Il était clair depuis un certain temps que 2022 n’était pas une bonne année pour les actions immobilières, mais il y a mauvais et il y a très mauvais. L’évolution de l’indice FTSE EPRA NAREIT Developed Europe depuis 1990 montre à quel point la situation est mauvaise. Et qu’est-ce qui en ressort ? Après 2008, 2022 est la pire année avec une perte d’environ 40 %, en 2008 la perte a atteint 42 %.
Nous avons déjà indiqué que des éléments principalement externes sont à l’origine de cette performance très décevante des actions immobilières. En fait, elle concerne un seul élément, à savoir l’évolution des taux d’intérêt. Mais ce n’est pas seulement la hausse des taux d’intérêt, mais aussi la vitesse de cette hausse. La hausse des taux d’intérêt à long terme en termes absolus qui s’est produite au cours des 12 derniers mois a effacé la baisse qui avait mis 6,5 ans à se matérialiser !
Comme nous l’avons mentionné, un élément externe est à l’origine des malheurs boursiers des valeurs immobilières, car en interne, notamment leur propre ligne de conduite, tout va très bien. Nous l’illustrons dans le tableau ci-joint, qui présente l’évolution du résultat actuel par action des GVV belges par rapport à l’évolution du cours de l’action en 2022 (sans tenir compte des paiements de dividendes).
Table : GVVs : évolution actuelle par action en 2022 et évolution du prix 2022
| Courant resultaat p/a | ||||
| 2021 | 2022E | Groei | Koers in ‹22 | |
| Aedifica | 4,35 | 4,70 | 8,0% | -32,4% |
| Ascencio | 4,63 | 5,12 | 10,6% | -3,9% |
| Befimmo | 2,30 | 2,42 | 5,2% | 39,6% |
| Care Property Invest | 1,04 | 1,19 | 14,4% | -41,8% |
| Cofinimmo | 7,15 | 6,90 | -3,5% | -39,8% |
| Home Invest B. | 0,99 | 1,04 | 5,1% | -7,5% |
| Immo Moury | 1,48 | 2,20 | 48,6% | -11,3% |
| Inclusio | 0,55 | 0,70 | 27,3% | -26,5% |
| Intervest Offices * | 1,74 | 1,70 | -2,3% | -31,4% |
| Montea * | 3,75 | 4,10 | 9,3% | -50,9% |
| QRF | 0,96 | 0,92 | -4,2% | -16,9% |
| Retail Estates | 5,84 | 5,90 | 1,0% | -14,5% |
| Vastned Belgium | 2,56 | 2,57 | 0,4% | -1,3% |
| Warehouses Estates | 3,20 | 3,60 | 12,5% | -12,7% |
| WDP * | 1,10 | 1,20 | 9,1% | -33,5% |
| Wereldhave Belg. | 4,56 | 4,82 | 5,7% | -1,0% |
| Xior | 1,80 | 2,07 | 15,0% | -43,1% |
Source : Gert De Mesure
Il est clair qu’il n’y a pas de corrélation entre les bénéfices et l’évolution des prix. Cela ne devrait pas être surprenant du tout, le phénomène se produit régulièrement. Nous avons fait l’exercice chez Care Property Invest sur la période 2014/22, peut-être l’exemple le plus extrême où la corrélation entre les bénéfices et l’évolution du cours de l’action est très loin d’être vraie.
Graphique : Care Property Invest : croissance des bénéfices et augmentation/diminution du cours de l’action par année
Quelle est la voie à suivre et quelles sont les attentes pour 2023 ? Tout d’abord, nous pensons qu’il faut s’attendre à une baisse des taux d’inflation, ce qui devrait entraîner une légère baisse des taux d’intérêt à long terme, ce qui, à son tour, pourrait apporter un certain soutien aux prix des GVV et des valeurs immobilières en difficulté. Dans un second temps, nous espérons que l’évolution des résultats en 2023 pourra apporter un certain soutien au cours de l’action, contrairement à 2022. Par exemple, il est clair que les indexations élevées des loyers de 2022 auront également un certain impact sur les résultats de 2023, car en 2022, elles n’ont généralement pas pu être réglées pendant une année complète.
En outre, il y aura également une certaine indexation des loyers en 2023, moins qu’en 2022, mais toujours bonne pour quelques pour cent à nouveau. En ce qui concerne les résultats financiers, nous ne supposons pas de chocs majeurs, étant donné que la plupart des GVV sont couverts contre une hausse des taux d’intérêt pendant plusieurs années. Le seul changement de donne qui pourrait intervenir en 2023, bien que pour certains GVV, est une augmentation de capital. Nous pensons ici principalement à Care Property Invest et Xior, dont la faible valorisation actuelle semble déjà en tenir compte.
Gert De Mesure est un analyste et consultant indépendant et un expert en matière de connaissances sur les agents d’investissement.