Après une longue période de faibles performances, les vents contraires qui soufflaient sur le secteur de l’immobilier commencent enfin à se dissiper. Jamais l’écart de valorisation entre les actions des entreprises technologiques et les actions immobilières n’avait été aussi marqué, mais cette tendance commence à s’inverser.
Pour Rick Romano, gestionnaire du PGIM Global Select Real Estate Securities Fund interviewé par Investment Officer, les actions immobilières présentent un fort potentiel haussier. Au cours des cinq dernières années, le secteur immobilier mondial a clairement sous-performé par rapport aux marchés boursiers mondiaux. La hausse des taux d’intérêt a entraîné une augmentation des coûts de financement qui a mis les prix de l’immobilier sous pression.
Mais selon Rick Romano, on entrevoit la lumière au bout du tunnel. « Maintenant que dans la plupart des régions du monde, les banques centrales assouplissent leur politique monétaire et s’apprêtent à réduire les taux d’intérêt, les vents contraires qui soufflent sur le secteur commencent à s’atténuer. Les rendements initiaux ont atteint leur pic et les prix de l’immobilier peuvent repartir à la hausse. Historiquement, après le début d’un cycle de baisse des taux, les actions immobilières se portent bien et surperforment le marché large. »
Rick Romano voit un « énorme potentiel haussier » pour les Real Estate Investment Trusts (REIT). « Alors que beaucoup de capitaux ont afflué vers le secteur technologique, les investisseurs ont plus ou moins ignoré les REIT, ce qui a creusé un écart de valorisation sans précédent entre les actions des entreprises technologiques et les actions immobilières. Cette tendance commence à présent à s’inverser, car depuis juin, le secteur immobilier surperforme le marché large. »
Les valorisations varient selon les régions et les types d’actifs immobiliers, mais en moyenne, le secteur affiche une décote de 7 à 9 % par rapport à la valeur intrinsèque, souligne Rick Romano. « C’est relativement élevé. Ce qui est intéressant avec les REIT, c’est que lorsque les prix de l’immobilier repartent à la hausse et que la valeur intrinsèque augmente, la décote tend à se réduire. Pour l’actionnaire, cela peut se traduire par une envolée des rendements. »
Peu de nouvelles constructions
Le PGIM Global Select Real Estate Securities Fund (IE00BYM2RB15) offre un rendement en dividendes d’environ 3,5 %, contre 4,0 % pour l’indice FTSE Epra Nareit Developed. En revanche, la croissance annuelle attendue du bénéfice par action, estimée à 5,9 % sur les trois à cinq prochaines années, semble avantageuse par rapport à celle de l’indice de référence.
« Nous n’avons pas de préférence particulière pour le rendement des dividendes ou la croissance, mais sélectionnons les actions en adoptant une approche bottom-up, basée sur le rendement total attendu. Actuellement, nous surpondérons des secteurs de croissance comme les centres de données et l’immobilier de santé, qui offrent des dividendes légèrement inférieurs, mais affichent une forte croissance des bénéfices. »
Le gestionnaire du fonds prévoit que la croissance des bénéfices dépassera largement l’inflation dans les années à venir. « Dans la plupart des segments immobiliers, les rapports entre l’offre et la demande sont favorables. Les nouvelles constructions sont souvent peu rentables en raison de la hausse des coûts de construction. De plus, les banques se montrent réticentes à accorder des prêts. Par conséquent, très peu de biens immobiliers commerciaux seront livrés en 2025 et 2026. Pendant ce temps, la demande continue de croître. »
Il souligne également la pénurie mondiale de logements abordables, qui confère aux propriétaires immobiliers un important pouvoir de fixation des prix. Selon Rick Romano, l’offre reste aussi provisoirement limitée sur les marchés de l’immobilier logistique, des entrepôts et des centres de données. Ce qui freine la construction de centres de données, c’est leur importante consommation d’électricité. « De nombreuses villes refusent d’approuver la construction de nouveaux centres de données, car elles ne peuvent tout simplement pas garantir une capacité électrique suffisante pour les alimenter. » De plus, ces centres de données sont extrêmement coûteux à construire, ce qui rend leur financement plus difficile à obtenir que pour d’autres types de biens immobiliers.
Dans l’intervalle, les revenus locatifs des centres de données ont atteint des niveaux records, stimulés par la demande induite par l’IA. « Nous ne sommes qu’au début d’une phase de forte croissance, et les loyers pourraient augmenter d’au moins 10 % par an au cours des trois à cinq prochaines années. »
Opportunités dans les bureaux
Rick Romano voit également de la valeur dans l’immobilier de santé. « Le taux d’occupation des résidences pour seniors reste encore inférieur de 500 points de base à son niveau d’avant la crise du Covid, mais il commence à se redresser. Les loyers augmentent, tandis que l’inflation des coûts salariaux ralentit, ce qui se traduit par une forte croissance des bénéfices, pouvant atteindre environ 20 % par an pour les meilleurs exploitants. »
Le fonds est également exposé à l’immobilier commercial et de bureaux, mais conserve une approche prudente. « Début 2023, nous n’avions aucune exposition aux fonds de bureaux aux États-Unis. Cependant, après la forte correction des prix, nous avons identifié des rendements initiaux attractifs de 12 %. Bien que nous n’ayons pas de grandes attentes à long terme pour le marché des bureaux, nous avons vu là une opportunité tactique d’augmenter nos investissements dans ce secteur. Cependant, la sélectivité est primordiale. Par exemple, le marché des bureaux à New York est moins impacté par la tendance du télétravail que celui de San Francisco. Il en va de même pour les laboratoires et les bureaux au Japon, par exemple. »
Au cours des cinq dernières années, le fonds a généré un rendement annuel moyen de 3,2 %, contre un rendement total annuel de seulement 0,41 % pour l’indice de référence. Selon Rick Romano, les perspectives pour l’avenir sont bien meilleures. « Sur la base du rendement des dividendes et de la croissance attendue des bénéfices, cette classe d’actifs peut afficher un rendement à deux chiffres au cours des 12 prochains mois. À cela s’ajoute une revalorisation potentiellement positive. C’est véritablement l’un des meilleurs positionnements que nous ayons jamais connus. »