De Nederlandse kenniseconomie zou weleens kunnen profiteren van het coronavirus, door de afnemende outsourcing naar het buitenland. Dat maakt kennisintensieve bedrijven in life science, medische technologie en high tech interessant voor beleggers.
Dat zegt Luc Joosten, fund director van het ASR Dutch Science Park Fund van ASR real estate. Dit fonds, een van de vier niet-beursgenoteerde sectorfondsen van de vastgoed vermogensbeheerder van verzekeraar ASR, belegt hoofdzakelijk in bedrijfsonroerendgoed gevestigd op Nederlandse science- en universiteitsparken. Dat gaat behalve om kantoorruimte, bijvoorbeeld om laboratoria en maakruimte. Daarnaast vallen ook woonconcepten voor studenten of short-stay binnen de scope, mits ze op het sciencepark liggen.
‘Corona houdt natuurlijk alle beleggers bezig, ons ook. Maar als je kijkt naar de gevolgen voor vastgoed, is het heel afhankelijk van het segment waar je in belegt. Retail wordt bijvoorbeeld hard geraakt, woningen veel minder. Gelukkig opereren kennisintensieve bedrijven goed door. Bedrijven in life science bijvoorbeeld, in medische technologie of high tech. Op bepaalde vlakken was sprake van een grote afhankelijkheid van het buitenland. Momenteel gaan veel gesprekken over de vraag of bepaalde activiteiten misschien weer meer binnen Nederland moeten plaatsvinden in plaats van daarbuiten.’
Bedrijven die medische apparatuur ontwikkelen of andere aan de wetenschap aanverwante producten of diensten ontwikkelen, zijn volgens Joosten bovendien vaak afhankelijk van de voorzieningen op dit soort terreinen en zullen ook in tijden van crisis niet zomaar verhuizen naar een andere locatie. Dat is ook wat hij en zijn collega’s voorafgaand aan de aanvang van het fonds in 2019 concludeerden uit onderzoek: vastgoed op dit soort locaties is stabiel en ervaart minder tegenwind in crisistijd dan andere categorieën.
Dat, samen met het onderzoeksresultaat dat in dit soort vastgoed de leegstand structureel beneden de 5 procent ligt, het huurniveau tot 30 procent hoger ligt dan die van omliggende gemeente en de duur van huurcontracten hoger ligt dan in andere subsectoren, maakten dat ASR real estate in 2019 besloot dit fonds te beginnen.
Megatrend
Joosten: ‘En natuurlijk de megatrend, waar ieder goed beleggingsidee op gestoeld moet zijn. Voor dit fonds was die megatrend het toenemende belang van de kenniseconomie en de vervlochtenheid van onderwijs, onderzoek en bedrijvigheid. Dat er steeds meer samenwerking tussen die drie is gaan plaatsvinden, leidt tot een toenemende vraag naar ruimtes op scienceparken en campussen.’
Inmiddels bestaat het 100 miljoen euro grote fonds ruim een jaar. Verzekeraar ASR is vooralsnog de enige belegger. Niet zo vreemd, volgens Joosten, omdat geen van de ASR real estate fondsen opent zónder dat ASR meedoet. ‘Maar de andere spelregel is dat we uiteindelijk geen fondsen willen waar alléén ASR in zit. We zitten nu in de fase dat we voor dit fonds andere beleggers spreken die goed bij ons en bij het fonds passen.’
Dat kan bijvoorbeeld een van de andere ongeveer dertig externe beleggers zijn die al in een of meerdere fondsen van de vastgoedbelegger investeert, voor bedragen van 20 miljoen euro tot enkele honderden miljoenen.
Genoeg om uit te kiezen
Joosten rekent erop dat het fonds daardoor minstens 500 miljoen euro groot wordt, en verwacht dat het richting 1 miljard euro vermogen onder beheer kan groeien. ‘Ongeveer 15 van de 70 science- en universiteitsparken en campussen voldoen momenteel aan onze grootte- en stabiliteitsvereisten. Dat levert ons een beleggingshorizon op van 10 tot 15 miljard euro. Er is genoeg om uit te kiezen.’
De eerste gecommitteerde miljoenen zijn gestoken in nog te bouwen vastgoed op de campus van de TU Delft en bestaand vastgoed op de TU Delft Campus en het terrein van de Universiteit van Twente. Intussen is het beleggingsteam alvast bezig met vele andere locaties, vertelt Joosten, om de spreiding binnen het fonds te vergroten. In sommige gevallen gaat het om nog te bouwen vastgoed, in andere gevallen om bestaand vastgoed dat in de markt wordt aangeboden.
Met de straks beter gevulde portefeuille streeft het fonds een rendement van 7 procent na op de middellange tot lange termijn, met daarbij een gematigd risico. Joosten: ‘Op de korte termijn zal dat rendement misschien nog wel hoger liggen, omdat het een vrij nieuwe beleggingscategorie is, zeker voor institutionele beleggers.’
Hoewel het fonds zich richt op langetermijnbeleggers, heeft het een ongelimiteerde looptijd en kunnen beleggers elk kwartaal in- en uitstappen. Op diezelfde tijdbasis is er een dividenduitkering uit netto huurstromen.