En ce qui concerne les perspectives pour 2023, j’avais un scénario particulier en tête. En l’occurrence, un scénario dans lequel les taux d’intérêt à long terme connaîtraient une certaine baisse (grâce à une inflation plus faible), qui devrait permettre aux actions immobilières de récupérer une partie (en soulignant bien ‘une partie’) des lourdes pertes de l’année 2022. Nous rappelons que 2022 a été la deuxième pire année (après 2008 !) pour les actions immobilières depuis 1990.
Aujourd’hui, le 17 janvier, force est de constater que ce scénario s’est dans une large mesure déjà réalisé. Le rendement des obligations d’État allemandes à 10 ans est ainsi passé de 2,45 % au début de l’année à 2,14 % aujourd’hui, ce qui a permis aux actions immobilières européennes de déjà afficher un rendement de 10,5 % cette année. Tout cela est bel et bien, et même très bien, mais quelle sera la suite ? En principe, les taux d’intérêt à long terme pourraient baisser encore un peu, mais nous ne voyons pas les taux allemands descendre nettement en dessous des 2 %. En d’autres termes, les actions immobilières pourraient maintenir encore un peu leur momentum positif, après quoi leurs propres fondamentaux devraient prendre le relais. Ce qui est une arme à double tranchant.
Un endettement trop important conduit inévitablement à une augmentation de capital et entraîne toujours une pression sur le cours. C’est ce que connaît actuellement Care Property Invest. Et l’absence ou l’insuffisance de couverture des taux d’intérêt génère également des problèmes. C’est surtout un point faible pour les groupes immobiliers suédois qui se sont financés à trop court terme et affichent en moyenne des taux d’endettement plus élevés. Les groupes immobiliers britanniques vont aussi ralentir un peu cette année ‘grâce’ à l’évolution des taux d’intérêt sur le marché britannique.
Belgique
Le ciel semble relativement dégagé pour les SIR (sociétés immobilières réglementées) belges. Grâce à leurs couvertures de taux d’intérêt, elles sont tranquilles pour plusieurs années. Et à cela s’ajoute l’indexation des loyers. Nous avons l’impression que le marché a quelque peu sous-estimé l’impact positif de ces deux éléments.
Dernier point, et non des moindres, il faut également prêter attention aux valorisations individuelles des SIR. Dans leur crainte de l’impact des taux d’intérêt, les grands investisseurs ont fortement pénalisé certains groupes immobiliers l’année dernière.
Maintenant que le ratio semble s’inverser quelque peu, une partie de cette perte excessive de l’année dernière est compensée. Cela explique la hausse de 22 % de Vonovia, de 35 % de TAG Immobilien et de 28 % d’Aroundtown depuis le début de l’année. Il y a donc encore beaucoup d’actions immobilières qui pourraient nous réserver de belles surprises.
Pour faire court, l’analyse bottom-up des actions immobilières reste extrêmement nécessaire. À quoi vous attendiez-vous donc ? Je ne vais tout de même pas prêcher contre ma propre paroisse…
Gert De Mesure est analyste indépendant. Il écrit sur les actions immobilières et les smallcaps pour Investment Officer.