Les familles croient surtout à l’immobilier en tant qu’actif privé, note Hans Wilton de Wilton Family Office. Avec quelques familles d’entrepreneurs, le multi family office a créé un fonds axé sur le (re)développement d’immobilier résidentiel.
C’est ce qu’explique le fondateur du multi family office de Breda lors d’un entretien avec la plateforme sœur Fondsnieuws concernant les investissements privés. Wilton Family Office investit plus de 25 % du capital investi d’une quarantaine de familles dans des catégories privées, et principalement dans l’immobilier. Il y a dix ans, ce pourcentage était encore de 15 % seulement.
Tant en chiffres absolus qu’en pourcentage, on observe une croissance du montant des capitaux investis dans des actifs privés, indique Wilton. « Nous sommes très actifs dans le domaine privé : un choix délibéré à l’époque, afin de pouvoir nous distinguer. »
Contrairement aux clients classiques de la gestion d’actifs, les familles fortunées investissent déjà dans des catégories privées de par leur éducation, explique-t-il à propos de l’intérêt croissant récent pour les catégories privées. « Surtout le capital-investissement, et parfois aussi la dette privée. »
Bien souvent, ils le font parce qu’ils ont amassé une fortune grâce à la vente d’une entreprise et trouvent intéressant d’investir dans d’autres entreprises, explique Wilton. « Ils se sentent impliqués et comprennent le modèle économique sous-jacent. Bien entendu, on assiste aussi à des accidents lorsque les entrepreneurs procèdent sans plan stratégique. Il suffit de penser aux investissements opportunistes dans des constructeurs d’applications, des parcs de vacances ou des scooters électriques. Ces investissements ne mènent souvent à rien. »
Cola biologique
Cette évolution était l’une des raisons pour lesquelles Wilton et ses collègues ont posé des choix clairs en matière d’investissement dans des actifs privés. « Nous avons décidé de ne pas faire de single deals dans le domaine du capital-investissement ou de la dette privée. Depuis mon bureau de Breda, je ne peux pas juger si le cola biologique va conquérir le marché américain. Les présentations sont superbes et les calculs Excel prometteurs, mais je ne veux pas m’y brûler les doigts. »
« Dans le passé, avec quelques familles, nous avons une seule fois pris le risque d’accorder un prêt à une entreprise qui semblait intéressante. L’entreprise connaissait une très forte croissance et était bénéficiaire, mais a fini par faire faillite. L’argent avait disparu, ce qui nous a fait comprendre à quel point on est vulnérable en tant qu’investisseur. »
Bien sûr, les familles peuvent toujours s’impliquer elles-mêmes dans des single deals et recevoir l’avis sans détour de Wilton si elles le demandent, mais le family office ne conseille plus de manière active à ce sujet. Wilton recommande cependant des fonds spécialisés de parties telles que LSP ou Main. Environ 10 % des portefeuilles des familles membres sont alloués à ce type de solution.
15 % dans l’immobilier
La préférence de Wilton Family Office pour les briques se manifeste dans son allocation : environ 15 % sont alloués à l’immobilier, le résultat de l’étude que le multi family office a entamée il y a près de neuf ans. « Nous étions à la recherche d’une allocation active d’actifs privés, en particulier dans le domaine de l’immobilier. La plupart des fournisseurs de produits dans ce domaine investissaient dans des portefeuilles résidentiels existants, dont certains étaient parfois vendus. »
Wilton a décidé d’opter pour des placements privés auprès d’un certain nombre de fournisseurs. Jusqu’à ce qu’il y a quelques années, il trouve les prix trop élevés et les rendements trop faibles. « La valeur ajoutée n’était plus là. Et si nous le faisions nous-mêmes ? »
Avec un entrepreneur immobilier ayant une grande expérience du développement international, il a lancé une initiative pour un groupe limité de familles néerlandaises fortunées. Ce fonds d’investissement immobilier récemment lancé, ‘De Vrije Blick’, investit dans des complexes résidentiels dans des régions et des villes néerlandaises où, compte tenu de l’évolution démographique, il existe un besoin croissant de logements locatifs. L’accent est mis sur des logements locatifs relativement petits pour les jeunes et les personnes âgées, équipés d’installations générales communes.
La seule façon
En plus de son family office, Wilton entend se concentrer dans les années à venir sur le développement immobilier. Avec une petite équipe de spécialistes, il se concentre sur l’upgrade, le redéveloppement et la transformation de biens immobiliers existants. « Investir dans ce type de projet nécessite des capitaux importants et requiert des connaissances spécifiques, de l’expérience et un réseau étendu. »
Concrètement, le fonds acquiert aussi bien des projets de nouvelles constructions que des projets de (re)développement. Selon le gestionnaire d’actifs, c’est la seule façon de rendre l’immobilier intéressant. « Le risque arrive un peu plus tôt, contre un rendement initial intéressant. Dans l’intervalle, nous pouvons faire en sorte que ces habitations répondent aux besoins futurs en matière de logement et d’énergie. Les investisseurs immobiliers qui possèdent des biens existants datant des années 70, 80 et 90 devront faire l’effort de les rendre plus durables. »
À terme, le fonds vise un portefeuille durable et bien diversifié comprenant plusieurs centaines de logements aux Pays-Bas. Les fonds propres sont en partie apportés par une vingtaine de familles et les initiateurs eux-mêmes.
Premier fonds pour particuliers
Selon Wilton, une solution telle que celle du multi family office existe pour les fonds de pension, mais pas pour les particuliers. « J’ai remarqué que de nombreuses familles croient en l’immobilier en tant que patrimoine privé, ce qui les protège contre l’inflation. Ils comprennent la catégorie, connaissent les risques, et ont ainsi les avantages, mais pas les charges. »
Enfin, le bureau investit dans des actifs privés par le biais d’une joint venture avec un family office belge. Ce fonds d’investissement investit dans toutes sortes d’actifs non corrélés. « Nous sommes par exemple actifs dans le secteur des droits musicaux et dans le financement des litiges. Il s’agit de petits marchés de niche pour lesquels il est raisonnablement facile de calculer préalablement quel sera le rendement. »
La croissance des actifs privés s’est faite au détriment de la catégorie des titres à revenu fixe. « Nous avons remis cette catégorie en question il y a trois ans. Nous voulions aller au-delà d’une position sous-pondérée. Nous nous sommes demandé si le portefeuille traditionnel avait encore de l’avenir. En tant que propriétaire de 500 logements aux Pays-Bas, votre risque est peut-être aussi élevé qu’avec un portefeuille d’obligations d’État néerlandaises, mais votre rendement est bien supérieur. »