La récente étude publiée par Agrifrance met en évidence la hausse des cours pour les investissements agricoles durant les dix dernières années. Avec des évolutions de prix qui sont davantage dépendantes des conditions climatiques et des prix pour certaines matières premières, cette classe permet une diversification attractive pour les investisseurs qui disposent d’un patrimoine conséquent.
Les investisseurs belges restent attirés par les investissements immobiliers, que ce soit pour leur maison principale ou pour offrir une diversification de leur patrimoine en limitant la prise de risque. Ils ont également pris l’habitude de se tourner vers le marché français lorsqu’ils se mettent à la recherche d’une résidence secondaire.
Pour Benoït Léchenault, CEO d’Agrifrance (photo), il existe toutefois un intérêt pour les particuliers fortunés (à partir de 5 millions d’euros) pour exposer une partie de leur patrimoine vers l’immobilier rural, à savoir vers trois grandes catégories de placements qui sont les terres agricoles, les forêts et les vignobles.
Décorrélation
Tout d’abord, il souligne que ces investissements réagissent davantage à des facteurs comme l’évolution des cours de certaines matières premières, ou les bonnes (et mauvaises) récoltes sur un exercice donné. « L’évolution des cours sera donc peu corrélée aux marchés financiers ». En outre, même si les rendements ont eu tendance à faiblir ces dernières années, les prix ont continué à grimper de manière assez régulière, soit d’environ 3 à 4% durant les dix dernières années pour les terres agricoles et les vignobles. « Et dans un contexte de taux appelés à rester bas, c’est une caractéristique qui reste attractive ».
Et d’estimer dès lors que ce type de biens immobiliers pourrait figurer dans le patrimoine de nombreux investisseurs fortunés, jusqu’à cinq à dix pourcent des actifs sous gestion.
Agrifinance est une filiale de BNP Paribas Wealth Management qui s’est spécialisée dans le conseil aux clients intéressés par ce type de placement (y compris les clients belges), essentiellement sur le marché français. « Les Belges sont actifs sur le marché, mais dans l’ensemble, la France reste très largement dominée par les acteurs nationaux, et plus particulièrement les institutionnels. »
Chaque année, Agrifinance réalise une étude qui détaille l’évolution des prix sur le marché français pour les trois grands segments d’immobilier foncier. Avec 26 millions d’hectares en terres agricoles, 17 millions d’hectares de forêts et 1 millions d’hectares de vignobles, le marché français de l’immobilier foncier est un des plus importants au niveau européen.
Prix soutenus
En 2018, le prix des terres agricoles a été soutenu par l’évolution positive des prix des denrées agricoles, tandis que celui des vignobles a été impacté par la bonne saison des vendanges. Benoït Léchenault souligne à ce titre qu’en « dépit des disparités importantes qui peuvent exister entre les différentes régions viticoles, pratiquement toutes ont enregistré une progression de leurs prix en 2018 ». Enfin, sur le segment des forêts, la disparité fut également de mise avec des cours qui sont restés soutenus pour les forêts de chêne et pour les lots supérieurs à 100 hectares ; tandis que le reste du marché évoluait de manière plus stable.
L’étude d’Agrifinance souligne également l’intérêt grandissant des investisseurs pour le marché britannique, plus particulièrement sur le segment viticole. « Le sol anglais se prête bien à la culture de la vigne pour les vin blancs effervescents, et nous avons constaté un grand intérêt de la part des producteurs de champagne. Les cours sont appelés à rester souvenus durant les prochaines années, avec des nombreuses vignes qui sont en train d’être plantées ».
En Belgique
Jan De Keyser (directeur de la division agraire belge chez BNP Paribas Fortis) souligne pour sa part que les prix ont également augmenté de manière continue durant les quinze dernières années sur le marché belge.
« Mon sentiment est que l’évolution future des prix va devenir plus volatile, notamment en raison des initiatives prise au niveau flamand pour empêcher la disparition des terres agricoles ». Dans le même temps, il souligne également que les producteurs agricoles resteront fortement demandeurs de terres cultivables, notamment pour la production de pommes de terre. « Les principales transactions auxquelles nous assistons concernent des producteurs agricoles qui cherchent à élargir leur domaine vers la Flandre occidentale ou vers le Nord de la France ».