Le marché immobilier belge se calme Actuellement, l’immobilier ne suit plus l’inflation.
C’est ce que montre le Baromètre du notariat. Les transactions ont été moins nombreuses qu’en 2021 et les hausses de prix ont été inférieures au niveau de l’inflation.
Au cours de l’année écoulée, le boom du marché immobilier s’est quelque peu calmé. Tant en Belgique qu’en Flandre, l’activité immobilière a diminué de 2 % par rapport à 2021. A Bruxelles, la baisse a été de -1,5 pour cent, tandis qu’en Wallonie, elle a été de -2,1 pour cent.
Au second semestre, lorsque la crise énergétique a frappé de plein fouet, le marché immobilier a fortement ralenti, avec -7,1 % de transactions en moins au second semestre 2022 par rapport au premier semestre.
La baisse de l’activité est sans doute due à un cocktail de hausse des r
les taux d’intérêt, les prix élevés de l’énergie, l’inflation et la guerre en Ukraine.
Toutefois, le nombre de transactions en 2022 a été assez nettement supérieur à celui de la période précorona : par rapport à 2019, il y a eu +9,2 % de transactions supplémentaires l’année dernière. La même tendance a été observée dans les trois régions, notamment +7,6 pour cent en Flandre, +4,6 pour cent à Bruxelles et +13,2 pour cent en Wallonie.
Concurrent
Parmi toutes les banques privées de Belgique et les petits gestionnaires d’actifs, l’immobilier est un concurrent des actions et autres titres. Les investisseurs qui sont nerveux face à la correction du marché boursier ont tendance à retirer de l’argent de leurs comptes titres et à le placer dans l’immobilier direct. Cela s’avère être un réflexe très belge.
Les biens immobiliers cotés en bourse constituent également une alternative moins contraignante. Gert De Mesure, expert en connaissances d’Investment Officer et spécialiste de l’immobilier coté, explique :
«Pour les investisseurs privés, j’ai surtout utilisé les GVV ces dernières années comme une alternative aux obligations d’entreprises, qui sont désormais moins intéressantes. Pour les investisseurs ayant une expérience limitée du marché boursier, ils constituent un bon moyen d’investir de manière défensive sur le marché boursier pour la première fois. Si vous voulez tirer pleinement parti de la propriété cotée, je pense que vous devriez opter pour des GVV de petite et moyenne taille, car elles sont également moins fortement corrélées avec le marché au sens large.
De Mesure affirme que les GVV ont un profil défensif grâce à des revenus prévisibles, mais qu’en même temps, ils ont affiché de bons rendements ces dernières années grâce à la compression des rendements et au développement d’actifs exclusifs. Avec cela, vous pouvez obtenir des rendements intéressants. Je préfère que l’entreprise ne verse pas trop d’argent et réinvestisse dans ses propres activités, ce qui permet d’obtenir un rendement des capitaux propres de 6 à 8 %. Dans les pays scandinaves, ils ne versent souvent que 40 % du résultat.
Vous pouvez donc certainement améliorer le profil de risque d’un portefeuille avec des GVV, mais je reste sur mes gardes car je suis très préoccupé par la hausse des taux d’intérêt à long terme. C’est certainement un facteur à surveiller».
Enfin, les corrélations peuvent changer. À certaines périodes, il existe une corrélation quasi parfaite avec le taux d’intérêt inverse à long terme, mais lorsque les marchés sont en forte baisse, on observe souvent une corrélation de 80 à 90 % avec l’indice général. C’est pourquoi je choisis des GVV de petite et moyenne taille, qui sont moins touchés par ce phénomène».