Les facteurs macroéconomiques, combinés au sentiment, tirant les rendements vers le bas, les investisseurs se demandent quoi faire de leurs investissements immobiliers. La hausse des taux d’intérêt, l’une des classes d’actifs les plus gourmandes en capital, est généralement un mauvais signe. L’idée populaire selon laquelle l’immobilier serait toujours une bonne couverture contre l’inflation est absurde.
Au cours des 30 dernières années, l’immobilier a été une classe d’actifs populaire. Cela est dû à la combinaison de la baisse des taux d’intérêt, d’une faible inflation, d’un financement bon marché et, par conséquent, de flux de trésorerie hautement prévisibles et de retours sur investissement attrayants.
Mais maintenant que les banques centrales, au premier rang desquelles la Réserve fédérale, ont fait leur choix et laissé entrevoir une hausse des taux d’intérêt, le vent pourrait tourner pour l’immobilier. La question clé pour les investisseurs est désormais la suivante : les marges bénéficiaires en baisse sur l’immobilier d’investissement sont-elles suffisantes pour se protéger de l’inflation ?
L’immobilier comme couverture de l’inflation
Selon Egbert Nijmeijer, co-responsable des actifs immobiliers chez Van Lanschot Kempen, l’idée que l’immobilier serait toujours une bonne couverture contre l’inflation est tout simplement «absurde». Selon lui, la demande d’investissements immobiliers reste importante car ses clients partent du principe que le niveau actuel d’inflation peut toujours être répercuté par une augmentation des loyers.
Mais l’investisseur doit être conscient que seule une partie de cette classe d’actifs peut compenser l’inflation en augmentant les loyers», déclare M. Nijmeijer, qui gère 1,7 milliard d’euros d’immobilier d’investissement.
Certains loyers, comme ceux des vieux immeubles de bureaux non durables ou des logements dans les marchés à loyers réglementés, n’évoluent pas proportionnellement à l’inflation. De nombreux investisseurs institutionnels, tels que les fonds de pension néerlandais, mais aussi des particuliers, possèdent des maisons néerlandaises comme investissement. Mais actuellement, selon M. Nijmeijer, les rendements réels de l’immobilier résidentiel aux Pays-Bas sont négatifs, car l’augmentation des loyers est souvent plafonnée, ce qui fait que la croissance des loyers ne peut pas suivre l’inflation.
M. Nijmeijer affirme qu’il existe même un risque qu’à terme, il n’y ait plus de capitaux disponibles pour de nouveaux projets de logement aux Pays-Bas. Dès que le gouvernement réglementera trop les loyers, les investisseurs n’investiront plus de capitaux dans des logements néerlandais, mais plutôt, par exemple, dans des logements britanniques ou américains où les loyers ne sont pas réglementés et où le bien est à l’abri de l’inflation. Alors nous sommes vraiment loin de chez nous.
Amérique US Europe
Boudewijn van Loen, qui gère les Real Estate Investment Trusts (Reits) chez Aegon Asset Management, estime que le marché immobilier américain est beaucoup plus professionnel, et donc plus intéressant pour les investisseurs institutionnels. Les investisseurs aux États-Unis peuvent choisir très précisément le type de biens immobiliers dans lesquels ils souhaitent investir. Selon M. van Loen, les investisseurs institutionnels ont une grande confiance dans les sociétés de placement immobilier.
Si vous êtes répertorié comme une société immobilière en Europe, vous n’avez pas besoin d’essayer de lever des fonds ; les investisseurs immobiliers européens veulent souvent un immeuble de bureaux entier tout de suite. Aux États-Unis, les Reits peuvent lever jusqu’à 10 % en un jour. C’est extrêmement précieux pour ces entreprises», dit-il.
Contrairement à M. Nijmeijer, M. Van Loen est positif quant au marché néerlandais du logement. La pression éventuelle des politiciens pour ne pas trop augmenter les loyers ne fait que réduire un peu la marge bénéficiaire. Le logement reste un bon investissement pour les investisseurs institutionnels, mais pas pour les «cow-boys de l’argent rapide».
Reits
Olaf van den Heuvel, directeur des investissements d’Aegon AM, est également positif quant à la valeur ajoutée de l’immobilier dans un portefeuille diversifié. Il affirme que les revenus locatifs liés à l’inflation l’emportent actuellement sur les implications négatives d’un environnement de taux d’intérêt en hausse. Il estime également que le secteur est intéressant car la baisse des prix a rendu les valorisations beaucoup plus attrayantes.
Pour les Reits cotés, qui ont affiché une perte en euros de près de 5 % au premier trimestre 2022 (voir annexe), il existe une obligation de distribuer la majeure partie de leur revenu imposable aux actionnaires. Selon M. van den Heuvel, la structure est telle qu’un certain pourcentage des bénéfices est distribué sous forme de dividendes, sur lesquels les actionnaires ne doivent pas payer d’impôts. Il s’agit d’un investissement relativement intéressant dans ce climat inflationniste», estime M. van den Heuvel.
Propriété logistique et «damnation
La réponse de M. Nijmeijer à la question de savoir où se trouve le point fort du marché immobilier est claire : l’immobilier logistique. En raison de l’énorme pouvoir de tarification de ce créneau, M. Nijmeijer estime que tout niveau d’inflation peut être répercuté sur le locataire. Chaque augmentation de loyer devra être avalée par le locataire, car le développement de ces projets ne peut absolument pas suivre la demande. Les loyers dans ce secteur augmentent jusqu’à 10 % par an.
M. Van Loen reconnaît également que les halls de distribution sont très «chauds» en ce moment, mais il affirme que ce n’est que temporaire. Son argument est que le législateur finira par intervenir avec des lois et des règlements plus stricts. Si vous remplissez tout le pays de boîtes, alors qu’il y a une pénurie de logements, ce n’est plus explicable. D’ailleurs, les gros acheteurs, comme Amazon, indiquent déjà qu’ils ont suffisamment de capacité».