Om de kosten te verlagen en de controle over het beheer te vergroten treedt MN steeds vaker op als mede-ontwikkelaar van vastgoedfondsen, zegt senior portfoliomanager Jeroen Reijnoudt van de pensioenbeheerder.
Het Aberdeen Standard Pan European Residential Property Fund is daarvan het laatste bewijs. Namens Pensioenfonds Metaal en Techniek (PMT) heeft MN zich voor 150 miljoen euro gecommiteerd aan het fonds.
Reijnoudt verwacht dat de eerste investeringen in objecten van het fonds in de eerste helft van 2018 gaan plaatsvinden.
‘Dit is al het vierde vastgoedfonds waar wij als cornerstone investor optreden. Eerder waren we betrokken bij de fondsen Deutsche Asset Management Europe II, Barings ECF en TH Real Estate ECF. Deze zijn stuk voor stuk in korte tijd zeer populair geworden.‘
Door vanaf het begin mee te denken over hoe het fonds eruit moet zien, krijgt MN een ‘perfect ingeregelde portefeuille‘ die naadloos aansluit bij het duurzame mandaat van PMT. Zo zijn de fondsen gericht op een stabiel inkomen, zijn de kostenniveau’s zeer acceptabel, is de leverage minder dan 40 procent en zijn de fondsen 100 procent INREV-compliant en allen aangesloten op de GRESB.
Geen performance fee
Reijnoudt meldt nadrukkelijk dat dit fonds geen prestatievergoeding kent. ‘Wij vinden een performance fee voor core non-listed vastgoed absoluut niet nodig. Niet van deze tijd. Een open-end fonds kan groeien als het het goed doet door nieuwe investeerders aan te trekken. Gezien het feit dat de fee over de intrinsieke waarde (NAV) wordt gerekend, die vervolgens kan groeien, is dat voldoende stimulans voor een manager om het goed te doen.’
Volgens de internationale vastgoedspecialist is deze werkwijze van MN ook voor andere pensioenfondsen heel interessant, wat ook wel blijkt uit de belangstelling voor het nog te lanceren fonds van Aberdeen Standard. Verschillende institutionele beleggers voeren momenteel due diligence op het fonds uit.
Het helpen oprichten van vastgoedfondsen die volledig voldoen aan de eisen van deze tijd is volgens Reijnoudt ook bittere noodzaak, omdat het aanbod ervan in Europa te kort schiet.
Europese focus
MN kreeg in 2014 het mandaat van PMT om de wereldwijde vastgoedportefeuille om te bouwen naar een Europese waarin verlaging van de kosten en meer controle op het beheer centraal staan. ‘Waar PMT vroeger in veel value added niet-genoteerde vastgoedfondsen verspreid over de Azië, Noord Amerika en Europa zat, gaat het tegenwoordig om core-investeringen in non-listed vastgoed in Europa en direct vastgoed in Nederland.’ Core-fondsen richten zich in tegenstelling tot value-added fondsen voornamelijk op huurinkomsten.
Sinds 2016 treedt MN op als cornerstone investor. De eerste drie fondsen waar PMT aan commiteerde, beleggen in meerdere landen en sectoren. Zo ontstond er een directe exposure en een grote diversificatie, van belang voor de stabiliteit van de portefeuille. Met het Aberdeen Standard-fonds brengt de pensioenbeheerder nu nog meer focus aan, doordat het alleen in - nieuwe en bestaande - huurwoningen investeert. Belangrijk omdat woningbouw een lage correlatie met de overige delen van de internationale vastgoed portefeuille heeft.
MN wil deze aanpak verder door ontwikkelen. ‘Behalve woningbouw vinden we de logistieke sector aantrekkelijk. Mogelijk dat we in de toekomst ook willen gaan investeren in woningen voor studenten en ouderen. Afhankelijk van het aanbod en de stand van de portefeuille zal telkens gekeken worden naar de vorm waarin die investering plaats vindt. Ons mandaat laat naast fondsen ook clubdeals toe en we trekken graag op met gelijkgezinde investeerders.’
Voor wat betreft de beleggingen in direct vastgoed kiest MN er vanwege de grote belangen tot op heden voor ‘dicht bij huis’ te blijven. ‘We zijn echter aan het bestuderen of dat ook internationaal kan, via zogenaamde “seperate mandates”. We verwachten daar volgend jaar meer duidelijkheid over te kunnen bieden.’
PMT is een van de grootste en meest actieve Europese vastgoedbeleggers. Het mandaat dat MN beheert is 2,5 miljard euro groot.