Beleggen in groen vastgoed heeft niet alleen maatschappelijke meerwaarde, maar verlaagt ook het financiële risico in de vastgoedportefeuille. Verouderde, niet-duurzame gebouwen dreigen namelijk onverhuurbaar te worden, waarschuwen experts.
Duurzaam beleggen is populair onder beleggers. Pensioenfondsen zetten in op het verlagen van de CO2-uitstoot van de beleggingen en reductie van fysieke klimaatrisico’s. Met als doel om bij te dragen aan het realiseren van de klimaatdoelen van Parijs: maximaal 2° Celsius temperatuurstijging. Hoewel de allocatie naar vastgoed doorgaans beperkt is, valt hier veel klimaatwinst te behalen. ‘Gebouwen zijn verantwoordelijk voor bijna een derde van de wereldwijde CO2-uitstoot en gebruiken ongeveer 40 procent van de totale energie in de wereld’, zegt Rene Reyna, hoofd thematisch beleggen bij Invesco.
In april lanceerde Invesco de MSCI Green Building ETF, de eerste tracker die de MSCI Global Green Building Index nauwgezet volgt. ‘Deze ETF biedt beleggers niet alleen toegang tot duurzaam vastgoed, maar investeert ook in bedrijven die actief zijn met de verduurzaming van bestaande gebouwen of hierover adviseren’, aldus Reyna.
Groene gebouwen kunnen volgens hem een cruciale rol spelen bij het beperken van de opwarming van de aarde. ‘Ze zijn milieuvriendelijker gebouwd, hebben een lager energieverbruik en een gezonder binnenklimaat dan oudere panden. Met deze ETF kunnen beleggers kortom bijdragen aan een duurzamere maatschappij. Door de coronapandemie is het belang van een gezond gebouw bovendien toegenomen.’
’Stranded assets’
Om in aanmerking te komen voor opname in de index moet een bedrijf minstens de helft van de omzet betrekken uit groene gebouwen. Certificaten van adviesbureaus als BREEAM en LEED bepalen de duurzaamheid van een gebouw. Reyna: ‘Uiteindelijk zullen alle bedrijven in de index zich bewegen richting de doelstelling van het klimaatakkoord van Parijs van nuluitstoot in 2050, hoewel dit geen selectiecriterium is. Indexbouwer MSCI en ook wij monitoren de vooruitgang die de bedrijven op dit gebied maken.’
Daarmee is het belangrijk dat de meeste ondernemingen concrete klimaatdoelen hebben. ‘Zo streeft projectontwikkelaar Sun Hung Kai Properties, de grootste holding in de ETF, naar een CO2-reductie voor zijn gebouwen van 25 procent in 2030. Dat kan door nieuwbouw maar ook door verduurzaming van bestaande gebouwen. Voor de meeste bedrijven achten wij de Parijs-doelstelling haalbaar’, aldus Reyna.
Vastgoedbeleggers moeten hun portefeuille volgens hem wel verduurzamen, want zowel gebruikers als investeerders eisen in toenemende mate dat de panden duurzaam zijn. ‘Daardoor dreigen verouderde, incourante gebouwen stranded assets te worden, met het risico van forse waardedalingen. Nieuwe of duurzaam gerenoveerde panden zullen op lange termijn veel beter presteren, want huurders en beleggers zijn bereid hier hogere prijzen voor te betalen. Daar komt bij dat de energiekosten voor oudere panden in de toekomst flink toenemen.’
Hoewel beursgenoteerde vastgoedfondsen (real estate investment trusts ofwel REITs) goed zijn voor een indexgewicht van 93 procent, is de portefeuille niet te vergelijken met traditionele wereldwijde vastgoedindices. Zo is het gewicht van Japan opvallend hoog en van de VS juist relatief laag. Daarnaast zit de ETF vooral in kantoren en winkelvastgoed, terwijl residentieel vastgoed ondervertegenwoordigd is. Ook maken huizenbouwers onderdeel uit van de portefeuille en is de blootstelling aan midkaps bovengemiddeld.
