De professionalisering van vastgoed als assetclass heeft een hoge vlucht genomen. Voor Syntrus Achmea Real Estate & Finance is dat aanleiding om een investment managementafdeling op te zetten, waarbij portefeuille management en fondsmanagement van vastgoed zijn samengevoegd.
‘We zien dat beleggers veel meer kwantitatieve vragen stellen. Risico-rendementsprofiel, performance en vreemd vermogen, het is slechts een greep uit de onderwerpen die klanten aan de orde stellen’, zegt Casper Hesp (foto), die zojuist is aangesteld als het hoofd van deze nieuwe afdeling. Er is volgens hem sprake van een verschuiving van traditioneel vastgoedbeheer naar professioneel investment management.
Meer kwantitatieve inslag
De meer kwantitatieve inslag van institutionele beleggers jegens vastgoed zal volgens Hesp sterk toenemen, mede als gevolg van nieuwe wet- en regelgeving. Een voorbeeld daarvan is het toenemend gebruik van benchmarks voor niet-beursgenoteerd vastgoed.
Een andere ontwikkeling die de komende vijf jaar bepalend zal zijn voor de sector is de beschikbaarheid en analyse van data. ‘Wij werken momenteel aan een dataplatform, waarbij het idee is dat in één klik onze hele vastgoedportefeuille zichtbaar is met een overzicht van alle gerelateerde transacties, huurprijzen en verkoopprijzen’, vertelt Hesp in een gesprek met Fondsnieuws.
Daarnaast gaat duurzaamheid een steeds grotere rol spelen. Logisch, vindt Hesp, want vastgoed is bij uitstek een assetcategorie waar je naast financieel rendement ook concreet maatschappelijk rendement kunt behalen. ‘Het is tegenwoordig ook steeds beter te meten. Wij werken nu hard om de CO2-uitstoot per object en per portefeuille inzichtelijk te maken, zodat we op korte termijn kunnen doorrekenen in welke mate een object bijdraagt aan de reductie van CO2-uitstoot.’
Aansturing van portefeuilles verandert
Deze ontwikkelingen hebben vergaande gevolgen voor de aansturing van een vastgoedbeleggingsportefeuille, zegt Hesp die inmiddels zo’n twaalf jaar in het vastgoed werkt. Na zijn studie belandde hij bij INREV, de brancheorganisatie voor beleggers in niet-beursgenoteerd vastgoed. Inmiddels werkt hij alweer vijf jaar bij Syntrus Achmea.
‘Vastgoed viel altijd onder de categorie “overige” en zo werd het ook behandeld. Ook binnen de sector zelf overigens. Het inzichtelijk maken van bijvoorbeeld het risicoprofiel van een vastgoedportefeuille was geen standaardvereiste van een totale portefeuilleanalyse’, vertelt Hesp. ‘Maar het is nu een vast onderdeel van de totale beleggingsportefeuille van institutionele beleggers. Je ziet ook dat het nu vaak onder real assets valt.’ Fiduciair managers die namens institutionele beleggers optreden, hebben daar ook een rol in gespeeld in die verdere professionalisering.
Sinds de financiële crisis, waarin vastgoed ook de nodige klappen heeft gekregen, willen beleggers bovendien meer houvast. ‘De crisis heeft de sector geholpen om verder te verbeteren. De druk op governance is toegenomen en er zijn INREV-standaarden in het leven geroepen voor rapportages. Dat is een heel goede ontwikkeling’, legt Hesp uit.
‘Rendement 6 procent realistisch’
Het marktsentiment voor vastgoed is volgens Hesp nog steeds goed: ‘Rendementen met dubbele cijfers zoals in de afgelopen jaren, zullen we echter niet nog eens vijf jaar zien. Maar wij zien het nog steeds als een stabiele assetclass waarbij een totaalrendement van 6 procent op de lange termijn realistisch is.’
Syntrus Achmea denkt die doelstellingen te bereiken, omdat het accent ligt op zogenoemd core-vastgoed, dat wil zeggen kwalitatief hoogwaardig vastgoed met een laag risicoprofiel. ‘Van woningen en zorgvastgoed weten we dat er vanuit demografisch oogpunt een sterke vraag is en dat die ook blijft. Voor ons retailvastgoed richten we ons daarnaast uitsluitend op de top-winkelsteden en wijkcentra.’
‘Liquiditeit is vrij hoog’
De zorgen in de markt over de risico’s van illiquide beleggingen, waar niet-beursgenoteerd vastgoed ook onder geschaard wordt, deelt Hesp niet. ’Onze fondsen zijn open end, dus daar bieden we een vorm van liquiditeit. En je hebt daarnaast de liquiditeit in het vastgoed zelf. In die categorieën waar wij ons op focussen, is die vrij hoog.’
Toch erkent Hesp ook dat liquiditeit altijd een punt van aandacht is voor vastgoed, omdat je met vastgoed concurreert met andere assetclasses. Maar voor de langetermijnbelegger zal liquiditeit niet van doorslaggevend belang zijn voor zijn beleggingsbeslissing.
Syntrus Achmea belegt op dit moment voor ruim 60 institutionele beleggers. Tot voor kort waren dit alleen Nederlandse partijen, maar onlangs werd het eerste buitenlandse mandaat binnen gehaald in het zorgvastgoedfonds. Met 22,5 miljard euro onder beheer is Syntrus Achmea de grootste belegger in residentieel-, retail- en zorgvastgoed en woninghypotheken in Nederland.
De nieuwe afdeling investment management leiding aan geeft, is verantwoordelijk voor de aansturing van de uiteenlopende (klant)rekeningen en de vastgoedfondsen met een gezamenlijk beheerd vermogen van 9,5 miljard euro.