Les statistiques boursières ne laissent aucun doute : les cinq premiers mois de l’année 2022 ont été moins fructueux pour les groupes immobiliers belges et, par extension, européens. Dans notre livre consacré aux SIR (sociétés immobilières réglementées) publié en septembre 2021, nous avions longuement évoqué les deux risques majeurs pour les SIR et l’immobilier coté en bourse. Il s’agissait, d’une part, de l’évolution générale du marché boursier et, d’autre part, de l’évolution des taux d’intérêt à long terme.
Le Bel-20 a perdu 6,9 % depuis le début de l’année tandis que l’Euro Stoxx a même reculé de pas moins de 13,3 %. En outre, le rendement des obligations d’État belges à 10 ans est passé de 0,2 % à 1,58 %, tandis que les obligations d’État allemandes ont connu une augmentation de -0,12 % à 1,05 % cette année. Dans ce contexte, il a en effet été très difficile pour les SIR et les groupes immobiliers en général d’afficher une performance positive en 2022. L’indice FTSE EPRA Nareit Developed Europe accuse par exemple une perte de 16 % depuis le début de l’année et, avec une perte de 15 %, l’indice Euro Stoxx Real Estate ne fait guère mieux.
Les rendements nets des obligations d’État à 10 ans de la zone euro ont un peu baissé ces derniers jours, permettant une reprise temporaire des actions immobilières. Mais avec un durcissement de la politique monétaire de la BCE à l’horizon (hausse des taux d’intérêt, réduction du bilan, …), il y a peu de raisons directes d’être optimiste. À moins qu’il n’y ait des perches auxquelles nous raccrocher ?
Indexation
Nous pensons qu’il y a une chose qui pourrait assurer un certain soutien des cours dans les mois à venir, à savoir l’indexation des loyers. En effet, l’inflation élevée peut être répercutée sur les prix des loyers, ce qui profite au résultat total des actions immobilières et doit avoir un impact positif sur le cours de ces actions.
Ou, pour l’exprimer autrement, l’indexation des loyers peut compenser l’impact négatif de la hausse des taux d’intérêt.
Bien entendu, ces indexations de loyer sont sensibles, car elles doivent être supportées par des commerçants qui ont déjà traversé une période difficile, des maisons de repos qui sont déjà confrontées à des coûts de fonctionnement plus élevés en raison du manque de personnel et de la pandémie, et des entreprises qui doivent faire face à des coûts salariaux plus élevés et à l’augmentation des prix des matières premières.
C’est pourquoi aucun groupe immobilier ne se targue de l’impact positif de l’indexation des loyers, mais il est bien réel. Care Property Invest a par exemple connu une augmentation des loyers de 4,88 % sur une base comparable, tandis que Befimmo a affiché une hausse de 3,6 %. La société britannique Impact Healthcare Reit a indiqué avoir pu augmenter les loyers de 69 des 128 propriétés de son portefeuille du maximum de 4 % au cours du premier trimestre. Dans un souci de clarté, la plupart des baux prévoient chez Impact une indexation annuelle minimale de 2 % et maximale de 4 %.
Mais bien sûr, cela peut être encore plus concret - et encore meilleur. Aedifica a par exemple indiqué s’attendre pour 2022 à ce que le résultat courant par action augmente de 9,6 % pour atteindre 4,77 euros. Personne ne niera que l’indexation des loyers aide l’entreprise dans cette attente. Et Xior va encore plus loin. Pour 2022, le spécialiste du logement étudiant prévoit une croissance de 11 % de son résultat actuel par action, qui passera à 2 euros. Pour 2023, il table déjà sur une croissance de 10 %, avec un résultat à 2,20 euros ! Outre l’indexation des loyers, le marché tendu joue évidemment un rôle, et Xior peut aussi profiter dans une certaine mesure de l’augmentation du taux d’endettement moyen, qui était légèrement inférieur en 2021 après une augmentation de capital.
Quel message voulons-nous faire passer ? Sur la base d’une approche top-down, les actions immobilières sont vulnérables et moins attrayantes, mais une approche bottom-up peut indiquer que tout n’est pas nécessairement aussi dramatique pour les actions immobilières, ou les SIR en particulier.
Gert De Mesure est expert indépendant chez Investment Officer.