Toch denkt Reyna niet dat de ETF gevoeliger is voor de conjunctuur dan een traditionele vastgoed-ETF. ‘In potentie is de volatiliteit lager, juist vanwege de grote exposure naar kantoren-REITs, die fors gaan investeren in verduurzaming van de portefeuille en daardoor profiteren van een relatief sterke huurgroei en positieve herwaarderingen.’
Innovatie stimuleren
Vermogensbeheerder DWS integreert vanaf 2011 formeel ESG-factoren in haar vastgoedbeleggingsstrategie. Bij nieuwe aankopen en de jaarlijkse beoordeling van de portefeuille worden de belangrijkste klimaatrisico’s in kaart gebracht, vertelt Jessica Hardman (foto), hoofd portefeuillebeheer Europees Vastgoed bij DWS. ‘Het gaat dan om de transitierisico’s die samenhangen met maatregelen om de opwarming van de aarde tegen te gaan, zoals nieuwe wet- en regelgeving. Maar ook om fysieke klimaatrisico’s en het risico dat sociale normen worden overschreden.’
Hardman wijst erop dat vooral het transitierisico voor de vastgoedsector een enorme uitdaging met zich meebrengt. ‘Van alle gebouwen in de wereld is nog slechts ruwweg 20 procent duurzaam, voor de overige 80 procent is een lager energieverbruik alleen haalbaar na renovatie. Denk aan isolatie en het installeren van zonnepanelen en warmtepompen.’
Om het transitierisico van de vastgoedportefeuille in kaart te brengen, maakt DWS gebruik van de Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), die mede door PGGM en APG financieel wordt ondersteund. ‘De monitor berekent binnen welke termijn gebouwen een renovatie moeten ondergaan vanwege toekomstige strengere overheidsrichtlijnen. Dit helpt ons om individuele vastgoedobjecten die niet aan deze nieuwe energienormen voldoen op voorhand te identificeren. Belangrijk, want deze worden onverhuurbaar. Huurders zullen zich in de toekomst steeds meer gaan richten op energiezuinige panden. Daarnaast bestaat het risico dat sommige overheden het gebruik van niet-duurzame kantoren op lange termijn verbieden, waarschuwt Hardman.
DWS is niet alleen bezig om bestaande gebouwen te verduurzamen, maar ook om innovatie in de sector te stimuleren. ‘Door te investeren in nieuwbouw met de nieuwste klimaattechnologie kunnen we onze opgedane kennis en ervaring inzetten voor het reduceren van de uitstoot van broeikasgassen van onze oudere panden. Dit kan volgens ons een belangrijke bijdrage leveren aan het oplossen van het C02-probleem in de vastgoedsector’, aldus Hardman.
Polarisatie in vastgoedmarkt
In de afgelopen jaren was er sprake van een polarisatie in de vastgoedmarkt, waarbij de huren en vastgoedprijzen in de secondaire markt steeds verder achterop raakten bij eersteklas vastgoed. ‘We zien nu ook de eerste signalen van divergentie tussen energiezuinige panden en niet-duurzaam vastgoed. Er is een sterke gebruikersvraag naar nieuwe panden met een gezond binnenklimaat. Zeker in de Europese kantorenmarkt spitst de vraag zich momenteel toe op flexibele kantoorruimte op goede locaties in centrale zakenwijken van de grote steden die voldoen aan de ESG-normen van de eindgebruiker’, zegt Hardman.
Dat ziet ze ook terug in de huren en waarderingen. ‘Die polarisatie zit nog in een vroeg stadium en zal alleen maar doorzetten. Het versterkt de noodzaak om bestaande panden te verduurzamen, wat ook veel milieuvriendelijker is dan de sloop van oudere gebouwen om ruimte te maken voor nieuwbouw. Bovendien zijn de investeringen in verduurzaming doorgaans rendabel, omdat huurders en investeerders bereid zijn een premie te betalen voor duurzame panden. Gemoderniseerde gebouwen op goede locaties kunnen de concurrentie met nieuwbouw zeker aan.’
Door een krap aanbod ziet DWS in de logistieke en residentiële markt nog geen divergentie optreden. Hardman: ‘Gebruikers in de logistieke vastgoedsector kijken vooralsnog met name naar locatie, op grote afstand gevolgd door ESG-kenmerken van het gebouw. Als het gaat om verduurzaming is er in deze sector dus nog veel ruimte voor verbetering.’