Investeringen in real assets, ofwel tastbare beleggingen, nemen de komende decennia een vlucht volgens vooraanstaande onderzoeksbureaus. Real assets spelen een sleutelrol door de verwachte groei van de wereldbevolking en zijn cruciaal voor verdere welvaartsgroei. Als gevolg hiervan moeten investeringen in onder meer landbouw, woningen, opslag, energie en connectiviteit onevenredig toenemen. Een McKinsey-studie stelt dat 75 procent van de infrastructuur die we in 2050 hebben, nu nog gebouwd moet worden*.
Daarnaast moet de kwaliteit en de productiviteit van reeds bestaande assets aanzienlijk toenemen. Vanwege gebrek aan publieke middelen worden meer publiek-private samenwerkingen geïnitieerd. In de VS, waar essentiële assets zoals wegen, bruggen en netwerken nog in handen zijn van overheden, wordt het ‘Trump infrastructuur plan’ verder geconcretiseerd. De Belgische federale regering kondigde onlangs een infrastructuurfonds aan, samen met verzekeraar AG en Synatom, de beheerder van de nucleaire spaarpot**. Het fonds staat ook open voor andere investeerders en mikt op diverse infrastructuurprojecten zoals tunnels, gevangenissen, energieparken en gezondheidsvoorzieningen.
Afhankelijk, maar aantrekkelijk
Maar is het voor investeerders aantrekkelijk om in infrastructuur en andere real assets te beleggen, nu monetaire stimuleringsprogramma’s worden afgebouwd en renteniveaus eindelijk beginnen op te lopen? De aantrekkelijkheid van deze investeringen is het gevolg van de relatief zekere en stabiele kasstromen die gegenereerd worden. Daarmee zijn real assets tot op zekere hoogte vergelijkbaar met obligaties die eveneens bestaan uit een reeks van kasstromen plus een restwaarde. Beleggingen in real assets zijn derhalve gevoelig voor renteschommelingen. Wanneer de rente langdurig stijgt, kunnen deze doorgaans waardevaste objecten tijdelijk in waarde dalen.
We bevinden ons momenteel in de gevorderde fase van de economische cyclus. De overcapaciteit in de voornaamste economieën neemt snel af, zoals blijkt uit de lage werkloosheid in de VS, Japan en Noord-Europa. Prijsinflatie en loongroei nemen langzaam toe, vooral in de VS. De stijgende rente is in de huidige fase vooral een gevolg van toenemende inflatie(verwachtingen) en minder een gevolg van stijgende reële rentes. We verwachten dat deze trend zich voorlopig voortzet. Deze rentestijging heeft vooral negatieve gevolgen voor assets die een nominaal karakter hebben zoals de meeste obligaties. Kasstromen die een koppeling hebben met prijsniveaus zijn beduidend minder gevoelig. Neem een waterzuiveringsinstallatie: de fysieke restwaarde kan tijdelijk door marktwerking minder waard zijn. De toezegging om schoon drinkwater te leveren wordt daarentegen door het wateragentschap expliciet gekoppeld aan inflatie. De exploitant kan dus hogere kosten doorberekenen aan de consument en daarmee de operationele marge in stand houden. Door vreemd vermogen langer te financieren dan de gereguleerde looptijd, kan zelfs een voordeel behaald worden uit een rentestijging.
Waardecreatie
Naast deze expliciete koppeling met inflatie, zullen tenminste nog twee factoren een rol spelen:
1. De looptijd: hoe korter de afspraak (huur, pacht, lease, concessie of gereguleerde periode), hoe sneller deze wordt aangepast aan het nieuwe (hogere) renteniveau;
2. De mate waarin objecten blootgesteld worden aan ‘value add’ risico’s. Door extra waarde te creëren kunnen risico’s verder gespreid worden.
Binnen real assets kan op drie manieren waarde gecreëerd worden. Ten eerste: zelf nieuw ontwikkelen en vervolgens exploiteren. Ten tweede: verbeteringen doorvoeren. Een tolweg kan verbeterd worden door nieuwe gebruikers te lokken met moderne tankstations. En ten derde: schaalvoordelen creëren.
Wij verwachten dat een periode van rentestijging hooguit een tijdelijke impact heeft op het rendement. Toch denken wij dat real assets momenteel nog een aantrekkelijk rendement kunnen opleveren, ook gedurende een periode van stijgende rente.
Richard Jacobs, co-head private markets – richard.jacobs@kempen.nl
* Infrastructure productivity: How to save $1 trillion a year by McKinsey
** De Tijd, 16 februari 2018
Dit artikel verscheen eerder in Pensioen Pro Magazine #19, maart 2018. .
Disclaimer:
Kempen Capital Management N.V. (KCM) heeft een vergunning als beheerder van UCITS en AIF’s beleggingsinstellingen en voor het verlenen van beleggingsdiensten en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten.
Foto: David Martin Jr. on Unsplash