Mogelijk Vastgoedfinancieringen wil de weg plaveien voor non-bancaire zakelijke hypotheken in België. Het Nederlandse platform matcht ondernemers die vastgoedfinanciering zoeken met beleggers.
Banken zijn minder happig om vastgoed te financieren. Non-bancaire zakelijke hypotheken zijn een van de alternatieve financieringsvormen die de groeiende leemte op de markt zullen invullen. De naam zegt het zelf: het zijn kredieten van particuliere beleggers of bedrijven die de (her)financiering van zakelijk vastgoed mogelijk maken. Het zijn meestal kredieten zonder kapitaalaflossing, een bullet met andere woorden.
Onontgonnen terrein
In België zijn zulke niet-bancaire financieringen lang een onontgonnen terrein gebleven, in tegenstelling tot onze buurlanden en zeker Nederland waar dit al veel langer ingeburgerd is en zelfs al matuur kan worden genoemd.
‘De banksector is zich in onze buurlanden veel sneller minder soepel gaan opstellen omdat de vastgoedcrisis daar in 2008 veel harder heeft toegeslagen, vandaar dat alternatieve financiering zich daar veel sneller heeft kunnen ontwikkelen’, zegt Kevin Bovyn, regionaal manager Belgium bij Mogelijk Vastgoedfinancieringen. Maar aangezien Belgische banken zich nu ook deels terugtrekken uit de markt, verwacht hij een inhaalbeweging van alternatieve financieringen.
‘Voor Belgische banken, die altijd veel spaartegoeden hebben gehad om uit te lenen, draait het steeds meer om efficiëntie. Bij kleinere, complexere kredietaanvragen met een korte doorlooptijd, zien we dat banken vaker afhaken. Omdat de winstmarges op kredieten niet meer zo hoog zijn als voorheen en omdat ze strenger zijn geworden. Het is tevens minder efficiënt geworden om ze in lokale bankkantoren af te handelen. Bovendien verdwijnen die kantoren langzaam. De grotere centra, waar alles nu wordt gecentraliseerd, richten zich meer op commercial banking of grotere kredietaanvragen, waardoor het kleine kmo-retailsegment enigszins in de kou blijft staan.’
Asset-based financiering
‘Ons platform zorgt voor de connectie tussen de twee: we brengen vastgoedspelers samen met beleggers en spaarders die een hoger rendement voor hun geld zoeken. Dat rendement ligt trouwens meestal tussen 6 à 8 procent. Maar het vernieuwende aan dit concept, zeker voor de Belgische markt, is de asset-based aanpak. De transactie is gebouwd op een onderpand, een bestaand gebouw en daar wordt dan een hypotheek van eerste rang op verkregen, en dit biedt extra zekerheid voor de belegger.’
Volgens Bovyn ligt pure asset-based financiering met een hypotheek vandaag zeer moeilijk bij banken, omdat het steeds minder past in het beleid. ‘Krediet geven aan een bedrijf om bijvoorbeeld zijn werkkapitaal te versterken via de herfinanciering van een bestaand pand is een voorbeeld hiervan. Ook sectoren die moeilijker geworden zijn, zoals in horeca en recreatie, die vastgoed willen financieren, komen steeds minder vaak in aanmerking.’
Op de Belgische markt ziet hij nog opportuniteiten. Zoals vastgoedontwikkelaars die nog een onroerend goed in hun portefeuille hebben en die willen vrijspelen om dan de daarop opgehaalde liquiditeiten als eigen middelen in te brengen in andere projecten. ‘Ook vastgoedontwikkelaars die onvergunde gronden willen inkopen en financiering zoeken, kunnen bij ons terecht. Dat zijn ook assets met een bepaalde waarde. En we weten allemaal dat een vergunning in België, toch gemakkelijk 3 tot 4 jaar kan aanslepen.’
Voor investeerders die niet in die één-op-één financieringen zijn geïnteresseerd, heeft Mogelijk een andere oplossing. Om de 3 à 4 maanden zet het een nieuw investeringsfonds op met een totale waarde van 30 tot 40 miljoen euro. Ondertussen zit de groep reeds op nummer 12. ‘Investeerders komen met een bedrag over de brug en dat wordt dan gespreid over een aantal verschillende dossiers waardoor de risico’s worden gespreid. Deze kredieten hebben een looptijd van 5 jaar hebben en voldoen aan iets strengere criteria.’
Europese ambities
In Nederland is Mogelijk Vastgoedfinanciering in 2016 opgericht door vastgoedontwikkelaars van kmo-units, omdat ze merkten dat hun eigen klanten geen bankfinanciering meer konden vinden om die units aan te kopen. ‘Dus zijn ze zelf begonnen met in hun netwerk financierders te zoeken voor hun klanten zodat kmo’s konden kopen wat zij bouwden: een heel praktische oplossing voor een probleem dat zich op een gegeven moment heeft aangediend’, verklaart Bovyn.
En hij voegt er aan toe dat met een Europese vergunning Mogelijk zijn model ook buiten Nederland wil uitrollen. ‘Met reeds 2 miljard euro aan financieringen en 140 werknemers heeft de groep toch al een aardig trackrecord.’ België is een logische stap, aangezien de markt er zo goed als onontgonnen bijligt. Opvallend is evenwel dat de vraag van Nederlandse investeerders zelf is gekomen, omdat ze Belgisch vastgoed wilden kopen.
Trage Belgische notaris
‘We zijn al enkele maanden actief op de Belgische markt met een focus op bedrijven die financiering zoeken en we hebben reeds voor 15 miljoen euro dossiers gefinancierd. Begin februari wordt de Belgische website live gezet en gaan we de boer op. Dan zullen we pas een grotere instroom zien van bedrijven die geld zochten maar ook van Belgische investeerders. In het verleden hebben we gezien dat ze veel interesse in dit soort financiering hebben en het feit dat ze een hypotheek op hun naam krijgen, zal voor vertrouwen zorgen’, geeft de regional manager voor België aan.
Hij steekt de ambities niet onder stoelen of banken: vanaf het eerste jaar wil Mogelijk uitgroeien tot het grootste niet-bancaire platform in België. Ziet hij trouwens grote verschillen tussen de Nederlandse en Belgische markt? ‘Er is één reuzegroot verschil en dat is het notariaat. In Nederland kan binnen een week een akte passeren en kost ze ook beduidend minder. Dat komt omdat er veel gedigitaliseerd is. In Nederland kan men daarenboven een groot deel van de hypothecaire opzoekingen zelf doen: je hebt zelf toegang tot kadaster. In België duurt het gemakkelijk twee maanden en is nauwelijks iets gedigitaliseerd. En daar moeten onze manier van werken op aanpassen.’