« Certains segments ont été très durement touchés », déclare Jorrit Arissen lors d’un entretien avec Investment Officer. Avec Egbert Nijmeijer, il est co-responsable de l’équipe immobilière de Kempen Capital Management, qui fait partie de Van Lanschot Kempen. Ensemble, ils gèrent trois fonds immobiliers cotés en bourse (immobilier européen, immobilier mondial et infrastructures mondiales). Arissen : « Les actions immobilières ne sont pas à l’abri des ventes de ces dernières semaines. En effet, les investisseurs ont du mal à estimer l’impact potentiel de l’épidémie de COVID-19 sur les résultats d’exploitation nets des sociétés immobilières. Cet impact est certainement important pour les segments de l’immobilier directement touchés, comme les secteurs du tourisme, de l’événementiel, des loisirs et de l’immobilier retail, mais toutes les entreprises et tous les secteurs ne seront pas touchés de la même manière et il y aura sans aucun doute aussi des gagnants. »
Perdants
La perte de revenus due aux fermetures forcées est douloureuse, mais il n’y a pas lieu de trop s’inquiéter si cette situation ne dure pas trop longtemps. « En attendant, nous constatons cependant que de plus en plus de pays sont touchés par cette crise et que partout, des mesures drastiques sont prises. Par conséquent, il devient de plus en plus évident que l’économie mondiale va tomber en récession, ce qui peut avoir des conséquences très variables pour les différentes parties du marché immobilier », explique Arissen.
Selon l’expert en immobilier, les perspectives pour l’immobilier retail ne sont pas roses. « C’est un secteur qui connaissait de toute façon déjà des difficultés. Les fournisseurs ont dû investir massivement ces dernières années pour se distinguer de la concurrence, et cette tendance ne fera que s’accélérer. Seules les sociétés immobilières disposant de capitaux suffisants et dotées d’un bilan solide seront en mesure de faire face aux investissements nécessaires, qui seront indispensables à la survie. » Arissen est moins pessimiste concernant les fournisseurs de logements locatifs (« la demande de logements ne diminuera pas à long terme ») et le secteur hôtelier (« celui-ci peut reprendre assez rapidement une fois que les restrictions de voyage seront levées »).
Gagnants
Certains segments de l’immobilier tirent également profit de la crise actuelle. En effet, comme tout le monde travaille massivement à domicile, la demande d’installations permettant le trafic de données correspondant a également augmenté ces dernières semaines. « La demande de centres de données était déjà en hausse, et la crise actuelle ne fait que renforcer cette tendance. À court terme, les centres de données existants ont déjà dû être agrandis. À plus long terme, il faudra davantage de centres de données, car de nombreuses entreprises sont susceptibles de prévoir davantage de capacités de réserve dans le futur. »
Selon les experts immobiliers de Kempen, la demande de biens immobiliers de santé – comme les cabinets médicaux – augmentera également après la pandémie de coronavirus. Arissen : « On ne peut ignorer le fait que les hôpitaux sont actuellement soumis à une très forte pression. Dans de nombreux pays, cela entraînera une reconfiguration du paysage médical, avec un soutien beaucoup plus important aux structures médicales et établissements de soins de petite taille. La crise actuelle révélera douloureusement l’état du secteur de la santé dans différents pays, ce qui devrait entraîner des investissements supplémentaires dans le futur. »
Perte de valeur moyenne de 5 à 17 %
Il est clair que les différents segments de l’immobilier réagissent de manière très variable aux conséquences de la crise du coronavirus. Arissen : « Pour la plupart des sociétés immobilières, nous avons réduit la croissance du résultat d’exploitation net de 5 à 15 % pour 2020. Nous tablons sur un redressement des résultats après 2021. En conséquence, les valeurs intrinsèques diminueront d’environ 5 à 17 %. » Les sociétés immobilières à vocation opérationnelle, comme les hôtels, les logements pour seniors et les loisirs, connaissent la plus forte baisse de valeur. D’une manière générale, plus les périodes de location sont courtes, plus le tampon est grand. En effet, les réservations hôtelières peuvent être annulées en une seule journée, alors que pour les entrepôts et les bureaux, cela peut facilement prendre plusieurs semaines, voire des années.