Om voluit te profiteren van de verstedelijking investeert vermogensbeheerder Schroders in de vastgoedmarkten.
In de vastgoedmarkten van de meest veerkrachtige steden wereldwijd. Met de strijd tegen de klimaatopwarming zal hun belang alleen maar verder toenemen.
Tegen 2030 zal de wereldbevolking stijgen tot 8,5 miljard mensen, waarvan driekwart in steden zal wonen. Dat stelt steden over de hele wereld voor immense uitdagingen. De infrastructuur moet de sterke bevolkingsgroei opvangen, het openbaar vervoer moet verder worden ontwikkeld en er moet worden voorzien in de behoefte aan woningen. En daar komt nog bij dat steden een belangrijke rol spelen bij het halen van de klimaatdoelstellingen. ‘Steden hebben een groot aandeel in de CO2-uitstoot. Maar wat vaak wordt vergeten, is dat de uitstoot per capita in steden veel lager is dan in landelijke gebieden’, zegt Tom Walker, Co-Head of Global Real Estate Securities bij vermogensbeheerder Schroders.
Op het platteland hebben mensen vele vaker een auto nodig om naar de winkel te gaan of kinderen naar school te brengen. In een stad gebeurt dat te voet of met het openbaar vervoer. In steden wonen bovendien veel meer mensen in appartementen, die vanuit energetisch oogpunt ook veel efficiënter zijn dan huizen. ‘Steden spelen dus een cruciale rol in het bereiken van de klimaatdoelstellingen zoals die zijn vastgelegd in het klimaatakkoord van Parijs. Zonder de schaalgrootte en efficiëntie van steden is er geen enkele kans om te evolueren naar een CO2-neutrale maatschappij.’
Global cities
Om maximaal te profiteren van de verstedelijking gaat Schroders met de Global Cities-strategie actief op zoek naar steden met een sterke infrastructuur, een stevige economie, een gezonde arbeidsmarkt en een goede levenskwaliteit. Walker: ‘We gebruiken miljarden datapunten om te begrijpen waar in de wereld de meest veerkrachtige steden zijn en waar zich de meeste milieurisico’s voordoen.’ Een van de gebruikte databases is bijvoorbeeld de weergeschiedenis van NASA, dat de wereld verdeelt in 26.000 rasters en dat toelaat om voor elke stad het risico op noodweer in te schatten. De vermogensbeheerder toetst steden niet alleen op het vlak van hun milieuscore. Er wordt ook een analyse gemaakt van het innovatiepotentieel, de mobiliteitssterkte en ten slotte ook de economische kracht van een stad.
Een voorbeeld van zo’n duurzame en veerkrachtige stad is Amsterdam, dat bovenaan prijkt op de European Sustainable Cities Index van Schroders. ‘Dat is het resultaat van verschillende parameters, waaronder het milieubeleid, aantal oplaadpunten voor elektrische voertuigen, de luchtkwaliteit, de beschikbaarheid van openbaar vervoer of de klimaatplannen’, zegt Walker.
Vastgoedmarkt
Vervolgens gaat de vermogensbeheerder in de meest veerkrachtige steden op zoek naar bedrijven die de grootste blootstelling aan die bepaalde steden garanderen. ‘We kijken vooral naar bedrijven die actief zijn op de vastgoedmarkt van een bepaalde stad. Daarbij richten we ons vooral op delen van de vastgoedmarkt waar het heel moeilijk is om bijkomend aanbod te creëren. Dat geeft prijszettingsmacht aan de verhuurders of eigenaars van het onroerend goed, wat het magische ingrediënt is voor een succesvolle langetermijninvestering in eender welk vastgoedsegment.’ Zo werd de groei van het fonds de voorbije zeven jaar vooruit gestuwd door nichesectoren zoals de biowetenschappensector, datacentra, self-storagevoorzieningen gezondheidszorg en last mile-logistiek. ‘Ook voor de komende jaren zijn dit de sectoren waarin we sterk geloven’, zegt Walker.
Artikel 9
De Global Cities-strategie van Schroders valt onder artikel 9 van de Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR), wat betekent dat het een beleggingsfonds is met een duurzame doelstelling. ‘Dat benadrukt hoe serieus we ESG nemen en hoe sterk het is geïntegreerd in ons beleggingsproces’, zegt Walker. In elke stap van het beleggingsproces – zowel bij de analyse van steden als van bedrijven – hanteert de vermogensbeheerder een reeks uitsluitingen. ‘We reduceren bijna de helft van ons beleggingsuniversum door alleen maar naar de sterke steden te kijken. Vervolgens analyseren we de overblijvende bedrijven op ESG-criteria, waarna we ook de bedrijven uitsluiten die met hun ESG-score tot het onderste kwartiel behoren. Zo houden we alleen kwaliteitsvolle bedrijven over in milieuvriendelijke steden die goed verbonden zijn met het vervoer, dicht bij innovatie en in sterke economische gebieden.’