De Belgische vastgoedmarkt behaalt het ene na het andere record: meer transacties en fors hogere prijzen, met dank aan de historisch lage rentes. Is er reden om te vrezen voor oververhitting en een zeepbel? Nee, denkt markt. Frank Vranken, hoofdstrateeg van Puilaetco Dewaay Private Bankers licht zijn visie toe.
De private bank wijst erop dat vastgoedaandelen ook dit jaar opnieuw tot de uitblinkers behoren. De GVV’s doen het beter dan de ‘gewone’ aandelenmarkten. Tegelijkertijd, zo wijst Vranken (foto) er op, houden ze goed stand als de beurzen onder druk komen te staan. ‘Dit was zo bij de hevige correctie in het najaar van 2018 en is opnieuw het geval gebleken toen de aandelenmarkten naar het einde van april stevig terugvielen.’
Vastgoedaandelen doen het de laatste jaren zo goed dankzij uitstekende bedrijfsresultaten en gerealiseerde groeiplannen. Puilaetco Dewaay Private Bankers wijst erop dat GVV’s ook een goed dividendrendement kennen, omdat deze bedrijven ten minste 80 procent van hun winsten moeten uitkeren. Het vormt in de praktijk dan ook een goed alternatief voor vastrentende producten of cash die een nulrendement bieden.
‘Daarbij komt nog dat door de lage economische groei en het tekort aan inflatie de rentevoeten structureel laag zullen blijven. In een dergelijke omgeving zal de omzetting van cash naar rendement, in casu naar GVV’s, zich verder doorzetten’, benadrukt Vranken.
Over de jaren heen zijn GVV’s veel minder volatiel gebleken. De beta (koersgevoeligheid voor bewegingen in de markt) tegenover ‘gewone’ aandelen bedraagt 60 procent, wat ervoor zorgt dat er minder sterke jojobewegingen zijn in volatiele markten. Beleggers met minder zin voor risico voelen zich hier veel beter mee. Twee sprekende voorbeelden zijn de correcties van de aandelenmarkten in de tweede jaarhelft van 2018 en sinds eind april van dit jaar. In beide gevallen lieten de Europese aandelen verliezen optekenen, terwijl de Belgische GVV’s positieve rendementen bleven genereren.
Bijkomende troeven zijn: In het Belgische GVV-landschap is er, in tegenstelling tot de Europese GVV’s, meer keuze in segmenten. Naast de kantoren en retail, twee categorieën die ook in Europa goed vertegenwoordigd zijn en die het om diverse redenen wat moeilijker hebben, zijn er investeringsmogelijkheden in zorgvastgoed, studentenhuisvesting en logistiek vastgoed. Deze laatste drie subsegmenten zijn minder prominent aanwezig bij de Europese spelers. Ze hebben de wind in de zeilen door demografische trends of door de nieuwe manier van consumeren.
Een groot aantal Belgische spelers hebben sinds enige tijd de overstap gewaagd naar het buitenland, zoals naar Nederland, Frankrijk, Luxemburg, Duitsland, maar ook Roemenië en Oostenrijk. Daarin zijn ze succesvol. De toekomstige groei zal trouwens in het buitenland plaatsvinden, waar de rendementen hoger liggen dan in België en er nog heel wat consolidatie mogelijk is. Recente overnames tonen dit overduidelijk aan.
Naast het inzetten op groei, besteden de vastgoedbedrijven ook aandacht aan het verhogen van de kwaliteit van de portefeuille. Dit doen ze door de verkoop van minder strategische panden, het vernieuwen van de oudere gebouwen en de optimalisatie van huurders.
We wijzen er wel op te wijzen dat hoewel GVV’s minder volatiel zijn dan andere activaklassen, ze beursgenoteerd zijn en dus gevoelig zijn voor de evolutie van de beurzen, de vastgoedmarkt en de rente. Hieruit resulteert een premie of een korting ten opzichte van de intrinsieke waarde van het aandeel. Puilaetco Dewaay Private Bankers komt tot de conclusie dat er genoeg redenen blijven om in GVV’s te blijven geloven.