Het is een teken aan de wand: vastgoedinvesteerders die eerst alleen de beste kantoren in de grote steden kochten, maar die je nu ineens in provinciale steden tegenkomt. Of kantorenbeleggers die plots data- of gezondheidscentra aan de portefeuille toevoegen.
‘Dit soort gedrag, dat puur wordt gedreven door een gebrek aan goede investeringen, baart me zorgen’, zegt Martin Brühl, topman van het Duitse Union Investment, dat met een belegd vermogen van bijna 35 miljard euro, een van de grootste vastgoedbeleggers is van Europa. In Nederland heeft Union onder meer enkele kantoren aan de Zuidas.
Gecombineerd met de recordbedragen die nu worden betaald voor vastgoed, zijn het signalen die erop wijzen, dat lang niet iedereen lessen heeft geleerd van de vorige vastgoedcrisis, stelt Brühl vast. ‘We werken in een industrie waar cycli 10 jaar duren, maar waar mensen een driejarig geheugen hebben.’
Risico’s
Om die reden richtte hij met gelijkgestemde ceo’s en managers het ‘riskforum’ op, toen hij in 2015 president was van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Deze internationale beroepsorganisatie wil de vastgoedmarkt transparanter, professioneler en ethischer maken. Binnen het riskforum, waarvan hij nog steeds voorzitter is, delen de ceo’s lessen van de crisis. We hopen zo bij te dragen aan de financiële stabiliteit’, aldus de topman. Half april komen ze weer bij elkaar in Londen.
Risico’s ziet Brühl op dit moment genoeg. ‘Wat RICS-leden bijvoorbeeld ‘s nachts wakker houdt, is de angst voor grote cyberaanvallen die leiden tot een overreactie in de financiële markten.’
Ook de ‘kunstmatig lage rente’, waar de gemiddelde vastgoedbelegger vanwege de leenkosten dolblij mee is, ziet Brühl als een groot risico. ‘Het zorgt ervoor dat geld op de verkeerde plekken wordt geïnvesteerd’. Er is immers zoveel kapitaal, en zo weinig plaatsen waar het goed rendeert, dat beleggers van gekkigheid niet meer weten waar ze het in moeten steken. Als voorbeeld noemt hij gebouwen in provinciale steden, waar de liquiditeit vaak snel opdroogt bij economische tegenwind. ‘Daar worden nu ook nog eens hoge prijzen voor betaald.’
Een ander voorbeeld: Zo’n 80 procent van het geld dat in Londens vastgoed wordt geïnvesteerd in komt volgens Brühl uit Azië. ‘Dat is voornamelijk kapitaal dat Hong Kong probeert te ontvluchten. Als dat geld weer verdwijnt, heeft Londen een groot probleem.’
Voet van gaspedaal
Kocht Union in 2016 nog voor 4 miljard euro aan nieuw vastgoed wereldwijd. In 2017 haalde hij de voet van het gaspedaal en investeerde slechts 2,3 miljard euro, omdat de markt oververhit raakt. Het geld ging vooral naar Duitse en Amerikaanse stenen, maar ook naar het Verenigd Koninkrijk. Een markt waar het onrustig is sinds de Britten in 2016 stemden voor een vertrek uit de Europese Unie, en waar hij zelf de risico’s ziet van overvloed aan Aziatisch kapitaal. ‘Daarom kopen we alleen gebouwen met huurcontracten van 25 jaar die niet verhuurd zijn aan financiële instellingen.’
Brühl verwoordt een afwijkend geluid in een markt die het ene investeringsrecord na het ander viert. Vastgoedadviseurs die in hun rapporten vooruitblikken op 2018 voorspellen gebroederlijk weer een uitstekend jaar voor de Europese, en zeker de Nederlandse vastgoedmarkt. Slechts voorzichtig wordt hier en daar de vraag opgeroepen of de top van de markt in zich komt.
Brühl is niet onder de indruk van de positieve blik vooruit. ‘Als je met vastgoedadviseurs praat zullen ze je altijd een ‘bullish’ kijk op de markt geven. Dat deden ze ook in 2007, vlak voor de markt instortte.’
Hij is zelf het levende bewijs. In maart 2005, tijdens een paneldiscussie op de jaarlijkse vastgoedbeurs in Cannes werd hem gevraagd hoe lang de markt nog omhoog zou gaan. Brühl, toen managing partner van de grote vastgoedadviseur Cushman &Wakefield in Duitsland, antwoordde: ‘Ik zie niets dat deze rit omhoog zal stoppen in Duits vastgoed. Ik verwacht dat het nog zo’n 18 tot 24 maanden doorgaat.’ Cannes een jaar later: zelfde vraag, zelfde antwoord.
Maart 2007 kreeg Brühl wederom de vraag hoe lang de markt omhoog zou blijven gaan in Duitsland. En weer voorspelde hij 18-24 maanden. Toen iemand vroeg of de problemen met rommelhypotheken in Amerika geen effect zouden hebben op de Duitse vastgoedmarkt — die maand begonnen verliezen op dit soort producten op te lopen — luidde zijn antwoord: ‘Nee, dat is een geïsoleerd fenomeen, het zal Duits vastgoed niet raken.’
‘Dom en naïef’
‘Dat deed de markt niet, zoals we allemaal weten’, zegt hij nu. ‘De Amerikaanse probleemhypotheken trokken de wereld mee in een diepe financiële crisis die de vastgoedsector hard raakte. Vastgoedwaardes kelderden, veel bedrijven en financiers kwamen in financiële problemen omdat kantoren en winkelcentra met enorme hoeveelheden schuld gefinancierd waren.
‘Niemand had mij verteld dat Duitse banken, praktisch iedereen eigenlijk, pakketten hadden gekocht met de waardeloze opgeknipte hypotheken erin. Maar het was een feit, we wisten het alleen niet.’
Als Brühl een ding heeft geleerd uit die tijd: ‘Je kan er niet van uitgaan dat zaken doorgaan zoals ze deden. Dat is dom en naïef. Uit onverwachte hoek gaat er weer een zwarte zwaan komen. We kunnen de volgende crisis niet voorkomen, maar we kunnen wel zorgen dat onze vastgoedportefeuilles zo robuust mogelijk zijn. Dat wat er ook gebeurt, je een vraaguitval kan hebben. Wij investeren met andermans geld, dat geeft een plicht om het bij het juiste einde te hebben.’
Copyright: Het Financieele Dagblad, 12 april 2018