De coronacrisis slaat een gat in de hotelmarkt en gevoelsmatig klinkt het logisch dat dit invloed heeft op de vraag naar hotelvastgoed als belegging. Toch haalde Schroder Real Estate Hotels meer dan 400 miljoen euro op voor het eerste pan-Europese hotelfonds.
Het merendeel van het kapitaal is tot nu toegezegd door grote Europese verzekeringsmaatschappijen, laat de asset manager weten. Specifieke namen wil Robin Hubbard, hoofd Real Estate Capital bij Schroders niet noemen, maar hij ziet wel een gemene deler onder de institutionele beleggers die zich aan het fonds hebben verbonden.
‘Het belangrijkste punt is dat de meeste institutionele beleggers in Europa onderwogen zijn in hun posities in hotels binnen de allocatie naar commercieel vastgoed. Beleggers zijn over het algemeen overwogen in kantoren, industrie & logistiek en detailhandel en hebben enige exposure naar residentieel vastgoed. De exposure naar hotels is slechts beperkt’, zegt hij in een gesprek met Fondsnieuws.
Met 425 miljoen euro aan kapitaaltoezeggingen is het Schroder European Operating Hotels Fund I op weg naar het doelkapitaal van 500 miljoen euro. Institutionele beleggers die het rendementsvooruitzicht van om en nabij de 10 procent aanspreekt, zijn welkom met een inleg vanaf 10 miljoen euro.
Dit rendementsvooruitzicht ligt hoger dan dat van een traditionele hotelvastgoedbelegging en wordt verklaard uit een belangrijk onderscheidend kenmerk van het fonds. Hubbard benadrukt dat het fonds zelf de hotels bezit en exploiteert. Dit in tegenstelling tot andere traditionele fondsen en beheerders die vastgoed acquireren en dat vervolgens door een hotelketen laten exploiteren.
Hotelvastgoedmarkt
Een dergelijke manier van werken past in een trend die Jan Steinebach (foto), director Hotels bij vastgoedadviseur CBRE, schetst. ‘De hotelvastgoedmarkt wordt weer een specialistische markt. De afgelopen jaren zijn er veel partijen in deze sector gesprongen met het idee een stabiele, veilige investering te doen voor de lange termijn. Specifieke kennis achtten deze spelers niet vereist. Zulke partijen zullen zich nu terugtrekken uit de markt, dat zagen we tijdens de vorige crisis ook. Marktkennis zal dus weer belangrijker worden om goed te kunnen investeren.’
Steinebach is echter wel minder positief over de vooruitzichten voor de hotelmarkt. ‘De hotelmarkt verkeert in zwaar weer door de coronacrisis. De bezettingsgraden lagen in april en mei onder de 10 procent en verschillende hotels zijn al failliet gegaan. Nu het toerisme weer op gang komt, lijkt het weer de goede kant op te gaan. Dat idee is echter onterecht, omdat het zakelijk bezoek voorlopig niet terugkomt.’
Vastgoedadviseur Cushman & Wakefield signaleert dat er ondanks de lockdown nog wel beleggingstransacties op de Europese hotelmarkt plaatsvinden. Volgens de adviseur zijn er vermogende investeerders die willen profiteren van de kansen die er juist nu zijn op de hotelbeleggingsmarkt met bijvoorbeeld herstructurering van financieringen. Uit een rondgang langs Europese hotelinvesteerders in de tweede helft van maart 2020, bleek dat 41 procent van de beleggers nog actief is met vergevorderde transacties of op zoek naar distressed assets.
Beleggingsvolume
Ook Steinebach ziet op Europees niveau nog wel wat interesse, maar ziet ook dat investment comités op dit moment toch vooral heel terughoudend zijn. ‘Dit komt voornamelijk door het feit dat het heel moeilijk is om een goede waarde toe te kennen aan operationeel vastgoed, en dus ook aan hotelvastgoed.’
In onderstaande grafiek is ook te zien dat hotelvastgoed slechts een klein deel uitmaakt van het beleggingsvolume van het eerste half jaar van 2020.
De verschillen per land zijn bovendien groot, vervolgt Steinebach. ‘De hotel vastgoedmarkt in Nederland staat zo goed als stil. Er zijn een aantal transacties in de markt die nog voortduren van voor de start van de coronacrisis en er zijn een paar partijen die hotelvastgoed op de markt hebben gebracht tijdens de crisis, maar transacties zijn er niet meer geweest.’
Distressed assets
Frederic de Brem, hoofd van Schroder Real Estate Hotels, ziet echter ook kansen in de zwaargetroffen vrijetijds- en verblijfsmarkt. Hij doelt bijvoorbeeld op distressed assets, die gezien de langetermijnvooruitzichten wat hem betreft zeer aantrekkelijk kunnen zijn.
Hubbard vult aan: ‘Als je in een markt als deze belegt in zowel het vastgoed als de exploitatie van het hotelbedrijf, moet je echt vertrouwen hebben in de mensen die het doen. Want je moet kunnen inschatten of een dergelijk hotel zich nog kan herstellen. Hier spelen allerlei factoren mee: welk soort hotel is het, is het goed bezet tijdens het weekend of juist door de week en hoe draait het restaurant?’
Daarnaast is een lange adem nodig, omdat het echte herstel nog wel even op zich laat wachten volgens Steinebach. ‘We zien momenteel een opleving in de exploitatie, maar we verwachten ook weer een sterke terugval in de laatste maanden van het jaar door het uitblijven van de zakelijke gasten en het uitblijven van congressen en beurzen.’
Hij besluit: ‘Herstel is heel sterk verbonden met het verloop van de pandemie. Als deze onder controle is zullen we meer reisbewegingen zien en een herstel van de markt. In het vierde kwartaal zullen naar verwachting de meeste faillissementen vallen. In 2021 zal de markt zich herpakken en langzaam weer op gang komt, wat doorzet in 2022. Het verloop van het herstel verschilt echter per hotelexploitatie en per hotelvastgoed. Er zullen deelmarkten zijn die sneller of langzamer herstellen, afhankelijk van de samenstelling van de markt – qua mix van leisure en zakelijk.’