De dynamiek in de vastgoedmarkt is eindelijk terug waardoor het Triodos Vastgoedfonds haar kans schoon ziet om een groeispurt in te zetten en een beter gespreide portefeuille te realiseren.
‘De markt is de laatste anderhalf jaar gekanteld’, zegt fondsmanager Guus Berkhout. ‘Het begon met distributiecentra en woningen, maar we zien nu ook de kantorenmarkt zich weer openen.’
Dit biedt het fonds weer ‘opportuniteiten’ om de portefeuille van duurzame kantoorpanden uit te bouwen.
Emissie
Als closed-end fonds moet het daarvoor wel eerst een aandelenemissie doen. Dat gebeurde half juni, waarbij het direct meldde dat een private placement onder ‘gekwalificeerde beleggers’ al succesvol was afgerond.
Op basis van het stabiele dividendbeleid van het fonds rekent Berkhout ook op genoeg belangstelling onder de overige naar rendement snakkende beleggers, onder wie bestaande beleggers in het fonds.
Als dat inderdaad het geval is - een tussenstand heeft hij niet voorhanden - haalt het fonds in totaal 60 miljoen euro op (nieuwe aandelen plus gelijke hoeveelheid extra schuld) waarmee het fondsvermogen bijna verdubbelt.
Randstad
Voor het acquireren van nieuwe panden zal Berkhout vooral gefocust blijven op de randstedelijke provincies en de meest dynamische kantorensteden daarbuiten. ‘Door de voortgaande urbanisatie denken we de toekomstige verhuur van onze panden daarmee het best te waarborgen.’
Die urbanisatie speelt zich overigens af op verschillende niveaus. ‘Zo loopt de bezetting in de Achterhoek terug, maar groeit een stad als Doetinchem.’ In de portefeuille zitten dan ook wel een aantal panden die buiten de Randstad staan. Het kantoor van GasTerra in Groningen is daar een bekend voorbeeld van.
Binnen de Randstad gaat ‘de gekte’ op de Zuidas volledig aan het fonds voorbij. Wie daar tegen een redelijke prijs iets had willen verwerven is volgens Berkhout nu te laat.
Daarnaast is het zo dat de omvang van het fonds het niet toelaat. ‘Wij zoeken naar panden die qua aanschafwaarde in de orde van grootte van zo’n 10 miljoen euro liggen. Die waarde is doorgaans te groot voor particulieren en te klein voor institutionele beleggers.’
De nieuw aan te schaffen panden zullen een mix zijn van nieuwbouw, bestaande en monumentale panden, net als nu het geval is.
Groeiende vraag
Volgens Berkhout is het fonds goed gepositioneerd voor de toekomst, omdat er een groeiende vraag is naar duurzaam vastgoed. Dit wordt gedreven door regelgeving enerzijds en de opkomst van maatschappelijk verantwoord ondernemen anderzijds.
Zo mag in 2023 geen kantoorpand meer verhuurd worden met energielabel lager dan C. ‘En voor bedrijven wordt het steeds meer gemeengoed om te kunnen uitleggen wat ze op het gebied van duurzaamheid doen. Duurzame huisvesting is daar een onlosmakelijk onderdeel van.’
Trek je het breder dan sluit de vraag naar duurzaam vastgoed aan bij de trend om zaken van hoogwaardige kwaliteit te bezitten, zegt Berkhout. Dat gaat verder dan panden die energie-efficiënt zijn. Ze moeten ook het welzijn van werknemers bevorderen.
‘Ook wij vinden dit belangrijk en proberen huurders ervan te overtuigen hun kantoren uit te rusten met zaken als fietsenstallingen, douches, een rust- en/of kolfruimte. De relatie met de huurder gaat dus verder dan het gezamenlijk realiseren van een energie-efficiënt gebruik van de gebouwen.’
Zichtbaarheid
De band met de huurder is sinds de financiële crisis toch al belangrijker geworden, omdat de huurcontracten voor veel kortere periodes worden afgesloten (binnen het fonds gemiddeld 4 jaar).
‘Wij denken mee over bijvoorbeeld multi-tenant oplossingen, waarbij bedrijven het pand delen met andere huurders. Ook bieden we de mogelijkheid om een all-in contract af te sluiten, waarbij je de energiekosten onderdeel uitmaken van de huur. Door gezamenlijk te zoeken naar passende oplossingen zijn we zichtbaarder als verhuurder, en proberen we de hoge bezettingsgraad te handhaven.’