Rij van Financiën al laten doorschemeren.
Gerelateerde artikelen in Investment Officer:
- Kabinet pakt verschil tussen arbeid en vermogen aan
- Institutionele vastgoedbeleggers hekelen kabinetsplannen
- ‘Het is goed dat het kabinet nu inkomen uit vermogen aanpakt’
- Analyse: terwijl rijken flaneren, werkt kabinet aan masterplan
- Vermogensaanwas- of vermogenswinstbelasting? That is the question
- Hoge Raad: spaartaks in strijd met het eigendomsrecht
- Kabinet verhoogt belasting voor rijke particulier en ondernemer