Si certaines sources de pollution sont plus visibles, l’environnement bâti est considéré comme une source majeure qui ne l’est pas. Fidelity International souhaite donc améliorer l’immobilier commercial par le biais de l’investissement à impact en Europe. Investment Officer s’est entretenu avec Aymeric de Sérésin, directeur des investissements immobiliers européens de Fidelity.
Environ 40 % des émissions totales de carbone dans le monde proviennent du parc immobilier existant, explique M. de Sérésin. Si l’on se concentre sur les sites urbains, ce pourcentage passe à 60-70 %. L’immobilier fait partie du problème», a-t-il déclaré. Nous pensons que l’immobilier peut donc également faire partie de la solution».
Transformation des bâtiments «bruns»
Quatre-vingt pour cent de l’ensemble de l’immobilier commercial en Europe n’est pas construit pour contribuer au respect de l’accord de Paris sur le climat. Seul un pour cent du parc est rénové ou démoli et réaménagé chaque année, a déclaré M. Sérésin. Si nous continuons sur cette lancée, nous allons rater l’accord de Paris sur le climat.
La stratégie consiste à acheter des bâtiments existants, qui sont considérés comme des bâtiments «bruns» parce qu’ils ne sont pas écologiques, et à les «transformer pour en faire des bâtiments hautement efficaces et économes en énergie qui pourront … pour fonctionner sans émission de carbone», a déclaré M. de Sérésin.
Vente à des fonds spécialisés
Après avoir travaillé avec les bâtiments pendant cinq à six ans, «nous vendrons ces actifs à des fonds spécialisés qui recherchent uniquement des bâtiments hautement durables ou sans carbone», a-t-il déclaré. Ces fonds sont en train d’émerger.
Alors que l’objectif de neutralité carbone était fixé à 2050, M. De Sérésin a expliqué que la situation s’était «accélérée» au cours des cinq à six dernières années. Il y a une sorte de compétition entre les entreprises pour dire que je serai plus vert que mon voisin», a-t-il déclaré. De plus en plus d’entreprises se concentrent sur l’année 2030. Selon lui, le secteur de l’immobilier commercial se dirige toujours vers 2040-45.
Il y a un grand décalage, un grand déséquilibre entre ce que les locataires veulent et ce que le propriétaire peut leur offrir», a-t-il déclaré.
Les risques d’immobilisation des actifs augmentent
Pourtant, avec des coûts très élevés en Europe, comment Fidelity peut-elle obtenir un rendement décent pour ses investisseurs à impact ? Selon De Sérésin, le moment est bien choisi. La valeur des actifs bruns à rénover est en baisse, a-t-il ajouté. Le risque de ce que nous appelons un actif échoué augmente énormément et rapidement. Les actions qu’ils ciblent subissent une correction de prix de 25 à 30 %.
Sérésin ajoute que la stratégie de Fidelity est axée uniquement sur l’efficacité énergétique. Notre stratégie sera assez limitée en termes d’injection de capital, mais nous parlons de 20 à 25 % de la valeur du bâtiment. Il a déclaré que certains concurrents dépensent 50 à 75 %.
Fidelity souhaite également créer de la valeur en relouant les propriétés rénovées à des loyers de premier ordre. Les loyers les plus élevés, tout simplement parce que nous allons nous concentrer sur de très bons emplacements et qu’à la sortie, nos bâtiments seront extrêmement écologiques», a-t-il déclaré.
Preuve de concept à Paris
Fidelity a déjà démontré que son modèle fonctionne. Un immeuble parisien détenu par le biais d’un fonds de base ouvert, un immeuble de bureaux d’environ 8 000 mètres carrés appelé «Le Prelude», dans lequel la société a injecté «un bon montant de CapEx» sur 21 mois.
Pendant que les travaux de rénovation se déroulaient, la société a commencé à essayer de louer la propriété. Nous avons même eu trois entreprises après trois mois de commercialisation», a-t-il déclaré. Cela a permis de lancer un appel d’offres pour le bail, «afin d’essayer d’obtenir de meilleures conditions pour le bail».
Lorsque vous avez le bon produit, des produits verts capables de fonctionner sans émission de carbone, la demande est forte», conclut-il.