En raison des faibles taux d’intérêt et des pressions inflationnistes, les portefeuilles doivent être investis différemment, ce qui augmente la pression au rendement.
En tant que régulateur, nous entendons également ces bruits et pouvons bien imaginer que la pression au rendement se fait sentir. Nous comprenons qu’un portefeuille doit apporter une valeur ajoutée au client, mais il est à cet égard très important de continuer à réfléchir au risque acceptable pour tel ou tel client, surtout maintenant.
Nous constatons que les fonds répondent également à ce besoin. Il est par exemple frappant de constater qu’un pourcentage relativement élevé des nouveaux fonds que nous avons enregistrés ces derniers mois investissent dans l’immobilier, en particulier dans les immeubles d’habitation et dédiés aux soins de santé, mais aussi dans les magasins.
Aussi bien cette année que l’année dernière, environ 30 % des nouveaux fonds d’investissement approuvés et adaptés aux investisseurs de détail (ou professionnels et de détail) investissent dans l’immobilier. Toutefois, un certain nombre de gestionnaires ont été nettement plus actifs ces derniers mois que durant les années précédentes.
Importance des liquidités
Bien entendu, nous prêtons attention à diverses questions à l’entrée, notamment la transparence, les risques, les coûts, la politique d’investissement, le rapport entre capitaux propres et étrangers, l’organisation en ce qui concerne le rachat et l’émission de participations et, en cas de fonds ouverts, les liquidités.
En 2008, en raison d’un manque de liquidités, les fonds immobiliers ouverts ont été fermés. La plupart des fonds immobiliers sont actuellement fermés, ce qui signifie que le fournisseur n’est pas tenu de reprendre les parts si un client veut sortir, mais qu’il ne peut vendre que s’il y a un acheteur pour ses parts. Cependant, même avec des fonds immobiliers ouverts, il n’est bien souvent pas possible de désinvestir de manière illimitée.
Notamment en raison du caractère illiquide combiné à l’investissement minimum souvent relativement élevé, les fonds immobiliers ne sont pas destinés à tout le monde.
Beaucoup de capitaux étrangers
Les risques sont bien entendu mentionnés dans le prospectus (c’est pourquoi il est important que les investisseurs le lisent vraiment). Par exemple, les biens immobiliers sont généralement achetés avec un pourcentage important de capital emprunté (souvent 60 %) et la durée du financement est souvent un peu plus courte que la durée prévue du fonds.
Cela signifie qu’il y a un risque d’évolution de la valeur et de refinancement à l’échéance du prêt si le moment n’est pas propice pour vendre (une partie) du bien immobilier.
Conséquences de la crise du coronavirus
Dans un souci de diversification des risques, l’investissement dans l’immobilier ne constituera vraisemblablement pas la seule ou la principale partie d’un portefeuille d’investissement. Mais que se passera-t-il si à un moment donné (suite à la crise du coronavirus ?), les investisseurs doivent vendre une partie de leurs investissements (parce qu’ils ont besoin de liquidités) ou veulent vendre parce qu’ils deviennent nerveux ou désirent réduire le risque ?
Il est possible qu’ils se retrouvent alors justement avec un portefeuille encore plus risqué, car ils vendront les investissements liquides pour atteindre cet objectif.
Bien que la tentation puisse être grande en raison du rendement de dividende (élevé) ou de la perspective d’une nouvelle croissance de la valeur, il est important de continuer à réfléchir à la mesure dans laquelle on inclut ces investissements illiquides ou autres investissements risqués dans les portefeuilles des clients, surtout en ces temps incertains.
Barbara Nieuwenhuijsen est régulatrice des investissements de détail à l’Autorité des marchés financiers (AFM).